21 октября правительство России проводит заседание на тему: "Роль исполнительных органов власти в жилищном ипотечном кредитовании". На нем будет решаться судьба российской ипотеки.
Федеральные проблемы
На заседании правительства, назначенном на следующий четверг, будет обсуждаться концепция ипотечного кредитования, предложенная Госстроем, о которой Ъ неоднократно рассказывал. Иными словами, будет решаться судьба Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которому Госстрой в своей схеме отводит ключевую роль.
Напомним, что агентство было основано в августе 1996 года по инициативе правительства для реализации жилищной программы "Свой дом". АИЖК создавалось для разработки двухуровневой системы ипотечного кредитования, которую можно было бы использовать практически во всех регионах страны. На первых порах АИЖК должно было подготовить ипотечную схему, стандарты для всех участников ипотечной сделки и провести пилотный проект. В дальнейшем — привлекать внебюджетные средства и выдавать через свои филиалы и уполномоченные банки ипотечные кредиты населению. Свою роль в работе агентства государство определило так: "Мы вносим 450 млн рублей в уставный капитал, а вы, работая с этими деньгами, выполняете свои функции".
На сегодня первую часть своей работы АИЖК выполнило. Совместно с Международной финансовой корпорацией (IFC) и Агентством международного развития США (USAID) разработана схема и стандарты работы агентства. И в июне был завершен пилотный проект ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.
А вот государство выполнять свои обязательства не торопится: из 450 млн рублей в уставный капитал АИЖК внесено только 80 млн. К тому же у АИЖК до сих пор нет банковской лицензии: ЦБ уже восемь месяцев (вместо положенных шести) рассматривает документы агентства. А без лицензии выкупать кредиты у уполномоченных банков АИЖК не имеет права (по двухуровневой схеме заемщик получает кредит в уполномоченном банке, после чего банк переуступает АИЖК права по кредиту).
При этом деньги у АИЖК есть. Не рассчитывая на бюджет, агентство получило от инвестиционного фонда "США--Россия" (TUSRIF) кредит в $5 млн на десять лет под 9,9% годовых в валюте. По словам первого замдиректора АИЖК Григория Литвинова, если до 1 ноября агентство получит лицензию, деньги TUSRIF будут освоены до конца года. Их хватит примерно на 750 заемщиков. Ну а если лицензии не будет, эти деньги работать не начнут. У АИЖК есть и другие источники привлечения средств. Так, IFC, работающая с АИЖК с первого дня, готова привлечь около $100 млн. Но только под гарантии правительства России.
Лицензия, пополнение уставного капитала и предоставление правительственных гарантий под иностранные займы — именно эти вопросы и будут обсуждаться на заседании правительства. Вопрос с лицензией наверняка будет решен положительно, причем, возможно, еще до заседания. По крайней мере, именно это пообещал в интервью Ъ первый зампред ЦБ Владимир Горюнов. А вот вокруг финансирования могут возникнуть споры. Госстрой настаивает, чтобы под ипотечную программу в бюджете 2000 года была предусмотрена отдельная статья расходов: Госстрою нужно 370 млн рублей на доформирование уставного капитала АИЖК и еще $200 млн в качестве гарантий под займы агентства.
На стороне Госстроя выступит Госдума и Минэкономики. По словам депутата Думы и руководителя Российской ипотечной ассоциации Валентина Цоя, "концепция, предлагаемая Госстроем, вписывается в наше видение развития ипотеки в России". Кроме того, программу может поддержать и премьер Владимир Путин.
А вот Минфин, скорее всего, выступит против выделения расходов на ипотеку отдельной строкой в бюджете. Активно будут критиковать программу и сторонники одноуровневых ("немецких" или "строительных") ипотечных программ. А такие есть во всех заинтересованных ведомствах: ФКЦБ, ЦБ, даже в самом Госстрое. Их аргументация: ипотека "по-госстроевски" означает, что двухуровневая модель поддерживается правительством и фактически получает статус государственной.
Сторонники одноуровневой модели наверняка постараются отложить принятие решения по концепции Госстроя, отправив документы на доработку. Что равносильно отсрочке в рассмотрении этого вопроса минимум на два года: в бюджет будущего года отдельную статью на ипотеку в этом случае внести не успеют, а практика показывает, что отсутствие отдельной строки (в нынешнем бюджете расходы на ипотеку относятся к "прочим расходам") автоматически означает отсутствие денег. А в 2000 году все будут заняты налаживанием контактов со вновь избранной Думой, президентскими выборами и последующим формированием нового правительства России, поэтому до ипотеки дело не дойдет.
Такая же судьба ждет ипотеку, если будет отклонен пункт о предоставлении госгарантий иностранным инвесторам. Ведь если российское правительство не выразит готовности гарантировать возврат кредитов, взятых "своей" структурой, то и иностранцы наверняка не захотят предоставить кредиты ни государству в целом, ни его структурам, ни его субъектам.
Наконец, если программу вообще завернут, об ипотеке как о массовом явлении придется забыть лет на пять-десять. Ведь существующие одноуровневые модели не решают проблемы — для того чтобы они начали развиваться, необходимо очень серьезное финансирование, в том числе бюджетное. А пока эти программы не наберут силу, количество ипотечных кредитов вряд ли существенно вырастет по сравнению с нынешним уровнем (сейчас выдается около 5 тыс. кредитов в год). Для страны с 50 миллионами семей — это капля в море.
Московская позиция
От федеральных разбирательств старается дистанцироваться Москва. Столица проводит собственные ипотечные программы, развивая и двухуровневую, и одноуровневую, и гибридные схемы. Все пять столичных проектов гарантируются местными властями, у всех пяти одинаковые условия: ипотечные кредиты выдаются сроком на 10 лет под 10% годовых в валюте. Но, несмотря на схожие условия, проблемы у столичных программ разные.
Главная программа, на которую делает ставку московское правительство,— классическая двухуровневая. Как и остальные московские, она создавалась при участии экспертов Гарвардского университета. И хотя ее пилотный запуск прошел довольно успешно, сейчас программа буксует: у Московского ипотечного агентства (МИА), как и у федерального, нет лицензии ЦБ и денег на кредитование населения.
Реально кредит сейчас можно получить только в Сбербанке Москвы, который готов потерпеть с рефинансированием до следующего года. Даже Инвестсбербанк — наиболее активный участник ипотеки — временно прекратил выдачу кредитов. По словам председателя правления банка Григория Кесельмана, МИА задолжало им около $650 тыс., и когда вернет — неизвестно.
Чуть лучше ситуация с совместной программой департамента внебюджетного финансирования строительства, Собинбанка и объединения "Ингеоком". Департамент предоставил Собинбанку 87 тыс. квадратных метров жилья в новостройках для продажи по ипотечным схемам. Но банк, чтобы его рынок не ограничивался новостройками, решил вложить собственные средства в программу и кредитует население на покупку квартир на вторичном рынке. Однако в рамках этой программы Собинбанк выступает и как банк-оператор, и как ипотечное агентство. А такое объединение функций небезопасно: все риски по кредиту "висят" на Собинбанке, а не делятся между участниками схемы. Поэтому его риски страхуются "Ингосстрахом" на очень внушительные суммы. Впрочем, специалисты считают программу Собинбанка достаточно перспективной. К тому же в дальнейшем банк намерен отказаться от функций агентства, а будет выступать только как оператор, продавая свои кредиты МИА.
Кроме переходных моделей в столице работают и три одноуровневые схемы. Две из них — программы Домостроительного комбината #1 (ДСК-1) и треста "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) — "держатся" на льготах по уплате налогов в местный бюджет. За счет сэкономленных средств и предоставляются кредиты населению. Недостатки этой программы очевидны: в кредит продаются лишь квартиры, принадлежащие строителям, а как только город прикроет налоговые освобождения, программы остановятся (большинство региональных аналогов также умрут без финансирования со стороны местных властей). Более жизнеспособен проект ссудно-сберегательных касс (ССК), который реализуется в западном округе столицы. Эта программа — аналог немецкой строительной ипотеки. Но и здесь заемщик ограничен в выборе будущего жилья — приобрести квартиру можно только в строящихся домах, принадлежащих ССК. Зато квартиру может купить любой гражданин России, а не только житель Москвы, как это предусмотрено остальными программами.
Несмотря на то что программ в Москве много и рассчитаны они на разные слои населения, без серьезных финансовых вливаний сделать ипотечные кредиты доступными большинству москвичей просто невозможно. К концу года по всем пяти программам будет выдано не менее 1,5 тыс. ипотечных кредитов. В будущем году их количество может возрасти в 3,5 раза. Заметим при этом, что сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоит около 120 тыс. семей.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ