Вчера комиссия по ипотеке Московской ассоциации-гильдии риэлтеров обнародовала результаты исследования, посвященного выяснению реальных цен квартир на вторичном рынке столицы. Результаты исследования потрясли самих риэлтеров. Оказалось, что, во-первых, с сентября 1998 года цены на недвижимость в Москве упали на 30-50%. А во-вторых, впервые за последние пять лет новостройки стали дороже вторичного жилья.
Не секрет, что цена квартиры, указанная в рекламном объявлении, и реальная цена продажи отличаются друг от друга. До кризиса эта разница была не так заметна и составляла 3-5%. Теперь, когда цены падают, реальные суммы сделок, а значит, и реальные масштабы удешевления недвижимости каждый риэлтер может оценить только по работе собственной фирмы. Согласитесь, это не всегда надежный показатель.
Поэтому три месяца назад крупнейшие риэлтерские фирмы столицы, такие, как "Миэль", Московская центральная биржа недвижимости, "Лаурел", "Юго-Запад" и ряд других, решили свести воедино информацию о большинстве проводимых сделок по трем параметрам: оценка квартиры, реальная цена продажи, сколько аналогичная квартира стоила в сентябре 1998 года.
Результаты ошеломили самих риэлтеров. По словам Ирины Радченко, руководителя комиссии по ипотеке, выяснилось, что цены на самое дорогое и самое дешевое жилье упали почти в два раза. Падение в остальных сегментах составило около 30%. Таких низких цен на квартиры мы не видели последние пять лет.
Сейчас квартиры в новых суперэлитных кирпичных домах с подземными гаражами, охраной, бассейном, спортзалом, спутниковым телевидением и прочими удобствами в самых престижных районах Москвы стоят всего $1600-1900 за квадратный метр (без чистовой отделки). В прошлом году такие квартиры дешевле $2800-3000 за метр купить было сложно.
В большинстве окраинных районов Москвы жилье на вторичном рынке уже дешевле новостроек, как это было в начале 90-х годов. Больше всего в цене потеряли квартиры на севере, северо-востоке, востоке, юге и юго-востоке столицы. Например, приличную однокомнатную квартиру в 12-этажном доме (общая площадь 40 кв. м, кухня 10 кв. м) в этих районах можно приобрести за $15 тыс. Двухкомнатные квартиры в менее комфортных девятиэтажных домах с кухней 6 кв. м — $22 тыс. А трехкомнатная квартира, например, в Алтуфьеве стоит $26 тыс.
Откуда такие привлекательные цены? Ведь в любом рекламном объявлении указываются суммы куда большие. Как правило, цены завышают риэлтеры в расчете на щедрого покупателя. Бывает, что на конкретной цене настаивает продавец. Однако в конечном итоге, после торга, реальная цена сделки оказывается меньше объявленной на 10-20%. Вот типичный случай, рассказанный в одном агентстве: "Наш клиент в конце 1998 года хотел продать свою четырехкомнатную квартиру на Патриарших за $330 тыс. Мы нашли покупателя за $280 тыс. Он отказался. Через месяц наш клиент был готов отдать квартиру и за $260 тыс., но за такие деньги найти покупателя было уже нельзя. Так продолжалось несколько раз. В результате квартира была продана в мае за $170 тыс.".
Но нынешние цены, несмотря на всю их привлекательность,— это не нижняя граница. По мнению Бориса Шилина, управляющего делами Московской центральной биржи недвижимости, к концу августа недвижимость в столице подешевеет еще на 6-10%. Затем наступит пора ожидания. Если не будет увеличения спроса среди региональных покупателей или московское правительство еще опустит цены на новостройки, то вторичное жилье продолжит падать в цене на 3-6% в месяц.
Нижним пределом для столичных риэлтеров, по их мнению, является цена в $10-11 тыс. за однокомнатную квартиру в спальных районах. Плюс $5-6 тыс. за каждую комнату сверх одной. То есть $15-17 тыс. за двухкомнатную квартиру и $20-23 тыс.— за трехкомнатную.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ