В этом году в Москве построено 3,4 млн кв. м жилья. 15% из них так и не удалось продать. По законам рынка, объемы строительства надо сокращать — это позволит удержать себестоимость жилья на нынешнем, довольно низком уровне. Но в 2000 году московские строители должны сдать на 200 тыс. кв. м жилья больше. Значит, увеличится и число непроданных квартир.
Строительный бум
Потребителей, как правило, проблема себестоимости строительства жилья не волнует. Их интересует конечная цена новой квартиры. Строители же предпочитают не распространяться о своих реальных затратах. Единственное, в чем сегодня они признаются: стройкомплекс Москвы может динамично развиваться при рентабельности не ниже 10%. В регионах запросы более скромные — местные строители готовы работать и за 5-7%.
В последние 10 лет Москва была строительным Эльдорадо. В начале 90-х постройка типового панельного дома обходилась в $450-560 за 1 кв. м, а на продажу те же метры выставлялись по $800-1500. В 1993 году, после "черного вторника", когда рубль подешевел вдвое, себестоимость строительства домов серии П-44 снизилась до $210-250, а цены остались прежними. С 1994 года вплоть до августовского кризиса себестоимость строительства в Москве сохранялась на уровне $330 за 1 кв. м, в то время как рыночные цены держались в "коридоре" от $750 до $900 за метр.
После прошлогоднего дефолта строители были вынуждены признать, что себестоимость строительства типовых домов в валютном выражении снизилась примерно на треть. По словам вице-президента финансово-строительной компании "Конти" Владимира Демуры, сразу после кризиса строительство обычного панельного дома обходилось в $190 за 1 кв. м, а к началу этого года подешевело еще на $80. Цены же на недвижимость в столице за тот же период снизились до $600 за 1 кв. м,— всего на 20% от докризисного уровня. Правительство Москвы, контролирующее большинство строительных предприятий города, до некоторых пор закрывало глаза на то, что цены на жилье выше себестоимости в четыре-пять раз. Но в конце I квартала обнаружились первые признаки затоваривания рынка: предложение вдвое превысило спрос и продолжало увеличиваться за счет квартир вторичного рынка, которые к тому времени подешевели на 11%.
Чтобы хоть как-то стимулировать спрос, московские власти начали демпинговать. Квартиры в районах массовой застройки (Южное Бутово, Жулебино, Братеево, Марьино) летом продавались по $360 за 1 кв. м. А на днях по рекордно низкой для Москвы цене ($330 за метр) на продажу было выставлено 300 тыс. кв. м в еще не построенных домах в Южном Бутове (они будут сданы в III квартале 2000 года). Кстати, дома, построенные в том же районе департаментом внебюджетного планирования (ДВП) правительства Москвы, продаются по 11 тыс. руб./м (около $423). При этом городские власти смогли извлечь выгоду из вынужденного снижения цен, преподнеся его как свою заслугу перед горожанами: на одном из совещаний мэр Москвы объявил, что себестоимость строительства типового жилья не должна превышать $200 за 1 кв. м (напомним, что столичные ДСК уже строят по $110 за метр).
Плановое снижение
Коммерческие застройщики расценили призыв мэра как ущемление их прав и попытку передела рынка недвижимости в пользу подконтрольных московскому правительству организаций. По мнению Геннадия Стерника, эксперта Российской гильдии риэлтеров, за $200 в Москве можно построить только коробку — аренда земли, отчисления на инфраструктуру, отделку, а также передача городу 30% жилья (это обязательная норма отчисления за предоставленную землю) повышают себестоимость минимум на треть. Если учесть, что коммерческие застройщики вынуждены брать кредиты под 18% в валюте, их затраты на строительство превышают расходы московских ДСК в среднем наполовину.
По той же причине не удается уложиться в $200 за 1 кв. м и ДВП, который по поручению мэрии занимается строительством коммерческого жилья. По словам главы департамента Леонида Краснянского, себестоимость строительства в районах массовой застройки сегодня составляет $230 за 1 кв. м, точечная застройка обходится в $460 за метр, а себестоимость метра в "элитных" домах составляет $692. При этом Краснянский считает, что дальнейшее снижение себестоимости строительства невозможно, так как за год цены на металлопрокат выросли на 40-60%, пиломатериалы подорожали втрое, цемент и песок — на 30%, на столько же поднялись цены на железнодорожные перевозки. Немаловажную роль в увеличении расходов на строительство сыграло и введение новых СНиПов (см. справку).
Впрочем, проблемы коммерческих застройщиков московских градоначальников не волнуют. Первый вице-премьер столичного правительства Владимир Ресин считает так: "Некоторые строители просто прибедняются — рентабельность у них не ниже 26%, что позволяет им вкладывать деньги в воспроизводство и зарплату платить. Их должно пугать не снижение себестоимости, а затоваривание рынка. Когда спроса не будет, они погибнут. Мы можем держать себестоимость и в $300 за метр (дело в том, что правительство Москвы регулирует закупочные цены на стройматериалы и рекомендует, с какими поставщиками работать.— Ъ), но кто будет покупать? Мы подходим к верхней планке возможностей покупателя. Строители должны крутиться".
В такой ситуации муниципальные власти, в распоряжении которых четыре ДСК и несколько проектных институтов, в более выгодном положении — конвейерная сборка и использование новых технологий позволяют им сокращать расходы на строительство. Так, технология "Скородом" позволяет удерживать себестоимость на уровне $100 за 1 кв. м. В соответствии с этой технологией основой здания является монолитный каркас, на который навешиваются самые разные панели (кирпич с утеплителем, керамзитобетон с облицовкой кирпичом, сборно-бревенчатые панели). Конечная цена зависит большей частью от типа используемых панелей. Новшество в том, что фирменная технология позволяет сократить время установки монолитного каркаса вдвое, благодаря чему и удешевляется строительство. Схожими характеристиками обладает проект "Изодом 2000": малоэтажное строение конструируются из готовых модулей, собранных на заводе. При этой технологии можно использовать схему "растущий дом", когда строение меняется и наращивается за счет присоединения новых модулей.
Впрочем, это перспективы. Более активно строители сейчас используют модернизированные типовые дома. На поток поставлены дома новых серий МС "Эко" и П-46-М, в которых себестоимость метра не превышает $100. Дома серии П-55-М с трехслойными керамзитобетонными наружными стенами признаны самыми энергосберегающими, это позволяет экономить на их эксплуатации. В панельных домах серии П-44-Т предусмотрена гибкая планировка квартир, эркеры, 14-метровые кухни и облицовка "под кирпич". Эти типовые дома относят к жилью "повышенной комфортности". Что и дало Юрию Лужкову возможность на открытии выставки "Москва — шаг в третье тысячелетие" заявить, что себестоимость строительства элитных домов в столице сейчас составляет всего $160 за 1 кв. м.
При этом строителям муниципального жилья неофициально запрещено использовать импортные отделочные материалы. Это обеспечивает работой российских производителей линолеума, плитки, паркетной доски, межкомнатных дверей, стеклопакетов, и проч. Кроме того, позволяет сэкономить, так как отечественные материалы на 20-30% дешевле западных аналогов. Так, например, московский деревообрабатывающий комбинат #3 поставляет окна по $80-100, импортные на $60-80 дороже. Для обеспечения Москвы мрамором и гранитом столичное правительство выкупило контрольные пакеты акций карьеров в Саянах, Читинской области, Карелии и на Алтае. Ну а песок, цемент, бетон и кирпич поставляются из Подмосковья.
Впрочем, даже за такие дешевые материалы никто не платит деньгами. Структуры столичного правительства, работающие на рынке долгов, разработали для каждого предприятия зачетную схему. К примеру, строительная фирма СКМ погасила долг Московского кирпичного завода по газу в обмен на его продукцию — это позволило удешевить строительство на 20%.
Ограниченный рост
Но усилия по снижению себестоимости жилья не принесли ожидаемых плодов. По оценкам Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, на данный момент в районах массовой застройки так и не удалось реализовать около 500 тыс. кв. м.
В то же время проблем с реализацией новых домов в обжитых районах не возникает: большинство из них распродается еще на этапе строительства. И цена их продажи зависит не столько от себестоимости, сколько от конъюнктуры. По словам Ирины Сергеевой, коммерческого директора ДСК-1, квартиры в доме улучшенной планировки на Рубцовской набережной покупают по цене $1000 за 1 кв. м, и при существующем спросе нет смысла продавать их дешевле. Еще пара примеров. По заказу корпорации СКМ домостроительный комбинат #1 построил в Химках дом П-44-Т — квартиры по $600 за 1 кв. м были раскуплены моментально. В планах СКМ — строительство такого же дома в Раменках, и заказчики уверены, что в этом районе можно продавать квартиру по $700-800 за метр. Строительство элитного дома на Краснопролетарской улице обошлось ДВП в $600 за 1 кв. м, а желание москвичей жить на Садовом кольце позволило продать квартиры в этом доме по $2000 за метр.
Короче говоря, дома в "хороших" районах раскупаются вне зависимости от их себестоимости. Но в том-то и дело, что 70% нового жилья будет возводиться как раз в непрестижных районах. Из-за трудностей с реализацией строители уже столкнулись с дефицитом "живых" денег. Непроданные дома — это фактически замороженный капитал, и при таком объеме непроданной продукции рентабельность строительства может оказаться отрицательной. В такой ситуации производство надо сокращать, распродавать все остатки, аккумулировать средства и инвестировать их в те строительные проекты, на которые есть спрос,— в "точечное" строительство хороших домов в обжитых районах. Да, годовой объем ввода жилья резко упадет, зато все будет продаваться.
Однако в Москве все происходит с точностью до наоборот. Городские власти намерены в следующем году увеличить объемы строительства до 3,6 млн кв. м (80 тыс. квартир). Это неминуемо приведет к росту себестоимости строительства и к ухудшению положения отрасли в целом. Первыми это ощутят на себе строительные компании: отсутствие оборотных средств приведет к задержкам зарплаты и к разрыву отношений с некоторыми поставщиками (хотя уже сейчас большинство стройматериалов они получают в обмен на квартиры). Использование денежных суррогатов тоже увеличит себестоимость. Допустим, ДВП расплатится с ДСК-4 своими векселями. Домостроители при реализации этих векселей потеряют 15%, на которые и возрастет себестоимость.
Даже Владимир Ресин вынужден признать, что удержать себестоимость строительства на сегодняшнем уровне вряд ли удастся — в 2000 году она вырастет до $240 за 1 кв. м. Если и тогда объемы ввода жилья не упадут, отрасль ждет кризис перепроизводства, который может привести к остановке всего строительного комплекса.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА