Можно ли было предвидеть и, что существеннее, предотвратить нынешний взрыв протестов обманутых соинвесторов жилья, не доводя людей до отчаяния, массовых голодовок и даже угроз покончить жизнь самосожжением?
Судя по всему, да — ведь любая финансовая пирамида, в том числе и «строительная», когда-нибудь да рушится. Однако в данном случае дату краха недобросовестных компаний государство, желая защитить права соинвесторов, определило само: 1 апреля 2005 года. Именно тогда вступил в силу новый федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который разрушил «фундамент» всех жилищных пирамид — систему привлечения средств новых соинвесторов и получения новых площадей под застройку.
До принятия этого закона сфера долевого жилищного строительства не имела собственной законодательной базы, что усугублялось непрозрачностью всего жилищно-строительного комплекса в регионах России. Такой непрозрачностью и воспользовались недобросовестные компании. Существовало множество схем получения средств от соинвесторов. Однако, если упростить, основных схем две.
ЧЕСТНЫЙ ОБМАН
Первая схема по сути пирамидой не являлась. Компания получала площадку под строительство, завозила туда кран, огораживала территорию забором и начинала продажу будущих квартир соинвесторам. «В договор между собственником квартиры и компанией включался пункт о возможности выхода соинвестора из проекта, — рассказал «Огоньку» один из пострадавших дольщиков строительной фирмы «Мастерок» Юрий Кожин. — При этом соинвестору возвращаются вложенные в строительство средства, за исключением неустойки в 5% от внесенной суммы».
Строить дом для соинвесторов такие компании не особенно спешили.
Многие люди, так и не дождавшись обещанных квартир, расторгали договоры, забирали свои деньги, а застройщик оставался при своих 5%.
Юрий Кожин отказался расторгнуть контракт. Сейчас он признан московским правительством пострадавшим в результате деятельности фирмы «Мастерок» и надеется, что все же получит квартиру: участки «Мастерка» переданы мэрией другому застройщику, который строит квартиры обманутым соинвесторам и за это получает участки под собственные новостройки. Чтобы довести несданные объекты, муниципальная власть, по сути, расплачивается с новыми застройщиками городской землей.
КЛАССИКА ЖАНРА
Строительные пирамиды действовали по другому сценарию. На рынок выставлялись квартиры на нулевом этапе строительства. Как правило, квадратный метр стоил на 15 — 20% меньше, чем на рынке. Завозом крана не ограничивались — дома строились, но финансировать строительство одного дома приходилось за счет соинвесторов второго, третьего и т д. Стабильность системе придавал постоянный приток желающих купить квадратные метры подешевле. В результате люди все же получали жилье, но срок ожидания квартиры для каждого следующего соинвестора все время возрастал, и в один прекрасный момент пирамида должна была рухнуть.
ЧТО ДАЛЬШЕ?
И рухнула. Закон № 214 (о долевом строительстве) запретил привлечение на «стадии котлована» средств соинвесторов и перекрестное финансирование строительства разных объектов — основу существования любой строительной пирамиды. По сути, он ускорил крах пирамид и лишил былых выгод долевое строительство.
Закон, по признанию министра регионального развития Владимира Яковлева, хоть и навел определенный порядок в сфере жилищно-строительного комплекса, но ударил и по добросовестным компаниям, которые занимались долевым строительством и были вынуждены приостановить возведение многих своих объектов. Это повлекло за собой резкий рост цен на недвижимость — он начался в 2005 году и продолжается до сих пор. Ряд экспертов объясняют это фактической заморозкой долевого строительства. «Если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в этом году», — предупреждает, например, Оксана Каарма, замдиректора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Наглядное пособие
Стандартная схема
После принятия федерального закона № 214 существование строительных пирамид, подобных этой, стало невозможным. До вступления закона в силу данная схема организации деятельности была весьма популярна среди строительных компаний, специализировавшихся на долевом строительстве.