Как уже ясно, обещание первого и единственного советского президента бесплатно дать к 2000 году каждому жителю страны по «отдельной крыше» выполнено не будет. Строить персональный жилищный рай придется самостоятельно. Сегодня в России среднестатистический горожанин может сделать это четырьмя разными способами, не считая обмена.
Экономика
Репортер получил задание получить квартиру
1. В очередь, сукины дети, в очередь!
Именно такой ответ в духе Шарикова в советские времена давало государство желающим улучшить свои жилищные условия. И никакого другого.
С тех пор много воды и квадратных метров утекло, но очереди на бесплатное получение квартиры по-прежнему движутся со скоростью черепахи.
— Ничего не изменилось ни в Москве, ни в провинции, — говорит главный специалист Управления жилищной политикой департамента муниципального жилья Николай Федосеев.
— В том числе и нормы для постановки граждан на учет. И длина квартирных очередей в среднем такая же, — утверждает заместитель председателя жилищного комитета Северо-Восточного административного округа столицы Марина Егорова. 23 тысячи семей округа ждут сегодня жилье от города. Ждать им предстоит 10 — 15 лет.
И это несмотря на то, что в столице России жилья строится много больше, чем в столице СССР, да и квартиру неимущий очередник может еще и купить. Если доход на члена семьи менее чем в четыре раза превышает минимальную зарплату, а в очереди ты маешься более трех лет, то имеешь право на жилищную субсидию от государства — 70% стоимости новой квартиры. Доплати 30% — и вселяйся.
Федосеев считает, что причина парадокса — рост благосостояния: «Раньше пять метров на человека в «хрущобе» считались за счастье, а сейчас каждый член семьи хочет жить в своей комнате».
Но есть и другие причины.
— У нас все больше выходит постановлений, увеличивающих количество «льготников», — сетует Егорова. — Может быть, я не права, но нужно по-другому: ведь сейчас мы должны обеспечивать жильем всех, даже тех, кто этого не хочет. Выходит постановление — к такой-то годовщине «оквартирить» такую-то категорию очередников. Мы одному дедушке тринадцать предложений делали. От всего отказывался. У него две комнаты на одного — тридцать с лишним метров. Скучно ему, пообщаться к нам приходил.
Любая очередь на бесплатную квартиру как большая река в устье — разбивается на много маленьких, за всеми не уследишь. От этого и неразбериха.
По признанию Егоровой, процентов десять от общего числа очередников (а это около 40 тысяч семей по одной только Москве) наверняка уже улучшили свои жилищные условия. Только в самом комитете об этом узнают, что называется, постфактум — когда очередь подходит.
— Не в каменном веке живем, не топором же бреемся, — горячится в коридоре очередник со стажем. — Ну что стоит оборудовать жилкомитеты компьютерами, включить их в сеть, чтобы всю информацию отслеживать?
«А зачем?» — отвечают в жилкомитете. У очередников своя версия: «Им без компьютеров проще свои дела крутить». В том, что в жилищных комитетах «крутят», очередники убеждены на все сто.
— Я в трех очередях стою. Сначала встала на общих основаниях, потом как многодетная мать, сейчас стою еще как вдова погибшего. Если я по одной из этих очередей квартиру получу, то в двух других мой номер остается. А значит, кто угодно может по нему квартиру потом получить!
Похоже, подозрения не лишены оснований. Тот же самый ветеран рассказал, как недавно провел расследование — изучал нравы жилочереди в Южном округе:
— Сейчас демократия, списки не засекречены. Правда, пришлось преодолеть кордон из милиции и двух инспекторов. И что вижу? В списке «на общих основаниях» — человек, поставленный на очередь в 91-м году! При том, что все остальные — в 1982-м, 1983-м...
2. Не прячьте ваши денежки
— Нельзя решить жилищную проблему, выдавая квартиры бесплатно, — убежден заместитель генерального директора научно-производственного предприятия «Тема» Аркадий Терентьев. Очередь за «халявой», по его мнению, бесконечна. И никогда из нее не исчезнет криминал, причем с обеих сторон: «Когда мы начинаем давать квартиры семьям, которые прописаны в пятиэтажке, предназначенной на слом, вдруг выясняется, что там прописалось в два раза больше людей, чем жило месяц назад».
«Тема» ведет так называемое долевое строительство в Южном административном округе. То есть строит дома на деньги тех, кто собирается в них жить. Выходит подешевле, чем покупать готовую квартиру, квадратный метр которой стоит не меньше 800 — 900 долларов.
Участие в проекте позволяет максимум за два года получить квартиру не где-нибудь в окраинной тьмутаракани, куда любят посылать городских очередников, а в обжитых районах города. Сколько же это стоит?
Принцип прост: чем дольше «работают» ваши деньги, тем меньше придется платить. Вступили в игру в самом начале — одна цена, платите в рассрочку — другая, повыше. Выкупаете свои метры, когда дом почти готов — выкладывайте полную стоимость. Правда, как уверяет Терентьев, и в этом случае квартира вам обойдется дешевле, чем у «крутых» коммерсантов: минимальная стоимость метра в «Теме» — 670 долларов.
Подсчитаем. Общая площадь стандартной однокомнатной квартиры — 40 «квадратов». Перемножая доллары на метры, учтите, что в рассрочку дороже, причем к моменту сдачи дома вы должны выплатить все.
Увы, окончательный расчет с компанией вроде «Темы» еще не гарантия. Как мне сообщили в Конфедерации обществ потребителей, в суды уже поступают иски коммерческим застройщикам за нарушение договорных обязательств: застройщики в последнее время завели моду в середине игры повышать цены, требуя с клиентов дополнительные суммы, исчисляемые иногда в тясячах долларов, — если откажешься, вычеркнут из списков. Среди нарушителей хорошо известные по рекламе «Новый мир», «Экипаж», так называемый федеральный фонд «Жилье», ни к чему федеральному отношения не имеющий, та же «Тема».
По словам Николая Федосеева, большинство долговых обязательств коммерческих фирм не зарегистрированы Министерством финансов, не имеют государственных регистрационных номеров и не обладают статусом государственных ценных бумаг.
3. А ты подписался на заем?
В отличие от долевого строительства, где «единицей измерения» является квартира, жилищные займы оперируют с одной десятой квадратного метра (таков обычно номинал облигации). Можно не торопясь прикупать метр за метром. Накопил — квартиру купил. Правда, при ближайшем рассмотрении в государственных жилищных займах не все оказывается так просто.
Первый блин (а подобные «блины» пекли в Нижнем Новгороде, Петербурге, Перми, Екатеринбурге и Москве) вышел комом. Как чистосердечно признались мне в департаменте муниципального жилья, экспериментальный заем «грешил непроработанностью». Причины — «жлобство банка и города», как в сердцах выразился мэр Москвы Юрий Лужков. Цена жилья, приобретаемого по облигациям, практически совпадала с рыночной, а выкупить квартиру надобно было всего за два года.
Тогда начали печь «жилищный блин номер два», заодно огорчив некоторых подписчиков на первый заем: если обычные граждане до конца этого года еще могут обменять накопленное на облигации второго выпуска и продолжать игру с городскими властями, то организациям путь один — продавать, теряя на этом довольно большие деньги.
Второй выпуск жилищного займа подготовлен более основательно: теперь стоимость «облигационного» жилья мало отличается от себестоимости, полный выкуп квартиры рассчитан на десять лет.
Я не поленился и подсчитал. В октябре — ноябре метр по облигациям стоил порядка 630 — 640 долларов. Получается, что для покупки однокомнатной сорокаметровой я каждый месяц на протяжении десяти лет должен раскошеливаться на 200 с лишним долларов. Даже с учетом возможности зачета старого жилья многовато будет. Самое же неприятное — из квартирной игры с городскими властями трудно выйти без урона. Власть сама назначает курс покупки и продажи своих облигаций. Поиграв год-другой и решив облигации-таки продать, вы обнаружите, что так хитро кредитовали городское строительство, что в твердой валюте получили на руки меньше, чем вложили.
Последний аргумент против долгого накопления облигаций городских жилищных займов привел конкурент из «Темы» Терентьев — напомнил Ходжу Насреддина. Тот обещал эмиру научить разговаривать ишака, кстати, тоже за десять лет. Либо ишак сдохнет, либо эмир помрет... Иными словами, переменится власть и объявит жилоблигацию «филькиной грамотой». Нет уж, лучше платить больше, но сразу.
Сограждане, похоже, с Терентьевым солидарны.
— У нас только за первый месяц больше десяти покупателей принесли полный пакет облигаций. Это обычные служащие, рабочие, без «мерседесов» и сотовых телефонов, — рассказывает Федосеев. — Начали продавать облигации 9 сентября, а 10-го пришел средний советский военнослужащий и притащил пакет облигаций на однокомнатую.
Статистика свидетельствует: за счет первого займа в течение двух лет в столице улучшили свои жилищные условия 168 семей. За сентябрь--октябрь 32 москвича уже предъявили полные пакеты облигаций второго займа к «погашению в форме квартиры».
4. Памяти ЖСК
Герман Иванцов, председатель межрегиональной ассоциации «Жилище — малая Родина», пеняет властям за плагиат — правила игры в горжилоблигации слизаны с программы «Комбиинвест», разработанной ассоциацией совместно со специалистами корпорации «Жилищная инициатива». Действительно, есть в ней и зачет стоимости старого жилья при покупке нового, и система субсидий (правда, более гибкая, чем у государства). Накопив половину стоимости новой квартиры, вы тоже имеете право выбрать район, адрес, этаж, при этом не собирая лихорадочно недостающую сумму, которую надо выплатить за четыре месяца — в «Комбиинвесте» условия мягче, рассчитанные на тех, кто не относится к загадочной, но многочисленной категории населения, которое, как говорит Иванцов, «зарплаты не получает, а деньги все равно есть». Аудитория программы — не бедные и не богатые. Раньше они вступали в ЖСК, но жилкооперативы померли своей смертью — стоимость кооперативного жилья сравнялась с рыночной, потому что государство перестало его дотировать.
Рассказывает Герман Иванцов:
«Каждый участник нашей программы начинает с того, что открывает целевой счет в банке-гаранте и накапливает на нем половину стоимости будущей квартиры. Копить можно сколь угодно долго — срок не ограничен. Второй этап — инвестиционный: вы выбираете дом из уже строящихся или только проектируемых конкретную квартиру, оформляете на нее документы. Выбрали проектируемый дом — у вас в запасе полтора-два года. Выбрали почти готовый к сдаче — несколько месяцев или даже недель. Но если к моменту вселения вы не выплатили всю сумму, но заплатили не менее 20%, имеете право на льготную ссуду, возвращать которую будете уже арендатором новой квартиры».
Тут конкуренты начинают фыркать:
— Они сразу в округе берут не один, а несколько участков, — объясняет Николай Федосеев. — Если первый уже достаточно освоен, то остальные находятся в стадии, близкой к «нулевому циклу». Тем временем люди деньги вносят за дом, для которого котлован еще не вырыт. На что их деньги идут? Скорее всего на инвестирование строительства тех домов, которые находятся на заключительных этапах строительства.
Отцы-основатели «Комбиинвеста» подтверждают: пока вы копите себе на квартиру, ваши деньги образуют специальный ссудный фонд, то есть участвуют в строительстве квартир для тех, кто вступил в игру раньше вас.
«Принцип кассы взаимопомощи» — так говорят разработчики «Комбиинвеста». Правда, в экспертном заключении комитета муниципального жилья Москвы я встретил другую формулировку: «...схема весьма напоминает «пирамиду» АО «МММ» и очень уязвима при сбоях в инвестиционном и строительном процессах».
Смущает и то, что в уже заключенных с префектурами столицы договорах фигурируют жилищные сертификаты, выпуск и размещение которых осуществляет корпорация «Жилищная инициатива», хотя это противоречит указу президента России «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
Так или иначе, программа «Комбиинвест» реализуется в четырех московских префектурах. В конце октября в Северо-Восточном округе был сдан первый и пока единственный дом.
5. Если бы очередником был я
А теперь — результаты нашего «жилищного» теста.
Если вам больше по душе вариант №1, то вы скорее всего человек старой закалки. К очередям привыкли и чувствуете себя в них как рыба в воде. Очередь навевает на вас ностальгические воспоминания о прошлом, в котором все было замечательно.
Вариант 2. Вы принадлежите к «среднему классу»: неплохо зарабатываете, но деньги считать умеете — лишних не водится.
Вариант 3. К рыночной экономике адаптироваться удалось, однако не без труда, раз слова о гарантиях городских властей действуют на вас столь магически.
Вариант 4. Азартный вы человек.
Что же касается лично меня, то я решил действовать по пятому варианту: буду работать, работать и работать, как Папа Карло, а потом куплю себе в рассрочку небольшую двухэтажную виллу во Флориде. Я не шучу — она стоит меньше, чем двухкомнатная «распашонка» в Кузьминках.
Константин ЛИТВИНОВ