«А» И «Б» СИДЕЛИ НА ТРУБЕ

Недвижимость

«А» И «Б» СИДЕЛИ НА ТРУБЕ

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в любой стране мира косвенно свидетельствует о состоянии экономики в целом. Относительно невысокая, но надежная прибыль от сдачи в аренду объектов недвижимости (прежде всего офисной) говорит о стабильности и уверенном экономическом росте. Любые «перекосы» вызывают опасения — как падение цен, так и слишком высокие прибыли арендодателей. Вспомним хотя бы риелторский бум в США в конце семидесятых годов, за которым последовал настоящий обвал рынка коммерческой недвижимости. У нас сейчас этот рынок напоминает брачную контору: огромный спрос, масса предложений, и никто не может найти друг друга. Арендодатели уже подняли на 20 — 25 процентов цены, арендаторы еще не готовы платить

Вся коммерческая недвижимость условно делится на три категории: «А», «В» и «С». К первой — «А» — относятся бизнес-центры, в которых есть все — охрана, отличная связь, очистка воздуха, бойлерная, рестораны, бары. Цена аренды сейчас колеблется от 500 до 650 долларов за квадратный метр в год. В категории «В» и ремонт попроще, и от центра дальше, но и квадратный метр на порядок дешевле — от 200 до 300 долларов. К категории «С» относят площади, где о ремонте речи не шло со времен постройки, до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы и от центра далековато. Но и цена аренды вполне терпимая — от 70 до 150 долларов. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность.

В общем-то, арендатор сразу видит, на что идет, однако некоторые тонкости становятся очевидны только во время эксплуатации. Например, что лифты стабильно отключаются — то ли для экономии, то ли ломаются. Но гораздо существеннее для тех, кто пока не замахивается на помещение в суперсовременном бизнес-центре, проблемы с телефонной связью. Сплошь и рядом в совковых офисах настолько перегружены линии, что факсы приходится отправлять с почты, а звонить с мобильного. У МГТС свободных номеров нет, а, предположим, в «Комстаре» попросят 500 долларов за подключение, столько же за абонентскую плату и две-три тысячи долларов за подведение кабеля.

Еще лет восемь назад столица больше всего дефицита испытывала в помещениях категории «А». В город начали приходить иностранные представительства, офисов с набором привычных для западного бизнеса набором услуг было очень мало. Из крупных, пожалуй, только Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. С 1992 года московские власти решили развить идеи Хаммера и выстроить неподалеку целый бизнес-комплекс, где офисы, гостиницы, аквапарк, рестораны и всякие фитнес-центры расположатся на 2,5 млн. квадратных метрах. Под проект «Москва-Сити» на землю столичные власти не поскупились: выделили целых 100 гектаров. В 1995 году капсулу под строительство заложил Виктор Черномырдин, но тем не менее дело двигается медленно, хотя в строительство делового центра уже вложено порядка 100 миллионов долларов. По оценке экспертов, квадратный метр обходится примерно на треть дороже стоимости сооружения обычных офисных комплексов.

Однако пока удалось построить только двухуровневый торгово-пешеходный мост «Багратион», по которому фланируют редкие прохожие, а скучающие продавщицы глазеют на строительную площадку. Там всегда что-то происходит: то кран упадет, то бытовка загорится. Но дело-то в том, что «стройка века» становится для города все менее актуальной. Власти рассчитывают сдавать площади в аренду по высшей планке — 600 — 650 долларов за квадратный метр. Многие эксперты на рынке недвижимости сомневаются, сумеют ли они найти клиентов к тому моменту, когда пафосный комплекс наконец-то будет построен. В начале девяностых подобный комплекс был бы вне конкуренции, пять лет назад имел бы отличную фору, но уже сейчас, если каким-то чудом, по мановению волшебной палочки, в одночасье вырастут башни «Москва-Сити», он окажется в лучшем случае наравне с остальными. А по мере реализации проекта сроки окончания строительства уходят все дальше в туманную даль...

Вполне реально повторение ситуации, которая складывалась с торговым комплексом «Охотный Ряд», когда первоначальная цена аренды торговых площадей заявлялась в четыре тысячи долларов за квадратный метр, а в конце концов довольно долго не могли сдать даже по 1,5 — 2 тысячи. Бизнес-расчеты государственных чиновников всегда ставит деловое сообщество в тупик. Впрочем, нет худа без добра: большой выброс офисных помещений, возможно, слегка собьет цены на коммерческую недвижимость, хотя надо понимать, что за такую роскошь в любом случае заплатил налогоплательщик.

ОТ ЦЕНТРА ДО САМЫХ ДО ОКРАИН

Частный капитал не стал дожидаться милости от города, и более расторопные инвесторы и застройщики уже возвели бизнес-центры, которые сейчас вполне удовлетворяют спрос арендаторов, способных платить от 500 до 650 долларов в год за квадратный метр. Как и потребителей элитного жилья, таких компаний-арендаторов сравнительно немного, и за них ведется борьба. Кондиционеры, бесшумные скоростные лифты и эскалаторы, оптоволоконные телекоммуникации, цифровая телефонная связь, система пожарной сигнализации, охрана, бары и рестораны для деловых комплексов — само собой разумеется. Самое интересное, что одним из главных критериев, который теперь предъявляет богатый клиент при выборе бизнес-центра, становится парковка.

Офис класса «А» должен иметь довольно большое количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных метров. Например, в течение трех лет не могли реализовать офисы в бизнес-центре в Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест. «Гаражами» собирается брать клиентов «Социальная инициатива», которая начинает строительство офисного центра в Олимпийской деревне. Причем они будут рассчитаны под иномарки типа джип.

Бизнес-центры сдаются, как и элитные квартиры, со свободной планировкой. То есть покупатель или арендатор может по своему усмотрению выделить любое количество площади. Кстати, сейчас наиболее востребованная площадь — от 100 до 150 квадратных метров. Причем если деньги вкладываются на стадии строительства, то перегородки возводятся за счет заведения, то бишь застройщика.

— Но не все просто и с арендой в отделанных с иголочки бизнес-центрах, — рассказывает директор агентства «Эркер» Михаил Ерофеев. — По закону «О регистрации перепланировки жилых и нежилых помещений», принятому Московской думой в 1999 году, при любой перепланировке — даже если надо только перегородку поставить или дверь перенести — нужно получить справку в БТИ, без которой нельзя зарегистрировать договор об аренде. Процесс оформления документов затягивается на полгода. В бизнес-центрах постоянно происходит перемещение клиентов: одни отказываются от офисов, другие заезжают, поэтому описание в БТИ приходится делать бесконечное число раз.

Деловые центры начали появляться не только в районе Садового кольца, они начинают расползаться по всему городу. Конечно, в Жулебине или Митине трудно ожидать появления комплекса офисов, а вот около метро на Юго-Западе и проспекте Вернадского строительство уже скоро начнется. Причем, как и везде, на стадии строительства цены гораздо ниже. Например, продажная цена многофункционального центра на улице Никулинской сейчас от 900 долларов за квадратный метр. Московская ассоциация-гильдия риелторов собирается предложить московскому правительству участвовать в проекте строительства бизнес-центра для малого бизнеса в одном из спальных районов. Предполагаемая цена аренды — 150 — 170 долларов за квадратный метр.

ВИТРИНЫ ТОРГОВЛИ И КАМЕННЫЕ МЕШКИ

Дефицит торговых площадей ощущается в столице еще сильнее, чем офисных. По статистике, в западных столицах на 1000 человек приходится 150 — 250 квадратных торговых метров, а в Москве — лишь 20. А потому торговые площади продаются и сдаются дороже, чем офисные. Подобрать подходящее помещение порой бывает невозможно — все прибыльные места уже заняты, а то, что предлагается, никому не нужно. Ресторан, например, должен находиться в «ресторанном месте» — как правило, таком, где уже есть рестораны. Для магазинов важна витрина. Что толку, если торговые площади находятся в центре, но в каком-нибудь переулке, не видном с центральной улицы? Но далеко не все застройщики даже сейчас учитывают «фактор витрины». В Крылатском новенький торговый центр, а построен по-советски — как каменный мешок: чтобы никто ничего не увидел.

Практически все дома сейчас сдаются с первым этажом, предназначенным под офисы или магазины. В центре под офисы обычно отводится по два этажа. Компания «Крост» на Хорошевском шоссе рядом с жилыми домами построила сразу четыре магазина. Новостройки уходят довольно бойко. Например, в Марьине в феврале 2001 года нежилые помещения уходили по 900 долларов за квадратный метр при том, что покупателю надо еще вкладывать по 100 — 200 долларов за квадратный метр на ремонт.

Но к коммерческой недвижимости относятся не только офисы и торговые площади, но и склады и производственные помещения. И, похоже, российская экономика на самом деле оживилась, так как заказов на такие площади у риелторов становится все больше. Ищут крупные западные производители, ищут всякого рода пищевики — коптильни, заморозки, кондитерские, ищут фирмы, которые занимаются производством металлоконструкций. Правда, в Москве, как правило, не находят и устремляют свои взоры на Московскую область. Цены там привлекательные: случается и по семь долларов за квадратный метр. Правда, дороги в Подмосковье плохие, коммуникации часто выходят из строя, свет и воду отключают. Но все равно бизнес потянулся на московские окраины. Тем более что правила по въезду в Москву большегрузных автомобилей год от года ужесточаются. Сейчас грузовикам разрешен въезд внутрь малого кольца окружной железной дороги только по специальным пропускам, за которые надо платить, причем оплата зависит от времени, которое машина проведет на территории города.

Исторически основной грузопоток коммерческой продукции поступает в Москву по Можайскому, Минскому и Киевскому шоссе, товары из порта Санкт-Петербурга привозят по Ленинградскому и Рижскому шоссе. Кроме того, часть грузов идет через Шереметьево. Поэтому наиболее выгодное расположение склада считается на Севере, Севере-Западе и Западе столицы, между МКАД и МОЖД, где и находится большая часть профессиональных складов — капитальные отапливаемые помещения с противопожарной, охранной сигнализациями. В общем, элитки для грузов. Риелторы отмечают, что рынок аренды складских помещений практически не почувствовал дефолта. В августе 1998 года цены на аренду изменились всего на несколько центов и сейчас плавно растут. В отличие от офисов арендная плата складов высчитывается за сутки, а не за год. Сейчас склады в аренду сдают от 0,13 до 0,43 доллара за квадратный метр, то бишь от 47,45 до 156,95 доллара в год.

Чаще склады берут внаем — тысячи квадратных метров обычно покупать не имеет смысла. Некоторые предприятия переоборудовали простаивающие цеха под склады: затраты небольшие, а прибыль приличная и стабильная. Однако складская деятельность требует лицензии, без которой опять-таки можно нарваться на неприятности с Горгосинспекцией, контролирующей целевое использование помещений.

САМ СЕБЕ АРЕНДОДАТЕЛЬ

Строительством офисов и торговых центров начали заниматься фирмы, которые до этого года строили только жилье.

Например, застройщик элитного жилья — компания «КВАРТАЛ 32-33» — начинает строительство торгово-офисного центра на Ленинском проспекте (общая площадь 41 тысяча кв. метров, 8 тысяч — гараж, 14 тысяч — торговые помещения) и десятиэтажного бизнес-центра на 14 тыс. кв. метров на пересечении улиц Удальцова и Лобачевского. Это не столько расширение сферы деятельности застройщика, сколько освоение застраиваемой территории по расширенной программе: соседство с торговым и офисным центрами увеличивает привлекательность жилья.

А вот компания «Дон-Строй» будет использовать коммерческую недвижимость сама. Для этого создано дочернее предприятие «Don-Development & Managment». Жилец, не выходя из квартиры, сможет заказать билеты, туристическую путевку, лекарства. На территории будут располагаться пункты проката кассет, бутики, магазины, рестораны, булочные, художественные галереи, спортивные комплексы и аквапарки. Во всех жилых комплексах «Дон-Строя» под инфраструктуру отводится площадь из расчета от 50 до 150 квадратных метров на квартиру. Проводятся социологические исследования, раздаются опросные листы.

В комплексе «Алые паруса», например, планируется открыть ресторан, бар, фитнес-центр, бассейн, аптеку, туристические фирмы. Логика, в общем-то, понятна. С одной стороны, зачем на сторону отдавать деньги богатых клиентов, которые будут проживать в одиннадцати построенных корпусах, с другой — самим проще контролировать соответствие инфраструктуры элитному уровню жилья. Попробуй, например, арендатору указать, что его повар недостаточно искусен или в магазине персонал невежливый.

Все это естественное развитие элитных жилых комплексов столицы. Ведь фактически в каждом подобном доме присутствует элемент коммерческой недвижимости: жилец покупает квадратные метры жилья, но не инфраструктуру, а стоимость обслуживания коммуникаций в элитных домах доходит до 500 долларов в месяц. Застройщик, беря в свои руки обслуживание, фактически получает постоянных, приносящих гарантированный доход арендаторов.

Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА