Около 60% квартир в домах-новостройках в границах Старой Москвы продается в соответствии с нормами федерального закона N214, то есть путем заключения договоров участия в долевом строительстве. В Подмосковье и Новой Москве — около 90%. Остальная часть квартир реализуется через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или по предварительным договорам купли-продажи. Все эти схемы законны, но не в равной степени надежны для покупателя.
Договор участия в долевом строительстве
Это самая безопасная схема приобретения квартиры в новостройке, которая регулируется федеральным законом от 30 декабря 2004 года N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Закон обязывает застройщика до заключения первого договора долевого участия (ДДУ) получить в установленном законом порядке разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, зарегистрировать право собственности на земельный участок или право аренды. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, что фактически исключает возможность реализации одной и той же квартиры сразу нескольким участникам долевого строительства. Эта схема гарантирует прозрачность деятельности застройщика. ДДУ гарантирует дольщику в случаях, предусмотренных законом, возможность расторжения договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, которые он внес в оплату стоимости приобретаемого по договору участия в долевом строительстве объекта, получение неустойки и сверх этого — возмещение в полном объеме причиненных убытков.
Жилищно-строительный кооператив
ЖСК — одна из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме, предусмотренная тем же законом N214 наряду с ДДУ и жилищными сертификатами (найти примеры их практического применения застройщиками не удалось). Сегодня эта схема популярна у крупных застройщиков — ПИК, СУ-155 и ряда других; около 30% квартир в Москве продается именно таким образом.
Деятельность ЖСК регулируется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Согласно ст. 112 ЖК РФ, число членов ЖСК не может превышать количество жилых помещений, приобретаемых ЖСК в многоквартирном доме (эти положения отражены и в уставах кооперативов). Такая законодательная регламентация наряду с ведением реестра пайщиков, как правило, исключает возможность реализации одной и той же квартиры нескольким лицам. Член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество (ст. 129 ЖК РФ).
Предварительный договор
Предварительный договор — это договор о намерении застройщика в будущем продать квартиру, а покупателя — приобрести ее. При заключении такого договора покупатель несет определенные риски и не имеет тех прав, которые гарантирует ему закон N214.
Однако предварительный договор купли-продажи успешно применяется при продаже квартир в полностью построенном жилом доме, когда застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, но еще не оформлены права собственности. В таком случае уже невозможно заключение договора долевого участия, но еще невозможна прямая продажа.