"Все говорят: ипотека, ипотека. Ото всех я про нее слышу, а сам ни разу не видел. Я, например, точно знаю: в поисках дешевого жилья наши сограждане обычно попадают на Курский вокзал..." Примерно так могла бы начинаться повесть, живописующая будни современного москвича, жизнь которого по-прежнему подпорчена квартирным вопросом. Во всяком случае, по вниманию прессы ипотечная программа в Москве уступает разве что творчеству Зураба Церетели. Хотя Церетели, конечно, строит больше.
Причины подобного внимания очевидны: желание получить что-либо "на халяву" (дешевое жилье, большие проценты по вкладу в банке, наследство доселе неизвестного американского дядюшки), по-видимому, в человеке неистребимо. Проблема, однако, в том, что столь же неистребимый рационализм финансового рынка не допускает существования подобных чудес — за исключением разве что американского дяди. Логика здесь проста: "дешевых" денег не бывает. Стоимость кредитов должна соответствовать рыночным реалиям; попытки же создания специальных льготных фондов ни к чему хорошему не приведут. И вот почему.
Ипотечное кредитование может осуществляться в любой форме: через ОФБУ, ипотечные облигации, при участии местных или федеральных властей, с привлечением специализированных банков или без них. Но суть процесса во всех случаях неизменна: есть инвестор, которому нужно выгодно вложить деньги, и есть получатель кредита, нуждающийся в жилье. Остальные — посредники. Способные создать оптимальные условия участникам сделки, но не ликвидировать принципиальные противоречия между ними. А такие противоречия, безусловно, возникнут.
Достаточно посмотреть на котировки госбумаг (доходность к погашению — 60-70% годовых), чтобы понять: в долгосрочную стабильность рубля мало кто верит. Значит, ни один нормальный инвестор не выдаст долгосрочный ипотечный кредит в рублях — слишком велики риски потерь от девальвации.
Казалось бы, решением проблемы может стать кредитование в валюте, тем более что деньги под ипотечную программу обещают предоставить западные инвесторы. Причем под низкие проценты. Однако и здесь существует опасность девальвации — на этот раз для заемщика. И дело здесь не только в резком росте процентных выплат по кредиту на фоне естественного уменьшения зарплаты. Просто может неожиданно оказаться, что стоимость вашей квартиры соответствует вступительному взносу, а проценты по кредиту не выплачены и наполовину.
В качестве иллюстрации — пример из жизни. Мой приятель недавно купил двухкомнатную квартиру за $26 тыс. (из них $1 тыс. отдал за услуги юристов). Год назад прежний владелец выложил за нее $45 тыс. Такое запоминается надолго.
Впрочем, и инвестору, дающему кредит в валюте, тоже несладко. Несмотря на то что стоимость залога будет почти вдвое превышать размер кредита, непонятно, что с этим залогом делать. Обладание большим количеством недвижимости сопряжено с риском — в период кризисов такой актив абсолютно неликвиден. В отделе финансов "Коммерсанта" даже существует (и вполне оправдывает себя) примета: начал банк строить роскошное здание — значит, банкротство не за горами.
Изложенное, конечно, не означает, что у ипотеки нет будущего. В российских условиях коммерческая и финансовая нецелесообразность проекта вовсе не означает его неосуществимости. В самом деле, существует же (и прекрасно себя чувствует) фонд льготного кредитования агропромышленного комплекса, фактически поддерживаемый госдотациями. А чем строители хуже?
Поэтому наиболее вероятен такой вариант реализации ипотечной программы в нашей стране — фактическое финансирование жилищного строительства за счет федеральных и муниципальных бюджетов. Правда, непонятно, зачем при этом столь хитрые схемы придумывать — строили бы госжилье да продавали в рассрочку, как в кооперативах советского образца. Разве только ради того, чтобы посредникам работу найти...
В России "ипотека" будет означать "дешевое жилье за государственный счет"