Коротко


Подробно

Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ   |  купить фото

Надежда Косарева: проблема обеспечения транспортной доступности просто не имеет решения

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Почему из российских пригородов не получилось сделать "одноэтажную Америку", президент фонда "Институт экономики города" объяснила обозревателю "Денег" Евгению Сигалу.


Что стало с курсом на малоэтажное строительство, заявленным еще президентом Медведевым?

— У нас чуть менее 50% жилищного строительства — это индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное по своей сути. Однако речь шла не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о строительстве профессиональными застройщиками односемейных домов, домов блокированного типа, многоквартирных малоэтажных домов. Для многих территорий это решение могло быть рациональным, но градостроительной идеей так и не стало. Все-таки вид застройки у нас пока, к сожалению, диктуется не публичными интересами, а застройщиками и их прибылью: чтобы снять больше денег с проекта, надо как можно больше увеличить этажность. В условиях низкоконкурентного рынка цены на такое жилье остаются высокими. Доминирование позиции застройщиков привело к появлению такого российского феномена, как многоэтажная субурбанизация.

Можно поподробнее?

— У нас же сейчас периферия городов застраивается многоэтажными домами, как следствие, много людей, машин. При этом такие районы остаются многофункциональными, и качество среды оставляет желать лучшего: работать негде, низкая обеспеченность социальной, коммунально-бытовой инфраструктурой. Такая застройка блокирует доступность центральных районов города, и проблема обеспечения транспортной доступности просто не имеет решения.

Процессы субурбанизации в США и Европе были связаны с застройкой периферии городов односемейными коттеджами. В результате в центре города плотность жилой застройки выше, чем на периферии. А у нас — наоборот. Это, кстати, еще советский феномен, но ситуация в последние десятилетия только усугубляется. Еще в 2007 году появилась законодательная инициатива по развитию кооперативов малоэтажного жилья, но закон до сих пор не принят. Инициативы по поддержке малоэтажного строительства ситуацию не переломили, потому что они входят в противоречие с интересами застройщиков.

А инициативы по вовлечению земель федеральной собственности в оборот на рынке недвижимости?

— Сейчас решением этой проблемы занимается фонд РЖС (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.— "Деньги"), но мало вовлечь федеральную землю в оборот, ее надо подключить к коммунальной инфраструктуре. Иначе у вас дом в чистом поле. На сегодняшний день главное ограничение для увеличения темпов ввода жилья — подключение к коммунальной инфраструктуре. А для решения этой проблемы в первую очередь надо создавать условия для прихода частных инвестиций в этот сектор.

Сейчас пока только два источника инвестиций — бюджеты, которые ограничены, и инвестиции самих ресурсоснабжающих организаций. Но и они ограничены. Инвестпрограммы финансируются в основном за счет текущих платежей потребителей коммунальных услуг. При этом власти выставляют ограничения на рост тарифов. А на финансирование инвестпрограмм за счет платы застройщиков за подключение недавно законами были наложены ограничения. Не говоря уж о том, что плата за подключение в конечном счете сказывается на ценах на жилье. В результате получается конфликт: мы хотим за ЖКХ платить меньше, но одновременно строить больше, и чтобы стоимость квадратного метра при этом была ниже. А инвестор в развитие инфраструктуры хочет вернуть деньги.

Проблемы с подключением сказываются на сроках строительства, а значит, и на затратах. Кроме того, в результате складываются барьеры для входа на рынок новых застройщиков. Дело даже не в том, что для входа на рынок нужны огромные инвестиции, а в законодательных и административных барьерах. В результате в городах у нас сложились низкоконкурентные рынки жилищного строительства.

А как решается вопрос с расселением из аварийного жилья? Сколько его, кстати?

— Есть данные Росстата о ветхом и аварийном жилье — 3,1%. Если же брать масштабы жилья, не обеспеченного инфраструктурой — водой, канализацией, отоплением, либо морально устаревшего, можно говорить о 20% жилищного фонда. Проблема в том, что, как только вы признаете жилье аварийным, в течение 24 часов вы обязаны предоставить людям другое помещение. Поэтому жилье аварийным власти стараются не признавать. Но как только фонд ЖКХ (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.— "Деньги") начал помогать, включилась обратная логика: признавать побольше жилья аварийным, чтобы фонд больше помогал.

Проблему ветхого жилья можно решать через развитие застроенных территорий. Например, с территории, обладающей большой рыночной стоимостью, застройщик может переселить людей, построить на ней новый жилищный фонд, покрыть за счет его продажи расходы на переселение и получить прибыль. Такие проекты уже реализуются в Перми, Самаре, Южно-Сахалинске и некоторых других городах. Но преобладают все равно проекты комплексного освоения новых территорий. Застройщикам так легче получить прибыль. Вот мы и имеем многоэтажную субурбанизацию.

Тэги:

Обсудить: (0)

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

Социальные сети

обсуждение