Василий Хмельницкий: мы готовы инвестировать сотни миллионов в строительные проекты

"Киевская инвестиционная группа" является едва ли не самой загадочной бизнес-структурой страны и вполне может считаться рекордсменом по количеству компаний, которые с ней связывают. Нередко ее владельцам приписывают конфликтные объекты и до последнего времени они не реагировали даже на громкие обвинения. Сейчас в связи с началом реализации одного из наиболее масштабных строительных проектов в стране — инновационного парка Bionic Hill — основной владелец активов группы, главным из которых является строительная компания UDP, ВАСИЛИЙ ХМЕЛЬНИЦКИЙ решил рассказать о своем бизнесе первому замглавного редактора "Ъ" АНДРЕЮ ЮХИМЕНКО и специальному корреспонденту "Ъ" ОЛЕГУ ГАВРИШУ.

— Что собой представляет "Киевская инвестиционная группа"?

— Компания занималась скупкой, развитием и перепродажей активов последние 15 лет. Но лет пять-семь назад мы решили сосредоточиться на строительстве. К тому времени стало понятно, что мы не станем первыми или вторыми в металлургии, хотя имели долю в "Запорожстали", или в энергетике, хотя владели долей в "Киевэнерго". Сегодня наш главный бизнес — это компания UDP, которой принадлежат наши основные строительные активы. У нас есть много непрофильных активов, но в ближайшем будущем мы их планируем продать для того, чтобы развивать строительное направление. Оно в ближайшие пять лет будет для нас основным. По нашим данным, в этой сфере мы первые или вторые в Киеве. А учитывая, что более половины всего строительства в Украине сосредоточено в столице, мы, скорее всего, являемся одной из крупнейших строительных компаний страны.

— Когда вы говорите "мы", кого вы имеете в виду? Вас и Андрея Иванова?

— С Андреем Ивановым мы являемся партнерами более 20 лет. В UDP у меня свыше 50% акций. Довольно большой пакет принадлежит ему — его доля вторая по величине после моей. Примерно такое же распределение прав собственности и в других активах. Среди других миноритарных партнеров — наши управленцы, менеджеры, которые работают с нами более 20 лет. Кроме того, нам всегда нравилось работать в партнерстве. Мы считаем, что это снижает риски и увеличивает доходную часть. Почти во всех проектах от 25% до 60% принадлежит нашим партнерам.

Строительство

— Каким образом строительство недвижимости может быть выгодным в нынешней экономической ситуации?

— В отличие от других девелоперов, мы не занимаемся точечной застройкой, а строим "маленькие города" на площади не менее 20 га. Компании, которые строят на участках в 2-3 га, не могут построить на них необходимые инфраструктурные объекты. На "Новопечерских Липках" мы строим школу, детский сад, парк, теннисные корты, школу айкидо, спортивный комплекс. На дополнительных сервисах, которые также предоставляют наши компании, мы много не зарабатываем. Они окупаются в течение 20 лет. Но клиенты благодаря им готовы платить за жилье больше. Мы управляем всем комплексом, в том числе жилищно-эксплуатационными конторами.

Наша компания до сих пор не построила ни одной гостиницы, потому что мы не понимаем, как этот бизнес может приносить доход

Мы каждый год открываем новую очередь того или иного комплекса, но только после того, как продадим предыдущую. К примеру, первая очередь "Новопечерских Липок" (300 тыс. кв. м) сейчас продана на 90%, и потому мы приступаем к строительству второй очереди — жилая площадь всего комплекса составит 600 тыс. кв. м. Мы бы никогда не приступили к строительству, если бы продали только 30% построенного жилья. Тем не менее в следующем году мы готовы инвестировать сотни миллионов долларов в строительные проекты.

— Вы считаете, что на рынке недвижимости сложилась хорошая ситуация для инвестирования?

— Нет, хорошей ее не назовешь. Но мы конкурентоспособны. Мы имеем свою нишу и удерживаем продажи на уровне прошлого года. То есть спада у нас не произошло.

— Какие проекты для вас приоритетны?

— Мы готовы инвестировать порядка $200 млн в Ocean Plaza-2. Также в этом и следующем году мы инвестируем в новые очереди "Новопечерских Липок" и "Паркового города". Также мы будем инвестировать в RiverStone и "Бульвар Фонтанов" и еще в три-четыре новых объекта.

— В прошлом году российская компания "ТПС Недвижимость" приобрела 100% первой очереди ТРЦ Ocean Plaza. Закрыта ли эта сделка?

— Она закрыта. 50% наших акций купила "ТПС Недвижимость". Кто акционер этой компании, я не знаю, но нам понравилось с ней работать. Могу сказать, что ее владельцы четко знают, чего хотят, они прагматичные люди и знают, как управлять этим объектом.

— Расскажите, какая была структура акционерного капитала до того, как "ТПС Недвижимость" приобрела ТЦ?

— Нашим вторым партнером была компания "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова. Нам принадлежал участок, мы софинансировали и выполняли часть девелоперских работ. А их был проект, и они взяли на себя строительную часть. Я доволен нашим сотрудничеством.

— Кто будет реализовывать Ocean Plaza-2?

— Мы вместе с "К.А.Н. Девелопмент".

— Сейчас на рынке недвижимости выставлены на продажу достаточно интересные объекты: Radisson Blu, торговый центр "Глобус", жилой комплекс PecherSKY. Интересные ли эти объекты UDP?

— Нет. Мы строим сами, у нас хорошая команда. В Киеве сегодня слишком много гостиниц высокого класса. Но рынку просто не нужно столько отелей такого уровня. Как они появились? Обычно инвестору, например владельцу металлургической компании, нравится какой-то отель — там есть ресторан, можно прийти с друзьями или девушкой. В результате он принимает сугубо эмоциональное решение и строит дорогой отель. Таким образом, в Киеве появилось много пятизвездных отелей, многие из которых сегодня продаются. Сколько может стоить такой объект? Грубо говоря, если гостиница зарабатывает $5 млн в год, то мы умножаем на шесть-семь лет и получаем $30-35 млн. Но владелец говорит: "Минуточку, но мы вложили $80 млн. И хотим продавать исходя из расчета стоимости квадратного метра". Но такие расчеты тут не работают. Наша компания до сих пор не построила ни одной гостиницы, потому что мы не понимаем, как этот бизнес может приносить доход. В аэропорту "Жуляны" я тоже хотел бы построить Hilton или Radisson. Но исследования показывают, что там есть спрос на 100 двухзвездных и 40 четырехзвездных номеров. По контракту с авиационными компаниями члены экипажа самолетов должны проживать в четырехзвездных отелях. А пассажиры, которые летают лоукостами, не будут платить больше $50 за ночь. Может, это и не престижно, но нужно строить двухзвездную гостиницу.

— В прошлом году UDP сдала ТЦ "Меганом" в Симферополе. Насколько сейчас интересны такие проекты?

— Мы построили этот торговый центр с тремя партнерами. Я доволен этим проектом — там очень правильное месторасположение и концепция. В Симферополе строить дешевле, чем в Киеве. Проект получился конкурентоспособным, мы забираем клиентов у других торговых центров. Ожидаем, что "Меганом" окупится за пять-шесть лет. Мы уже сдали первую очередь, сейчас сдаем вторую и третью. Пока мы видим, что лучше всего продается торговая и жилая недвижимость. Бизнес-центры и гостиницы продаются хуже.

— Для того чтобы это строить, надо обладать большими свободными средствами. Где вы кредитуетесь?

— В Сбербанке России, а также в банке "Хрещатик". Сбербанк России дает нам немало средств, но я так думаю, что у нас хорошая репутация, поскольку мы всегда вовремя отдаем, у нас нет ни одного просроченного кредита.

— Вам все еще принадлежит доля в Индустриалбанке?

— Мне никогда не принадлежала там доля. Этим банком владели мои бывшие деловые партнеры по "Запорожстали", в частности Игорь Дворецкий.

— А кому вообще, кроме СКМ, была продана "Запорожсталь"?

— Я продал свою долю своим партнерам. А кому они продали, я точно не знаю.

— Почему украинские девелоперские компании не приглашают для своих проектов именитых архитекторов, таких как Норман Фостер или Заха Хадид, как это делают в ОАЭ, Азербайджане, Казахстане?

— Потому что в этих странах есть нефтяные деньги. В ОАЭ после 11 сентября вернулись арабские деньги, которые находились на Западе. Денег много, они инвестируют в долгое строительство. И, конечно, имея такие возможности, там могут себе позволить архитекторов, чьи проекты могут стоить $20-30 млн. Мы зарабатываем от $100 до $500 на метре квадратном. И, конечно, при такой доходности мы не можем себе позволить лауреатов Притцкеровской премии. Хотя и в тех странах, о которых вы говорите, не все объекты, построенные этими архитекторами, окупаются. Скажем, торговый молл "Хан Шатыр" в Астане, спроектированный Норманом Фостером, себя не окупил до сих пор. Единственный выход для Украины — развивать своих архитекторов и проектные бюро.

"Жуляны"

— Являетесь ли вы совладельцем компании "Мастер-Авиа", управляющей аэропортом "Жуляны"? Какая доля у вас в этой компании?

— Да, мы являемся совладельцами, у нас доля 50%. Мы управляем "Жулянами". И, по-моему, это один из неплохих объектов. Он динамично развивается, хотя и имеет свои ограничения. Аэропорт просто никогда не сможет пропустить больше 3 млн пассажиров, так как находится в черте города.

— Почему вам интересен этот актив?

— Мы не интересуемся авиационным бизнесом. "Жуляны" для нас скорее инфраструктурный объект. Мы построили в аэропорту один терминал, сейчас строим второй — бизнес-терминал. И будем строить еще один терминал для обслуживания внутренних рейсов. Но мы очень осторожно развиваем этот проект и внимательно следим за ростом пассажиропотока и доходности объекта. Каждый следующий объект мы будем строить, только когда убедимся, что доходность увеличивается. Мы также планируем построить гостиницу и бизнес-центр.

— Почему вы заинтересовались этим проектом?

— Мы вначале выкупили участок 15 га рядом с "Жулянами". Это дало нам конкурентное преимущество на конкурсе по определению компании, которая будет управлять аэропортом. Впрочем, желающих участвовать в этом конкурсе было немного...

— Почему?

— Если посмотреть на аэропорт сейчас, то можно сказать, что это неплохой объект, в него можно инвестировать. Но когда аэропорт был пустым и приносил 2 млн грн убытка ежемесячно, желающих было немного. Была еще одна российская, тоже непрофильная компания.

— Кто еще владеет "Мастер-Авиа"?

— Там еще два акционера, я не могу точно назвать бенифициаров этих компаний. Мы общаемся с их представителями и находим общий язык.

— Сколько средств вы уже инвестировали в развитие аэропорта?

— К настоящему моменту было вложено порядка $50 млн кредитных средств. Но уже сейчас аэропорт начинает приносить прибыль, и в ближайшее время мы готовы инвестировать еще до $20 млн. В целом на "Жуляны" мы готовы потратить до $100 млн при условии, что доходность объекта будет расти. Мы очень осторожная компания.

— Какие еще активы в авиации у вас есть?

— Больше никаких.

Bionic Hill

— Почему вы заинтересовались созданием технопарка Bionic Hill?

— IT-бизнес сегодня является одним из наиболее перспективных направлений. И у Украины в этой отрасли есть значительный потенциал. Благодаря наследию советской математической школы у нас ежегодно выпускаются 17 тыс. выпускников с образованием в области информационных технологий. Для сравнения: во Франции их выпускается не более 15 тыс. Ежегодно из Украины уезжает приблизительно 5 тыс. программистов. Понятно, что это не выпускники. Получается, мы их бесплатно учили в школе, вузе, а затем они работают на промышленность других стран. Во всем мире этот вопрос решается одинаково — за счет создания индустриальных и IT-парков наподобие Кремниевой долины в США или Бангалора в Индии. Вот и нам пришла идея создать такой парк, в котором человек сможет работать, жить, учиться и отдыхать.

В Бангалоре 20 лет тому назад были созданы условия для развития IT-технологий. В результате в страну пришли американские компании, обучили местных программистов. Многие из них, научившись у американцев, ушли и открыли там же, в Бангалоре, свои фирмы. И сейчас Индия экспортирует IT-продукции на $20 млрд в год. Мы хотим построить парк, в котором будут собственный университет, общежитие, гостиницы, офисы крупных IT-компаний, жилье для их сотрудников, для программистов, спортивные клубы и вся инфраструктура для их жизни. Университет должен быть обязательно, и мы его создаем — он будет называться Bionic University.

А когда будет создана среда, мы рассчитываем, что в парк придут западные и местные IT-компании. Не будем себя обманывать, с точки зрения экономики это сложный проект. И на первом этапе аренда офисов в парке будет составлять порядка $15 за квадратный метр. Мы хотим, чтобы программистам там было удобно жить и работать. Западные компании будут себя там чувствовать так же, как и в США.

— Вы ведете переговоры с кем-то?

— Мы провели переговоры со всеми передовыми западными IT-компаниями. С несколькими десятками из них у нас достигнута принципиальная договоренность, но, пока мы не начали строить, договоры мы с ними не подписываем.

— Зачем компаниям приходить работать в Украину?

— Потому что здесь IT-специалисту можно платить $2 тыс. в месяц, тогда как в США и странах Евросоюза за ту же работу — $6-7 тыс.

— Что это будет за университет?

— Сейчас мы сотрудничаем с Киево-Могилянской академией. Мы уже открыли на базе этого вуза площадку, там учится около 140 человек. Но в будущем мы создадим отдельный университет, в котором студенты будут не только изучать технические дисциплины, но и получать знания, необходимые для предпринимательства и управления предприятием. Мы добиваемся того, чтобы эти люди, поработав в западных компаниях на территории Bionic Hill, смогли создавать новые проекты в IT-сфере.

— Вы собираетесь финансировать новые IT-проекты?

— Нет. Мы не можем конкурировать с IT-компаниями. Конечно, не исключено, что мы когда-то примем участие в одном из проектов, но только вместе с профессиональным партнером из этой отрасли.

— Скептики отмечают, что проект довольно дорогой и в сегодняшних финансовых условиях сложно реализуемый.

— Конечно, любой проект начинается с сомнения. Да, проект дорогой, он стоит около $1 млрд. Но первая очередь оценивается в $150 млн. Мы можем себе позволить такие капиталовложения. Конечно, для того чтобы проще продать недвижимость первой очереди, мы будем предлагать ее по невысоким арендным ставкам, а срок окупаемости составит 15 лет. Но у нас все проекты долгосрочные. Я уверен, что на третьей-четвертой очереди мы сможем заработать.

— Как споры между властями города и области скажутся на ваших планах?

— Я думаю, это больше политический спор. Мы с уважением относимся к позиции и города, и области. Но участок, на котором должна начаться застройка, принадлежит не городу и не области, а нам. Пусть они между собой спорят, а мы в любом случае начнем строить и, я уверен, доведем начатое до конца.

— Чем Bionic Hill отличается от обычного коттеджного городка?

— Сегодня нет рынка для коттеджных городков. Если там, где будет расположен Bionic Hill, сегодня кто-то построит коттеджный городок, то он сразу банкрот. Там необходимо построить инфраструктуру. По нашим прогнозам, через пять-шесть лет ситуация с пробками в городе резко ухудшится, и киевляне будут стоять в пробках уже не по часу, а по три часа, как в Москве. Спрос на то, чтобы жить и работать в таких отдельных районах, будет расти. Сегодня во всем мире большие города становятся плоскими: появляются микрорайоны из небольших зданий, города растут вширь. Когда город растет в высоту, это приводит к транспортному коллапсу. Посмотрите, что происходит вокруг киевских высотных офисных центров.

— Когда в Bionic Hill сможет заехать первая компания?

— Строительство начнется в этом году. В начале 2015 года реально запустить первую очередь.

— Сколько средств на проект Bionic Hill будет выделено из государственного бюджета?

— Ни копейки. Мы только ожидаем, что город построит необходимые коммуникационные сооружения — дорогу, подведет электричество и газ. В мире это обычная практика. Ведь горбюджет будет получать средства от компаний, которые будут работать в инновационном парке.

— У вас есть партнер в Bionic Hill?

— Нет. Но я не против их привлечь. Мы открыты для переговоров.

"Биофарма"

— В прошлом году Horizon Capital совместно с нидерландским банком развития FMO приобрели долю в "Биофарме". Какие у вас планы по развитию "Биофармы"?

— Мы строим завод, аналогичный "Биофарме", в Белой Церкви и планируем закончить его первую очередь в этом году. Мы также хотим построить подобный завод в России, в Калужской области, и продавать продукцию на российском рынке. В этой области власти создали благоприятные условия для инвесторов, благодаря чему сейчас там уже строится восемь фармзаводов. Кстати, UDP строит в Калуге жилой комплекс площадью 200 тыс. кв. м.

— Вы будете строить российский завод с партнерами по "Биофарме"?

— Если они согласятся — да. Если нет — то сами.

— Вас обвиняли в том, что вы за счет применения непрозрачных схем добились того, чтобы государственные больницы стали покупать препараты, изготовленные на основе плазмы крови у вас. Тогда как ранее они получали их бесплатно от станции переливания крови. Как вы можете прокомментировать эти заявления?

— Это неправда. "Биофарма" производит больше 100 препаратов, в том числе изготовленные из крови. Предприятие имеет современные производственные мощности, выпускает более качественные препараты, нежели станции переливания крови. То есть завод и станция несравнимы в принципе. Наши препараты соответствуют международным стандартам. Они не конкурируют с препаратами станций переливания крови, потому что это совсем другой продукт намного более высокого уровня. К станциям переливания крови и их решениям мы не имеем никакого отношения.

"Киевхлеб"

— Принадлежит ли вам все еще компания "Киевхлеб"? Если нет, то когда и кому вы ее продали?

— Пять-шесть лет назад мы владели неконтрольным пакетом акций "Киевхлеба", но продали его в 2009 году. Мы не управляли "Киевхлебом". Я читал статьи, где написано: "Василий Хмельницкий сносит "Киевхлеб" и увольняет людей". Мы не подаем в суд на эти публикации, но они не имеют никакого отношения к действительности. Говорят, что на этом месте мы построим объекты недвижимости. Но строительство на таких небольших участках не соответствует стратегии UDP. Нам это не интересно даже теоретически.

— Вы могли бы уточнить, кому вы его продали?

— Я непосредственно не занимался его продажей, поэтому не могу сказать, кому конкретно. Но могу сказать, что после этого пакет был перепродан еще несколько раз. И сейчас он точно не принадлежит тем, кому его продавали.

— Какими еще активами в сфере производства продуктов питания и агропромышленном комплексе в целом вы владеете?

— У нас еще есть компания "Буланжери", которая имеет завод по выпуску замороженных хлебных полуфабрикатов и владеет сетью из восьми магазинов, в которых печется и продается ржаной хлеб. Но это непрофильный актив. Он развивается, приносит какие-то деньги, но на определенном этапе мы его продадим как непрофильный. Но пищевая промышленность — это не наш основной бизнес. Я считаю, что бизнесом нужно заниматься профессионально. Нельзя заниматься всем сразу. Раньше у нас были пакеты акций металлургических заводов, пищевой промышленности, производителей искусственных алмазов, фармацевтики. Но нельзя быть идеальным менеджером во всех этих направлениях. Поэтому лучше нам специализироваться и развивать одну отрасль.

— Остались ли у вас еще акционерные доли в компании "Киевэнерго"? Какие? Если нет, то когда вы их продали?

— Нет, не осталось.

— Каким еще бизнесом вы владеете?

— У нас 50% процентов в компании РТМ, которая занимается наружной рекламой, 7 тыс. плоскостей, это довольно прибыльный бизнес. Есть с десяток других небольших, но прибыльных проектов, где мы партнеры. Если кто-то захочет купить такой бизнес, я готов обсуждать данный вопрос.

— Вы не думали об IPO своего бизнеса?

— Мы готовили до кризиса к IPO компанию UDP. И она, в общем-то, готова и сегодня, поскольку уже много лет проходит аудит и работает по международным стандартам. Но, к сожалению, кризис изменил наши планы, хотя в будущем мы можем вернуться к этому вопросу.

Интервью взяли Андрей Юхименко и Олег Гавриш