Цена одной сотки (0,01 га) подмосковной земли сейчас колеблется в интервале $0 — 50 000. Небольшие земельные участки (до семи соток), стоимостью до $50 за сотку, стоят дешевле, чем стоимость их оформления, редко опускающаяся ниже $500. Поэтому они стоят «ничто». $50 000 за сотку — это тоже не шутка. Самые привлекательные участки на Рублево-Успенском шоссе стоят именно столько. Как правило, речь о таких ценах заходит только тогда, когда продаются эксклюзивные дачные участки бывших партийных бонз или земля в современных VIP-поселках. Количество сделок, совершаемых по этим ценам, крайне мало. Массовый рынок и реальные цены находятся в диапазоне $500 — 10 000 за сотку. Но для того, чтобы определить реальную стоимость земельного участка, нужно учесть несколько десятков факторов.
Во-первых, цена зависит от направления и удаленности от Москвы, а если быть более точным — от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Учитывая этот фактор, подмосковную землю условно можно разделить на несколько ценовых зон. Риэлтеры насчитывают не менее 16 (см. карту). Наиболее престижной, а следовательно, и дорогой считается земля в пределах 30 км от МКАД в направлении Рублево-Успенского, Ново-Рижского, Минского, Киевского и Калужского шоссе. Впрочем, есть ценовые оазисы и на других направлениях. Например, на севере области в районе Клязьминского водохранилища или в районе удаленного более чем на 50 км от Москвы Истринского водохранилища. На земельные участки, расположенные более чем в 80 км от Москвы в западном направлении и более чем в 40 км в восточном, спроса фактически нет.
Подмосковную землю, предназначенную для коттеджного и дачного строительства, можно разделить на пять категорий в зависимости от наличия коммуникаций, объектов инфраструктуры и охраны.
Первая — это просто землеотводы, то есть пустыри под застройку без каких-либо коммуникаций. Пустыри привлекательны исключительно своей дешевизной. Поэтому на них есть спрос только со стороны фанатичных огородников. Кроме того, такая земля привлекает профессиональных застройщиков, которые подводят к приобретенной земле инженерные коммуникации, разбивают ее на участки и либо продают землю по более высокой цене, либо инвестируют в строительство коттеджей, которые продают вместе с участком.
Вторая категория — это земля в стародачных поселках и деревнях. Это обжитые территории. Они электрифицированы, к ним подведен водопровод, но магистральный газ и канализационная система там, как правило, отсутствуют. Охраны нет никакой. Если это дачный поселок, она ограничивается сторожем на территорию в несколько сотен участков.
Третья категория — это земля так называемых шанхаев, то есть новых поселков, застраиваемых без единого архитектурного стиля и без централизованной системы коммуникаций. От стародачных поселков они отличаются только более респектабельной застройкой и наличием асфальтовой или бетонной дороги, позволяющей без лишних проблем подъехать к поселку. Именно поэтому земля на таких территориях ценится выше, чем в стародачных поселках и деревнях.
Четвертая категория — это земля в коттеджных поселках, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями. Как правило, они застраиваются в едином архитектурном стиле, улицы поселка заасфальтированы, освещены и облагорожены ландшафтным дизайном. Охраняются такие поселки основательно, защищены не только забором, но и системой видеонаблюдения. Въезд и выезд, вход и выход — только через КПП.
Пятая категория — это земля в VIP-поселке, который помимо всего перечисленного выше располагает рекреационной зоной с бассейнами, теннисными кортами, а иногда стадионом или конюшней. Именно в последних двух категориях территорий земля стоит дороже всего.
Конечно, только престижностью направления, удаленностью от МКАД, наличием коммуникаций, инфраструктуры и охраны стоимость земельного участка не определяется. Существуют и десятки других критериев, влияющих на стоимость земли, например наличие по соседству с участком водоема или лесных угодий. Осознать в полной степени ценность участка может только высококлассный риэлтер. Однако, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, квалифицированные специалисты соглашаются работать с продавцами или покупателями подмосковной земли только при крупной сумме сделки — как правило, не ниже $100 000. В противном случае транспортные расходы, связанные с демонстрацией участков, и расходы на оформление договора купли-продажи почти не окупаются полученными комиссионными, составляющими от 3% до 6% от суммы сделки. Но приобрести подмосковную землю самостоятельно и при этом не попасть серьезно впросак все-таки можно. Для этого достаточно учесть 16 географических зон и пять категорий земель, описанных выше и показанных на публикуемой карте.