Впервые Банк России подключился к подготовке федеральной ипотечной программы. Все предыдущие программы такого рода не принесли сколько-нибудь ощутимого результата. На прошлой неделе ЦБ направил в Госстрой (именно он официально отвечает за разработку программы) свои предложения по организации ипотеки. Главное их отличие от предыдущих в том, что ЦБ готов в перспективе выйти на рынок ипотеки со своими деньгами. Вот только ЦБ и Госстрой никак не могут договориться, кого именно кредитовать.
Госстрой, как строительная организация, лоббирует интересы строителей и настаивает на том, что кредитовать необходимо именно их. А Банк России предлагает кредитовать непосредственно покупателей недвижимости. ЦБ занял такую позицию по двум причинам. С одной стороны, банкам сейчас некуда вкладывать свободные рубли. С другой, правительство постоянно требует от ЦБ направить средства банков в реальный сектор экономики. Заставив банки кредитовать население, ЦБ решает обе проблемы.
Собственно, ни то, ни другое в области ипотечного кредитования не новость. Подход Госстроя использовали уже многие субъекты федерации. Однако жилье, хоть и построено, простаивает, поскольку нет реальных покупателей. Поэтому подход ЦБ выглядит более разумным.
На сегодняшний день Банком России разработаны две схемы ипотечного кредитования. Первая — через выпуск банками ипотечных облигаций. Вторая — через продажу ипотечных кредитов общим фондам банковского управления (ОФБУ).
Выпуск ипотечных облигаций (см. схему 1) предполагает жесткое закрепление за ними обеспечения недвижимостью. Причем в случае вторичной продажи облигаций права на залог будут переходить к новому владельцу автоматически. К тому же для защиты инвесторов облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не включаются в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов.
Однако, чтобы предложенный механизм заработал, необходимо внести поправки в существующие законы, и ЦБ их уже разработал (см. интервью на этой странице). Проблема в том, что внести эти поправки на рассмотрение в Думу могут либо правительство, либо депутаты. Убедить правительство направить на рассмотрение Госдумы данный проект ЦБ может, лишь доказав несостоятельность концепции Госстроя. А это непросто, ведь именно это ведомство непосредственно отвечает за разработку федеральной ипотечной программы. Поэтому сейчас ЦБ параллельно работает с профильным комитетом Госдумы.
Вторая схема, предложенная ЦБ, основывается на средствах, привлеченных с помощью ОФБУ (см. схему 2). Предполагается, что в их создании и финансировании будут участвовать местные администрации, пенсионные фонды, федеральное правительство и другие консервативные инвесторы. В данном случае бюджетные средства будут играть важную роль.
По этой схеме банк выдает кредит под залог недвижимости и оформляет закладную. Затем эту закладную у банка выкупает банк — доверительный управляющий ОФБУ на средства фонда. Управлять портфелем закладных, по мнению ЦБ, может как банк — доверительный управляющий ОФБУ, так и банки, выдающие кредиты. Для этого достаточно внести некоторые изменения в инструкцию ЦБ, определяющую порядок осуществления операций доверительного управления. Однако до сих пор не решена проблема с двойным налогообложением доходов ОФБУ. И пока правительство не займет четкую позицию по данному вопросу, предложенная ЦБ схема работать не будет.
Впрочем, основная задача, стоящая сейчас перед ЦБ, это вовсе не решение проблем, связанных с законодательством, а необходимость переубедить Госстрой. В противном случае все законодательные инициативы Центробанка будут бессмысленны. А ипотека в очередной раз обернется финансированием строителей.
НАТАЛЬЯ Ъ-КУЛАКОВА, МАКСИМ Ъ-БУЙЛОВ