Типовые московские новостройки когда-то были ходовым товаром. Спрос на них был высоким, и инвесторам удавалось с выгодой перепродать квартиры, приобретенные на этапе строительства. Так продолжалось до середины 1996 года. А потом для риэлтеров наступила черная полоса: в течение второй половины 1996-го и всего 1997 года цены на новостройки снизились на 15-20%. Но кризис, похоже, миновал: в ближайшие полгода хорошие новостройки в хороших районах Москвы будут только дорожать.
Монополист возвращается
Напомним, что два года назад московское правительство (основной застройщик жилых домов типовых серий в городе) попало в весьма неприятную ситуацию. Неожиданно выяснилось, что многочисленные новые квартиры плохо продаются, а долг перед строителями быстро растет. Найденный мэрией выход — система натуральной расплаты со строителями жильем — решал сразу обе проблемы: и квартиры были пристроены, и долг уменьшился.
Но эта система положила конец монополии московских властей. Появилось множество строительных организаций, желающих быстро продать имеющееся жилье, между ними возникла конкуренция. В результате с середины 1996 года цены на новостройки стали падать. За год они снизились на 15-20%.
Столичные власти постарались восстановить свои позиции, постепенно отменяя натуральные расчеты и возобновляя продажу квартир за живые деньги. И к весне нынешнего года правительство города вновь стало крупнейшим продавцом жилья в новостройках. А в апреле были подняты цены — в среднем на 5-10%. Словом, кризис преодолен, и пришло время вновь подумать над тем, как использовать особенности рынка новостроек в своих интересах.
Новостроек не хватает
Вот первая особенность: риэлтеры единодушно отмечают, что количество квартир, выставляемых на продажу, уменьшилось, в то время как спрос на них остается стабильно высоким. По некоторым типам квартир он даже превышает предложение. Алексей Липатов, директор по связям с общественностью компании "ЛВН-Холдинг": Количество квартир, единовременно выставляемых на продажу, в этом году значительно меньше, чем в прошлом. Строители, с которыми рассчитывались квартирами, почти все свое жилье продали, а новых домов построено явно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Особенно это касается квартир большой площади в престижных районах. Менеджер агентства "Миэль" Дмитрий Приоров соглашается с тем, что на рынке сейчас очень мало готовых квартир, и дома, которые будут сдаваться через 3-4 месяца, неплохо продаются. Но добавляет: Переход к продаже недостроенных домов сужает круг потенциальных покупателей. Раньше новостройки охотно покупали владельцы небольших квартир, которые могли переехать в новый дом, продав старое жилье и доплатив $5-10 тыс. Теперь такой возможности у них нет, поскольку платить нужно сегодня, а въезжать в квартиру — только через несколько месяцев.
Вторая особенность: квартиры в домах точечной застройки ценятся выше, чем жилье в районах массового строительства. Сергей Канаев, исполнительный директор компании "Жилстройиндустрия": Квартиры в новых и в обжитых районах могут отличаться по цене почти в два раза. Если квартиру в строящемся доме в Митино можно купить по цене $750 за метр, то в доме аналогичной серии, но расположенном в Беляево или Новых Черемушках,— по $1100-1200. Это объясняется не только более высоким спросом на эти дома, но и большей стоимостью участка, ростом затрат на инженерные сети и условиями инвестиционного контракта с городом. В то же время в пределах одного района снижение цены всего на $20-30 за метр может резко изменить спрос. Это нередко используют частные компании-застройщики, способные проводить более гибкую ценовую политику, чем московские власти. Кирилл Писарев, президент "Первой ипотечной компании": Этой весной квартиры в нашем новом доме у станции метро Планерная продавались с трудом. Мы снизили цену с $900 до $870 за метр. Эффект был потрясающим: квартиры разошлись за несколько дней. Одновременно с этим в доме на 2-й Филевской улице был такой наплыв покупателей, что люди даже записывались в очередь. В результате иногда квартиры продавались в режиме аукциона.
Когда недострой дороже
Кажется логичным, что цены на любые новостройки должны зависеть от того, на каком этапе они покупаются: одно дело, когда дом только появляется из-под земли, и совсем другое, когда квартиры уже готовы к заселению. Чем ближе дом к завершению, тем выше может быть цена. Однако на московском рынке новостроек это правило срабатывает не всегда. Дело в том, что цена квартир в домах, строящихся столичными властями, устанавливается комиссией при управлении внебюджетного планирования (правила расчета цен не разглашаются). Понятно, что в связи с масштабностью городского строительства комиссия просто не в состоянии отследить рыночную ситуацию по всем адресам. Иногда члены комиссии обращаются к представителям фирм (их сейчас десять), уполномоченных правительством Москвы продавать новостройки, с просьбой дать прогноз относительно того, какую цену следует установить на тот или иной дом. Но к их мнению прислушиваются не всегда. Поэтому часто мнение комиссии не совпадает с мнением рынка. Известны случаи завышения первоначальной цены, и ее потом приходилось снижать. Бывало и наоборот: наплыв покупателей указывал на то, что дом недооценили. Так что, покупая квартиру в строящемся муниципальном доме, нельзя быть уверенным, что к моменту заселения ее цена вырастет. Впрочем, одну закономерность при оценке муниципального жилья можно обнаружить. По наблюдениям дилеров, если закладываемый дом расположен рядом с только что построенным, цена на него будет составлять около 95% от цены готового дома.
В отличие от московских властей частные застройщики меняют цены чуть ли не каждый месяц и оценивают разные дома по-разному. Многие из них используют заемные деньги, так что им выгодно продать квартиры как можно раньше. А покупателей можно заинтересовать только более низкой ценой. Поэтому часто цены на новостройки растут в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию. Чем он ближе, тем, соответственно, выше цена.
Так, квартиры в строящихся секциях дома серии КОПЭ-22 (панельный дом улучшенной планировки) в районе метро Беляево продаются сейчас по цене $1100-1210 за метр. По прогнозам компании "ЛВН-Холдинг", финансирующей строительство, в сентябре (к моменту сдачи дома) цена вырастет до $1150-1300. Именно столько стоит сегодня метр в уже сданных секциях дома.
Другой пример — новостройка серии П-44 (многоэтажный панельный дом) на улице Цюрупы (метро "Профсоюзная"). Сегодня, когда дом готов к заселению, компания-инвестор ("Жилстройиндустрия") продает квартиры по цене $1070 за метр. Четыре месяца назад цена была ниже — $990-1020 за метр.
Вообще, застройщики считают, что на западе и юго-западе Москвы выгоднее всего строить точечные дома. Эти районы пользуются устойчивым спросом, поэтому квартиры раскупаются уже за 3-4 месяца до сдачи дома. Особенно если цена метра растет с каждым месяцем. Для застройщиков повышение цены — хороший маркетинговый прием. Как рассказали в агентстве недвижимости "Миэль", цена метра в доме серии КОПЭ на Мичуринском проспекте за время строительства выросла с $850 до $1040. Неудивительно, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию свободными оставалось не более 20% квартир.
Сравнивая дома муниципальной и частной застройки, можно обнаружить разницу не только в оценке жилья, но и в оплате. Так, покупая квартиру в недостроенном муниципальном доме, вы автоматически получаете беспроцентную рассрочку платежа на 3 месяца после внесения половины стоимости квартиры. У частных застройщиков получить рассрочку тоже можно. Но при этом цена фиксируется только на оплаченное количество метров. Остальные придется докупать уже по возросшей цене.
Особое место на рынке новостроек занимает ведомственное жилье. Как и в случае с муниципальным, покупая квартиру в ведомственной новостройке, вы не можете быть уверены в том, что цены на нее вырастут. Для ведомств строительство является эпизодической деятельностью, поэтому они не всегда хорошо ориентируются на рынке. Но это полбеды. Покупка квартиры в ведомственном доме может обернуться и другими неприятностями. Так, Институт космических исследований, построивший дом на Профсоюзной улице, через 3 месяца после заселения заявил владельцам квартир, что он отказывается его эксплуатировать и им необходимо создать кондоминиум. Жильцам теперь придется содержать дом самостоятельно, не получая субсидий из бюджета.
Какая квартира лучше
Если вы намерены приобрести недостроенную квартиру в расчете на то, что ее цена впоследствии вырастет, вам не помешает знать, какие квартиры пользуются спросом. Цены зависят от количества комнат в квартире. Кирилл Писарев: В престижных районах (Беляево, Кунцевская, Академическая, Крылатское) лучше всего покупаются трех- и четырехкомнатные квартиры, а также "двушки" большой площади — 60-65 кв. м. Соответственно, чем больше квартира, тем дороже стоимость метра. Напротив, в районах массовой застройки (Митино, Новокосино) популярны одно-, двухкомнатные квартиры. В расчете на метр они дороже других.
Жилье в районах массовой застройки часто покупается под расселение, именно поэтому маленькие квартиры там особенно популярны. В престижных районах — другой контингент покупателей. Там одно- и двухкомнатные квартиры продаются с трудом. А трех- и четырехкомнатные разлетаются в считанные дни, несмотря на более высокую цену.
Не менее важно и расположение дома. Как говорилось выше, дома в обжитых районах с точечными новостройками стоят дороже аналогичных, но в районах массовой застройки (Митино, Бутово, Марьино, Новокосино или Жулебино). Исключение составляют престижные кварталы Митино. Точечные новостройки возводятся сегодня по всей Москве: в районе станций метро Войковская, Беляево, Кунцевская, Медведково, Сходненская, Выхино и т. д. Среди них потребители предпочитают запад и юго-запад: метро Академическая, Беляево, Юго-Западная, Кунцевская, Крылатское. Так что шансов вырасти в цене у них больше.
Если целью является рост цены дома в будущем, то лучше покупать квартиру у частного застройщика и на начальном этапе строительства. Муниципальные дома надо оценивать, сравнивая цену только что заложенного дома с ценами готовых домов неподалеку. Если же сравнивать не с чем, лучше не рисковать. Это правило справедливо и по отношению к ведомственным домам. Помимо этого есть еще ряд простых и известных правил выбора объекта инвестиций на рынке недвижимости. Лучше не покупать квартиры, выходящие окнами на оживленную магистраль, а также квартиры на 1-3-м этажах (спрос на них ограничен). Хорошо, если от станции метро до дома можно добраться пешком за несколько минут, а неподалеку от дома имеется парк или водоем. И если дом выбран правильно, при покупке квартиры на этапе строительства можно рассчитывать, что в течение 2-3 лет ее цена вырастет на 10-12%. Скажем, в районе метро Академическая или Юго-Западная вряд ли удастся найти квартиру улучшенной планировки на вторичном рынке дешевле, чем $1200 за метр, зато точно такую же квартиру в строящемся доме можно приобрести по цене $950-1050 за метр. Выгода очевидна.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
КВАРТИРЫ В НОВЫХ ДОМАХ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ ЦЕНЯТСЯ ВЫШЕ, ЧЕМ ЖИЛЬЕ В РАЙОНАХ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
У ЧАСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ЦЕНЫ НА НОВОСТРОЙКИ РАСТУТ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА СДАЧИ ДОМОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: ЧЕМ ОН БЛИЖЕ, ТЕМ ВЫШЕ ЦЕНА