Лучше меньше да дальше

Новостройки Московского региона по-прежнему один из самых перспективных объектов для инвестиций: доля частных инвесторов на этом рынке превышает 25%. Чтобы получить максимальную доходность, лучше покупать самые маленькие квартиры на ранней стадии строительства и в наиболее перспективных с точки зрения транспортной доступности проектах.

АЛЕКСЕЙ ЛОССАН

Факторы привлекательности

Число частных инвесторов в новостройках столичного региона эксперты оценивают по-разному. "В настоящее время инвестиционный спрос на рынке недвижимости находится в стадии роста: если три года назад доля крупных и мелких частных инвесторов составляла 5-7% по отдельным проектам, то в 2012 году — уже 10-15%",— говорит заместитель генерального директора "Мортон-Инвест" Игорь Сибренков. По данным председателя совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, сегодня около 18-20% квартир в новостройках Подмосковья скупают инвесторы, а в зависимости от объекта доля инвестпокупок может достигать и 25%, если речь идет о высоколиквидных проектах с хорошей транспортной доступностью.

В целом инвесторов на рынке новостроек за последние годы стало меньше. По словам генерального директора компании "Источник" (входит в Sezar Group) Сергея Ильягуева, последний кризис охладил пыл покупателей, однако инвесторы стали возвращаться в основном благодаря развитию ипотеки и снижению строительных рисков. "Все больше девелоперов строят в соответствии с федеральным законом N214, в ближайшем будущем появится обязательное страхование при покупке. Уменьшение рисков породило бурное развитие ипотечных программ. Еще несколько лет назад большинство банков были готовы кредитовать только квартиры на вторичном рынке. А сегодня мы наблюдаем буквально лавинообразное увеличение банковских предложений и для первички",— говорит Ильягуев.

Есть и еще один фактор роста привлекательности. До недавнего времени развитие транспортной инфраструктуры новых районов запаздывало по сравнению со скоростью освоения территорий девелоперами. Однако сегодня благодаря новой транспортной политике города новостройки ничуть не уступают в транспортном отношении сформировавшимся районам. В целом наибольшей популярностью пользуются новостройки вблизи строящихся станций метро или железнодорожных станций, до которых удобно добираться и на личном автомобиле.

"Малыши" в почете

Несмотря на все изменения, лидером по доходности остаются однокомнатные квартиры. По данным Est-a-Tet, их доля в проектах выросла до 40%, а в структуре продаж Подмосковья однушки занимают до 45-50%. Так, в проекте "Бутовские аллеи" первый и второй корпуса полностью состояли из однокомнатных и двухкомнатных квартир. Эти корпуса были реализованы менее чем за два месяца, за полгода квартиры в них подорожали на 17%. "Особой популярностью среди инвесторов в Подмосковье пользуются квартиры площадью 36-40 кв. м",— рассказывает Игорь Сибренков. По словам Сергея Ильягуева, однокомнатные квартиры действительно популярнее всех остальных, чему способствуют наиболее низкая цена и высокая ликвидность. Впрочем, ориентируясь на настроения покупателей, многие девелоперы стали предлагать малогабаритные двушки. "Мы проводили анализ инвестиционной привлекательности жилья в Подмосковье на примере роста стоимости двухкомнатных квартир в ЖК "Одинцовский парк". На старте продаж (декабрь 2010 года) двушка площадью 54 кв. м стоила 2,88 млн руб., или 52,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В настоящее время готовые квартиры той же площади реализуются по 84 тыс. руб. за 1 кв. м, или за 4,54 млн руб. То есть совокупный рост цен составил 59%, ежемесячный — 2%",— рассказывает Ирина Доброхотова.

Est-a-Tet предлагает студии в ЖК "Одинцовский парк" (Одинцово), "Бутовские аллеи", в МФК "Водный", квартиры до 34 кв. м в ЖК "Загорье" (Москва), "Заречный" (Люберцы), "Видный" (Видное) и еще ряде объектов в Москве и Подмосковье по стоимости от 1,8 млн руб. (квартира в проекте "Домодедово-парк").

Как говорит ведущий аналитик "Главмосстрой-недвижимости" Георгий Новиков, в целом этажность существенной роли не играет, но рекомендуется все же выбирать квартиры от третьего до восьмого-девятого этажа.

По данным коммерческого директора ФСК "Лидер" Григория Алтухова, максимальный доход дают инвестиции в новостройки на этапе котлована. Доход инвестора от продажи такой квартиры в полностью готовом и введенном в эксплуатацию доме составит от 40% до 70% — эта разница как раз и определяется наличием или отсутствием всех остальных факторов.

В свою очередь, по словам генерального директора "МИЦ-Девелопмент" Сергея Хорошкова, доходность инвестиций в новостройку, осуществленных на начальном этапе строительства, к моменту сдачи дома в эксплуатацию может составить до 50% за счет стадии строительства и без учета возможного роста рынка.

Где искать

Если с ликвидностью и доходностью самых небольших квартир большинство экспертов согласны, то выбор места для инвестиций по-прежнему вызывает много вопросов. В первую очередь участники рынка спорят, какой регион наиболее популярен: Старая Москва, Новая Москва или традиционное Подмосковье. "Если речь идет о вложениях на раннем этапе проекта, оценивается и такой фактор, как перспективы развития региона в ближайшие годы. В этом отношении лидирующую позицию занимает Новая Москва с многочисленными проектами масштабного освоения территорий",— уверен директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. По его мнению, цена квадратного метра в новостройках на присоединенных территориях значительно ниже, чем в пределах МКАД, а выбор предложения в формате комфорт-класса при этом существенно выше. Сергей Ильягуев говорит, что наиболее привлекательны Старая и Новая Москва: спрос здесь стабилен, в то время как в Подмосковье заметно пресыщение и стагнация рынка. "Рынок новостроек Подмосковья хоть и дешевле, но уже перенасыщен, в то время как Москва, хоть и не сбавляет темпов вывода жилья, достаточно стабильна в этом отношении, как, собственно, и спрос",— говорит Ильягуев. По его словам, спрос на жилье в Новой Москве резко вырос в 2012 году; в 2013-м этот рост приостановился в связи с отсутствием нового жилья и утвержденного генплана территории, но даже сейчас здесь можно найти уникальное для столицы предложение по доступной цене. Например, ЖК "Николин Парк" обладает многими параметрами бизнес-класса, но все же уступает новостройкам бизнес-класса Старой Москвы.

Однако эту точку зрения разделяют далеко не все эксперты. В октябре 2012 года компания НСКА подготовила топ-5 наиболее инвестиционно привлекательных новостроек Московской области. Характерно, что в этот список не попал ни один объект на территории Новой Москвы. Первые места заняли объекты в Одинцово и Домодедово, ожидаемая доходность которых на тот момент составила 82,4% и 80,2% соответственно. Как рассказали в ГК СУ-155, в Долгопрудном новостройки на ранней стадии готовности стоят 53-55 тыс. руб., а сданные — 72-75 тыс. руб. за 1 кв. м. В Одинцово строящиеся объекты обойдутся в 57 тыс. руб., а сданные — в 82 тыс. руб. за 1 кв. м. В Люберцах похожая ситуация: строящиеся объекты стоят 55-57 тыс. руб., а сданные — 81 тыс. руб. за 1 кв. м. "Универсальный критерий ликвидности объекта — его выгодное местоположение. Наиболее привлекательными являются города, расположенные в радиусе 10 км от МКАД. Здесь в первый месяц реализации объекта количество инвестиционных покупок доходит до 40-55%",— считает коммерческий директор Tekta Group Андрей Кугий. При этом основной рост цен в Новой Москве произошел еще в прошлом году. Поэтому, считает Кугий, сейчас наиболее привлекательны новостройки Подмосковья с потенциалом развития окружающей территории и транспортной доступности. В Реутове сегодня уже действует станция московского метро, после введения в эксплуатацию которой цены в округе увеличились на 25% (по данным Est-a-Tet). Цены в Реутове, Красногорске и Химках уже превышают 100 тыс. руб. за 1 кв. м и по-прежнему обладают большим потенциалом.

Не стоит забывать и о городах, обладающих потенциалом, но недооцененных, к примеру о Железнодорожном. "Самый перспективный вариант — подмосковные города с хорошей транспортной доступностью. Я бы посоветовала обратить внимание на те подмосковные районы, о которых в последнее время немного подзабыли за счет того, что сегодня основное развитие идет на южном и юго-западном направлениях",— говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. По ее словам, интересны города, расположенные в северном направлении, такие как Долгопрудный, Мытищи, Лобня, в которых тоже улучшается транспортная ситуация.

По данным Игоря Сибренкова, сегодня максимальную доходность обеспечивает не средний рост цен на квартиры по рынку, а рост стоимости квадратных метров в конкретном проекте по мере его готовности. "В настоящее время выбор новостроек комфорт- и экономкласса в Москве достаточно ограничен. Эти категории преобладают в Подмосковье и на территориях Новой Москвы. И здесь мы наблюдаем серьезную конкуренцию. В Москве преобладание "бизнеса" объясняется выводом на рынок ряда замороженных объектов",— говорит Сергей Ильягуев. Более того, в столице трудность заключается в том, что в пределах МКАД предложение доступного жилья очень ограничено. "Есть отдельные проекты, в которые можно успеть вложиться,— говорят в Est-a-Tet.— В МФК "Водный" в районе метро "Водный стадион" мы сегодня продаем апартаменты по цене от 4,8 млн руб., стоимость квадратного метра здесь составляет от 110 тыс. руб., а к моменту сдачи проекта в эксплуатацию может увеличиться до 200 тыс. руб.". Таким образом, в столице инвестиции в новостройки могут принести доходность до 30% в год.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройка на вырост

Карта инвестора

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet

Сегодня весь Московский регион можно назвать инвестиционно привлекательным, потому что каждая его часть (Старая Москва, Новая Москва и Подмосковье) обладает определенным потенциалом. В Москве наибольший интерес для инвестора представляют апартаменты класса стандарт: благодаря низким ценам и небольшой площади квартир возможности их роста можно оценить на уровне минимум 15% в год. В Новой Москве перспективны малоэтажные проекты комплексной застройки. Они дорожают быстрее благодаря высокой скорости строительства (три-пять этажей возводятся за три-четыре месяца). Потенциал роста цены — до 25% в год.

Цены на жилье в ближайшем Подмосковье сегодня уже приближаются к московским и в ряде городов достигают 110 тыс. руб. за 1 кв. м, а в некоторых проектах квартиры продаются почти по себестоимости — от 45 тыс. руб. за 1 кв. м. Если покупать жилье в районах, которые ждет масштабное освоение (Железнодорожный, Домодедово, Щелково), можно заработать до 15% в год.

В ближайшее время в Москве мы ожидаем новых проектов, но они будут сосредоточены преимущественно в сегменте бизнес-класса, в то время как в Подмосковье число проектов будет сокращаться, что может повысить инвестиционный потенциал этого региона. Новая Москва будет дорожать стабильно, причем, скорее всего, цены увеличатся после принятия четкой концепции генплана развития этих территорий.