Пресса чуть ли не ежедневно сообщает все мало-мальски значимые новости, связанные с ипотекой. Минэкономики, Дума, Госстрой, главы регионов, банки, риэлтерские и страховые компании чуть не ежемесячно встречаются и обсуждают проблемы ипотеки, а в промежутках между заседаниями согласовывают свои позиции на следующих мероприятиях. Даже правительство решило пополнить список любителей ипотеки и серьезно обсуждает ее развитие. Потенциальные покупатели и нуждающиеся в жилье люди также с интересом следят за изменением условий кредитования.
С чего это вокруг ипотечного кредитования столько шума? Из-за каких-то 5 тыс. ипотечных кредитов, выданных с большим скрипом по всей стране? Поверить, что на стольких чиновников, банкиров, депутатов и простых граждан разом нашло массовое ипотечное помешательство, сложно. Должно быть объяснение.
По расчетам Минэкономики, на существующих условиях предоставления ипотечных кредитов ими хоть сейчас готовы воспользоваться около 7% населения страны. Причем в регионах желающих больше, так как кредиты там доступнее, чем в Москве или Санкт-Петербурге (в столицах жилье по ипотечным схемам готовы покупать 3% населения). Теперь будем считать. При среднем размере кредита в $2 тыс. для того, чтобы обеспечить 7% населения ипотечными кредитами, требуется изыскать около $10,5 млрд. Или построить в 8 раз больше жилья, чем сейчас строится в год (около 250 млн кв. метров).
Но самое удивительное, что для реализации этих планов большинство ипотечных компаний денег у государства не просит. В отличие от государства, "ипотечники" ничего не просят и у иностранных инвесторов — те и так готовы давать деньги на ипотеку. Причем, кажется, куда охотнее, чем МВФ или Всемирный банк. Ну и наконец граждане, которые сейчас совершенно не доверяют государству своих сбережений, готовы вложить их в собственное жилье. Это тоже несколько миллиардов долларов.
Для развития ипотеки от государства требуется только одно: создать такие правовые, экономические и налоговые условия, чтобы риски всех участников — инвестора, банка, агентства, страховщика, риэлтера, продавца, покупателя — были сведены к минимуму. Но это надо делать быстро, иначе ипотека так и останется на бумаге и еще долгие месяцы и годы будет только отвлекать серьезных людей от серьезной работы.
Что конкретно требуется? От ЦБ — изменить подход к лицензированию ипотечных агентств и к резервированию банковских операций. Сейчас банк, привлекая кредит под 12% годовых, вынужден увеличить процентную ставку почти на 2%, так как часть средств он резервирует в ЦБ. От депутатов требуются такие жилищные законы, чтобы недобросовестного заемщика можно было выселить из квартиры по решению суда (сейчас это сделать невозможно). А от налоговых органов — прояснение ситуации с НДС. Сейчас банки при переуступке прав требования на выданные гражданам ипотечные кредиты по идее должны платить 20-процентный НДС. Пока банкам удается этого не делать, но, подстраховываясь, они увеличивают маржу. Если хотя бы эти три условия будут выполнены, банки смогут снизить свою маржу до 1-1,5% против нынешних 4-5%, начнут привлекать деньги на 5% дешевле и, соответственно, уменьшат процентную ставку по ипотечным кредитам почти в полтора раза. Что говорить: даже если просто изменить процедуру оформления квартир в собственность, ипотечные кредиты смогут взять еще 20-25% населения. Дело в том, что сейчас из-за специфики этой процедуры купить по ипотечной схеме можно только около 10% от предлагаемого на рынке жилья, причем обойдется оно на 20% дороже, чем при обычной схеме оплаты.
Если действительно поставить такую задачу и добиться слаженной работы ЦБ, Госстроя, Думы, ФКЦБ и других структур, сделать ипотеку массовым явлением можно в течение двух-трех лет. Пока же все действуют исходя из ведомственных интересов. Например, ФКЦБ, не желая брать на себя контроль за выпуском и обращением ипотечных облигаций, предлагает сначала издать соответствующий закон. На это может уйти не один год. ЦБ не выдает лицензии двум крупнейшим ипотечным агентствам, так как не хочет брать на себя ответственность за их деятельность. А регионы предпочитают создавать одноуровневые ипотечные модели на бюджетные деньги, а не двухуровневые на рыночной основе, так как строительные ипотечные программы — прекрасный способ перекачки бюджетных средств во внебюджетные структуры.
Пока же кредиты могут позволить себе только те, кто уверен в своем материальном положении на несколько лет вперед.
Для быстрого развития ипотеки денег от государства не требуется. Все, что от него нужно,— создать такие условия, чтобы риски всех участников ипотеки были сведены к минимуму