Чтобы на 100% выполнить ипотечную госпрограмму, Внешэкономбанк (ВЭБ) не только грозит банкам штрафами, но готов пойти на послабления. Под давлением участников программы, которые, выдав кредиты, не успевают выпустить ипотечные бумаги и получить деньги, ВЭБ может расширить возможности рефинансирования. Несмотря на риски, для ускорения процесса он готов выкупать у банков ипотечные бумаги, обеспеченные правами требования по кредитам, а не закладными.
Фото: Евгений Переверзев, Коммерсантъ / купить фото
О том, что ВЭБ в рамках госпрограммы развития ипотеки рассматривает возможность выкупа ипотечных бумаг, обеспеченных не закладными, а только договорами переуступки прав требования по кредитам, рассказал "Ъ" директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов. Введение такого инструмента позволит банкам уложиться в срок до конца 2014 года с выпуском облигаций в рамках госпрограммы и полностью рефинансировать выданные по ней кредиты, избежав штрафов. О намерении ввести штраф для участников программы, выдавших, но не секьюритизировавших заявленный объем (штраф составит 10% от невыбранного лимита), "Ъ" сообщал на прошлой неделе. Такие санкции ВЭБ намерен ввести для полной утилизации средств (150 млрд руб.), выделенных на программу развития ипотеки, поскольку он, как любая госкорпорация, заинтересован в стопроцентном выполнении программ развития.
За три с половиной года действия программы банки выдали кредиты на 143 млрд руб., или 95,3% от ее лимита. Однако ипотечных облигаций они выпустили всего лишь на 17% (25,2 млрд руб.) от объема программы. Стандартный механизм выпуска ипотечных облигаций подразумевает полное завершение строительства, регистрацию прав собственности и получение закладной, что особенно долго в условиях кредитования на строящееся жилье даже в высокой степени готовности объектов. При этом право требования по кредитам банк получает еще на этапе строительства, то есть практически сразу может приступать к выпуску бумаг по новой схеме.
Пилотный вариант такой секьюритизации в июле намерен провести Ханты-Мансийский банк (ХМБ). Организатор — "ВЭБ Капитал". "Хотя в сделку входят только кредиты, выданные вне госпрограммы, для нас это возможность обкатать технологию,— рассказал "Ъ" вице-президент ХМБ Владимир Вешняков.— C учетом качества нашего портфеля размещение пройдет без премии к рынку и доходность бумаг будет 8,8-9,2% годовых".
Внедрять ускоренный механизм секьюритизации в ВЭБе готовы даже несмотря на повышенные юридические риски. "Законодательство не запрещает выпускать подобные бумаги, однако, постановление пленума Верховного суда N17 запрещает передавать третьим лицам кредиты физлиц без их согласия, поэтому не исключено, что такая сделка может быть оспорена,— пояснил он.— Сейчас мы изучаем риски и в случае признания их существенными, поддержим предложения эмитентов внести в законодательство поправки, позволяющие их устранить".
О введении ускоренного механизма секьюритизации просили ВЭБ сами участники программы, которые оказались в ситуации, когда кредиты по низкой ставке выданы, а с получением рефинансирования возникает проблема. "Мы давно выходили с этим предложением и считаем, что секьюритизировать кредиты в рамках госпрограммы можно уже после того, как дом сдан,— говорит зампред Транскапиталбанка Ласло Чука.— На практике застройщики не заинтересованы в том, чтобы оперативно оформлять права собственности на недвижимость". По его оценке, процесс получения закладной после того, как дом построен, может составлять от 6 до 12 месяцев и даже дольше. До реального внедрения механизма судить о том, какой объем ипотечных бумаг будет выпущен по новой схеме, не представляется возможным. Впрочем, желающие найдутся. "С учетом перспективы введения штрафов для банков, не выпустивших в срок заявленный объем бумаг, для многих новая схема, несмотря на дороговизну, станет выходом из ситуации",— уверен Ласло Чука.