О планах Банка России по развитию ипотеки корреспонденту "Коммерсанта" НАТАЛЬЕ Ъ-КУЛАКОВОЙ рассказал директор департамента контроля за деятельностью кредитных организаций на финансовых рынках ДМИТРИЙ БУДАКОВ.
— Эта проблема начала обсуждаться у нас только в этом году. ЦБ хотел создать механизм рефинансирования банков под залог недвижимости. Но когда мы стали разбираться, то пришли к неутешительным выводам. Центробанк не может позволить себе рефинансировать банки под залог недвижимости, потому что есть масса пробелов в законодательстве и организации рынка.
— То есть в ближайшее время своими деньгами ЦБ участвовать в ипотеке не будет?
— В ближайшее время — нет. Сегодня мы хотим создать необходимые предпосылки: юридические, экономические, организационные. С тем, чтобы когда рынок ипотечного кредитования будет должным образом организован, ЦБ мог прийти на него своими деньгами через рефинансирование банков.
— И что для этого нужно сделать?
— Расширить рынок ипотечного кредитования. Для этого — ликвидировать преграды для его развития, прежде всего юридические. Кроме того, нужно упорядочить практику выдачи ипотечных кредитов. Сегодня банки делают это как хотят, базируясь либо на собственных "придумках", либо исходя из требований инвесторов. Такая работа сейчас уже ведется: Ассоциация участников вексельного рынка (АУВЕР) уже решила разработать стандарты ипотечных операций.
— А что нужно сделать для того, чтобы заработал рынок ипотечных облигаций?
— Принять поправки к закону об ипотеке, чтобы с переходом права собственности на ипотечную облигацию переходило и право на залог недвижимости, которая лежит в основе этой эмиссии, то есть служит обеспечением. Сегодня такой увязки нет. И когда право собственности на облигации переходит новому держателю, право залога остается у прежнего. Для того чтобы передать и его, каждый раз необходимо заключать договор о переуступке прав требований по договору залога. Такие облигации не могут торговаться на рынке. Если закон пройдет, то ипотечные облигации могут появиться.
— Какие функции возьмет на себя ЦБ с появлением этого инструмента?
— Мы выступаем регистраторами всех банковских облигаций. Поэтому на стадии регистрации и последующего контроля за эмиссией мы будем отслеживать практику выпуска ипотечных облигаций. Поскольку облигации должны обращаться на биржевых рынках, мы будем способствовать тому, чтобы банковские облигации, обеспеченные ипотекой, туда попали, прошли листинг и их обращение было бы организовано должным образом. И третья, гипотетическая функция ЦБ, о которой я говорил выше: когда рынок встанет на ноги, мы придем на него своими деньгами, рефинансируя банки под ипотечные облигации. Способы рефинансирования и сроки сейчас не имеет смысла обсуждать — рынка еще нет.
— Но ведь рассматривался и другой вариант ипотеки — через ОФБУ?
— Чтобы запустить механизм рефинансирования ипотечных операций через общие фонды банковского управления, нужно решить две проблемы. Одна связана с налогообложением фондов. Вторая — с обслуживанием уже выкупленных на средства ОФБУ ипотечных кредитов.
Например, Агентство ипотечного жилищного кредитования, которое может выступить доверительным управляющим ОФБУ, если получит банковскую лицензию, не имеет подразделений, способных работать с населением напрямую. Да это, собственно, и не закладывалось в их проект. Поэтому агентство сформулировало нам свою просьбу: чтобы инструкцией ЦБ была предусмотрена возможность передачи права обслуживания ипотечных кредитов через доверительное управление тем же самым банкам, которые их выдали. Это хорошее предложение, агентство в этом случае будет лишено ряда рисков: обязательства перед ним выведены из баланса, не нужно создавать обязательные резервы, все гораздо прозрачнее, чем прохождение этих операций через балансы банков.
Та же проблема и у общих фондов банковского управления. Банк--доверительный управляющий ОФБУ не сможет в одиночку обслуживать все выкупленные кредиты, это должен быть очень крупный банк. Поэтому необходимо, чтобы банки имели право принимать в доверительное управление и передавать в управление права требования по договорам ипотечного кредитования. Опять же в АУВЕР подготовлен проект такого указания от имени ЦБ. Его текст мы сейчас прорабатываем, в целом он не вызывает особых возражений. Через месяц-полтора, думаю, мы этот документ примем. И как только правительство решит проблему налогообложения фондов, проект ипотечного кредитования через ОФБУ можно считать запущенным.
— Однако ни одна из предложенных схем не заработает без денег. Но ведь их никто не даст, пока не убедится, что не будет проблем с их возвратом.
— Если нам удастся преодолеть те преграды в законодательстве, о которых я говорил, то инвесторы будут защищены. Например, в схеме с ипотечными облигациями это будет выглядеть так: каждый владелец ипотечной облигации имеет право на долю в заложенном ипотечном кредите. Более того, мы предполагаем внести поправку в Закон о банкротстве банков, предусматривающую, что все владельцы ипотечных облигаций будут продолжать получать проценты и гасить облигации через конкурсного управляющего в полной мере и точном соответствии с проспектом эмиссии облигаций, то есть в заявленные сроки и без малейшего ущерба. Если такие поправки пройдут, это будет именно то, что нужно владельцам таких облигаций.