Этим летом на столичном рынке недвижимости не было традиционного спада, наоборот, наблюдался рост спроса. Увеличилась доля инвестиционных покупок, а также сделок с использованием ипотеки. Первое свидетельствует о предкризисных ожиданиях частных инвесторов, второе — о возможном снижении платежеспособного спроса.
Прошедшее лето характеризовалось параллельным ростом спроса и предложения
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ / купить фото
Летние сюрпризы
Это лето многих риэлторов заставило перенести отпуск на более поздние даты: в июле на столичном рынке новостроек, против ожидания, случился бум.
Новое жилье эконом- и комфорт-класса продавали небывалыми темпами. Например, в ЖК "Новое Бутово", по данным компании "Бест-Новострой", ежемесячно реализовывали по 160-180 квартир, то есть более 300 кв. м в сутки.
В Подмосковье, как говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков, в июле происходило то же самое: "Некоторые корпуса в наших проектах раскупались за месяц, а количество просмотров в день доходило до 50-60".
В августе, когда в отпуск уезжают практически все, кто не успел сделать это раньше, спрос, по свидетельству экспертов, начал было спадать, но отнюдь не до того уровня, который наблюдался в прошлые годы. А итоги месяца и вовсе продемонстрировали не падение, а дальнейший рост рынка.
Длинные инвестиции
Кто и зачем скупает квартиры в новостройках, догадаться вроде бы нетрудно, особенно если посмотреть на расширенную статистику. Как рассказывают в "НДВ-Недвижимость", с начала текущего года более 50% спроса приходится на однокомнатные квартиры — те самые, которые легче всего потом реализовать. Понятно, что люди вкладывают деньги в недвижимость, опасаясь, что иначе они просто сгорят в огне нового кризиса.
Кстати, вкладывают не только в самое дешевое жилье. Квартиры в дорогих и очень дорогих домах тоже стали продаваться быстрее, чем раньше. Скажем, в премиум-классе, как подсчитали в IntermarkSavills, только за август заключено 52 сделки — больше, чем в любой другой месяц посткризисных лет.
Нынешние инвестиции совершенно точно рассчитаны на длинные дистанции. Если говорить о ближайших прогнозах, то становится ясно, что вторичный рынок не поспевает даже за инфляцией, а значит, фактически новые квартиры, перейдя в категорию готового жилья, сразу начинают медленно, но верно дешеветь. Вот цифры от Дмитрия Таганова из корпорации "Инком-недвижимость": "Средняя цена квадратного метра в августе равнялась 175,7 тыс. руб. Это на 0,4% выше, чем в предыдущем месяце, и на 1,1% выше, чем в августе прошлого года". Как говорится, почувствуйте разницу.
Увлеченные ипотекой
Однако помимо инвесторов есть и другая многочисленная категория покупателей — те, кто приобретает жилье в ипотеку. Те, кого банки стимулируют покупать, вводя все новые и привлекательные условия кредитования. И в процентном отношении таких клиентов становится все больше, а число сделок со 100-процентной оплатой, напротив, снижается.
Косвенно, но весьма убедительно, по мнению экспертов, это свидетельствует о снижении платежеспособного спроса, во всяком случае в экономсегменте. Те, кто хотел купить, уже купили, так что теперь очередь за теми, кто раньше не хотел. А вроде бы и выгодно, нельзя упускать момент, тем более что банки стали предоставлять кредиты без первоначального взноса. Прямо как перед памятным экономическим кризисом в США.
Казалось бы, ошибки прошлых лет, да еще совершенные относительно недавно, должны чему-то научить банковский сектор. Однако этого, видимо, не произошло, поскольку, по данным портала Banki.ru, линейка кредитных продуктов с нулевым взносом, которых в августе насчитывалось 17, к сентябрю расширилась до 24. Выдают их пока все те же банки, а вот станут ли другие брать с них пример, покажет время.
А пока число ипотечных сделок с начала года растет от месяца к месяцу внушительными темпами. Не будем брать в расчет 30-процентный прирост февраля и июня, которые следуют за традиционно провальными январем и маем, и посмотрим на другие месяцы. В апреле ипотечных сделок больше на 17%, чем в марте, в июле их рост составил 16%. И только август дал скромное снижение на 2,2%, но в этом уж точно виноват сезон отпусков.
Рост цен и предложения
Цены реагируют на покупательский бум однозначным ростом, но, поскольку застройщики продолжают соревноваться в изобретательности и выводят на рынок все новые площади разных классов и форматов, серьезного скачка пока не предвидится.
В Москве строят все еще не так много, поэтому дефицит предложения и растущая степень готовности объектов провоцируют более заметное повышение цены, чем в Подмосковье, где в высокий деловой сезон новые стройки открываются едва ли не каждую неделю, а иногда и чаще.
В столице, по данным "Метриум групп", средняя цена квадратного метра в августе составила 130 222 руб., прибавив за месяц 4,2%. А вот в Подмосковье, посчитали в ОАО ОПИН, рост с начала года не превысил 6%. В августе метр в областных новостройках стоил в среднем 72 000 руб.
Впрочем, в Москве тоже бывает по-разному. В июле, например, после выхода в продажу новых корпусов ЖК "Life-Митинская" средняя цена в Северо-Западном округе снизилась сразу на 8%. Конечно, все это потом компенсируется: как только этажей становится больше, цена растет. Что называется, спешите, пока мы маленькие.
Новые проекты, стартовавшие летом, существенно увеличили объем предложения. В июле рванул вверх экономкласс. Как рассказывает Елена Ржавская из Blackwood, по итогам первых шести месяцев 2013 года в этом сегменте насчитывалось около 100 тыс. кв. м. А в середине лета прибавилось сразу еще 80 тыс. кв. м. Таким образом, новых недорогих квартир стало почти вдвое больше.
Но это еще не все. В Est-a-tet утверждают, что в ближайшее время на рынок выйдет ни много ни мало — 3,5 млн кв. м жилья. Кстати, 90% этого нового объема составят эконом- и комфорт-класс. Однако кто, по каким ценам и кредитам будет эти миллионы покупать, учитывая снижение платежеспособности потребителей, готовых к покупке,— большой вопрос.
8000
строящихся квартир и апартаментов эконом- и комфорт-класса насчитали к концу августа в Москве аналитики ГК МИЦ. Это на 40% больше, чем год назад. Средняя цена 1 кв. м в экономклассе составляет 118 тыс. руб. Комфорт-класс существенно дороже — 142,5 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом в экономсегменте цены быстро растут, а в сегменте комфорт — медленно дешевеют.
По итогам первых шести месяцев 2013 года в экономсегменте насчитывалось около 100 тыс. кв. м. А в середине лета прибавилось сразу еще 80 тыс. кв. м. Таким образом, новых недорогих квартир стало почти вдвое больше