На прошлой неделе столичные власти объявили о создании консультационного бюро по ипотечному кредитованию при Московском ипотечном агентстве (МИА). Подобная структура в столице просто необходима, поскольку сегодня в городе работает более десятка ипотечных программ. И еще столько же заработает до конца года. При таком многообразии без консультанта потенциальному заемщику трудно выбрать подходящую программу. Правда, МИА начнет работать только через месяц и, вероятно, будет предоставлять информацию бюро лишь о городских проектах. Поэтому сегодня "Коммерсантъ" рассказывает обо всех существующих ипотечных программах.
Немецкая модель
Все существующие сейчас ипотечные программы можно разделить на две основные группы: те, что работают по принципу немецкой ипотеки, и те, что повторяют американскую (или классическую) модель. На первый взгляд разница между ними незаметна: и в том, и в другом случае заемщик получает кредит на приобретение квартиры на похожих условиях. Отличие одно, но весьма существенное.
Приобретая жилье по немецкой схеме, вы получаете кредит не в денежной, а в товарной форме, или, попросту говоря, в виде квартиры. То есть вы выбираете квартиру, вносите первоначальный платеж, а оставшуюся сумму выплачиваете в рассрочку. По такой схеме работает столичная программа ссудно-сберегательных касс (ССК), программа департамента внебюджетного финансирования строительства, Домостроительного комбината #1 (ДСК-1) и "Мосстроймеханизации-5" (МСМ-5).
В принципе, потребителю все равно, в какой форме он получает кредит. Если бы не одно "но". Дело в том, что кредиты по немецкой схеме выдаются для приобретения квартир только в новостройках — в готовых или строящихся домах. Таким образом, заемщик изначально ограничен в выборе. Например, по схеме ССК пока приобрести квартиру можно лишь в одном строящемся доме на улице Лобачевского, который будет сдан в первом квартале 2000 года. Дом считается элитным, поэтому стоимость квадратного метра составляет $1,1 тыс. Еще 100 тыс. квадратных метров, но уже в типовых домах, должна передать в программу префектура Западного округа. Эти квартиры будут продаваться значительно дешевле: по $500-700 за квадратный метр.
Не очень привлекательно выглядят и условия самого кредита: его сумма не может превышать 50% стоимости квартиры, кроме того, он выдается сроком всего на три года (если вы приобретаете жилье в готовом доме) или на пять лет (в строящихся домах). И в том, и в другом случае ставка по кредиту одинакова — 8% годовых в валюте. В собственность заемщика квартира переходит лишь после полного погашения кредита. Это не очень удобно, но именно данное обстоятельство делает такое кредитование доступным: получить его может любой желающий, независимо от места прописки. Кроме того, от заемщика не потребуют никаких подтверждений его платежеспособности. Если же вы по каким-то причинам не сможете вернуть кредит, ССК реализует вашу квартиру, из этих средств погасит ваши долги, а на оставшиеся деньги подыщет вам жилье.
По такому же принципу работают и другие ипотечные программы, построенные по немецкой схеме. За одним исключением: они рассчитаны только на москвичей. Правда, и условия кредитов здесь более выгодные.
Так, например, приобретая жилье по программе департамента внебюджетно финансирования Москвы, реализуемой Собинбанком, вы получаете кредит сроком на десять лет по ставке 8% годовых в валюте для типового и 10% годовых — для элитного жилья. Размер кредита составляет 50-70% от стоимости жилья в зависимости от типа дома и состоятельности заемщика. Эта программа предлагает более широкий выбор жилья в новостройках практически во всех районах столицы по вполне приемлемым ценам: квартиры в районах массового строительства продаются по $480 за кв. м., а элитные в центре города — по $1100-1500 за кв. м.
Аналогичный механизм предлагают ДСК-1 и МСМ-5. Первоначальный взнос в программах этих строительных компаний составляет не менее 30%. Остальные 70% необходимо выплатить в течение 10 лет, кредит выдается под 10% годовых в валюте. В рамках этой программы можно приобрести только квартиры в районах массового строительства, принадлежащие ДСК-1 и МСМ-5. Вопрос о выделении кредита принимает Сбербанк Москвы. Особых требований к заемщику не предъявляют, хотя справку о доходах представить необходимо.
Все вышеописанные программы реализуются с участием или при поддержке правительства Москвы, что, несомненно, придает им солидность. Между тем существуют довольно интересные частные ипотечные схемы. Так, ДСК-1 не только участвует в городской, но и разработал собственную программу, по которой реализует свои квартиры в новостройках на следующих условиях: первоначальный взнос составляет не менее 50%. а оставшуюся половину нужно выплатить в течение двух лет из расчета 20% годовых в рублях, что в условиях высокой инфляции выглядит довольно привлекательно. По словам коммерческого директора комбината Ирины Сергеевой, ДСК может продавать в кредит ежегодно по этой схеме до 1000 квартир. Программа, как и предыдущие, рассчитана только на москвичей.
Из тех программ, которые должны начать работать в ближайшее время, наиболее интересна схема компании "Гута-финанс", также рассчитанная на столичных жителей. Несколько сот квартир в микрорайоне Митино, находящихся в собственности, "Гута-финанс" собирается сдать в аренду с обязательным выкупом. Для того чтобы стать арендатором, необходимо внести 50% от стоимости будущего жилья. Арендная плата будет на уровне коммунальных платежей. А оставшуюся часть кредита необходимо выплатить в течение 3-5 лет из расчета 10-12% годовых.
Американская модель
В американской модели, на которую столичное правительство делает сегодня основную ставку, нет никаких ограничений по выбору жилья. Можно приобрести квартиру как в новостройках, так и на вторичном рынке. При таком подходе число заемщиков заметно увеличивается. А вероятность навязывания малоликвидной квартиры, которую будет в случае чего сложно продать, сводится к нулю. Кредиты, в отличие от немецкой схемы, здесь выдаются в денежной форме. Первоначальный взнос в так называемой Московской ипотеке составляет 30%, остальные 70% необходимо выплатить в течение десяти лет из расчета 10% годовых в валюте. Кредиты, точнее ипотечные сертификаты, дающие право на получение кредитов, выдают уполномоченные столичным правительством банки: Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Сбербанк Москвы и Инвестсбербанк.
Привлекательность условий очевидна, и основная причина того, что "Московская ипотека" не вытеснила все остальные программы — отсутствие средств. В городском бюджете на ипотеку заложено 120 млн руб. Этих средств хватит на кредитование 140 семей. Правда, по словам Владимира Ресина, первого вице-премьера правительства Москвы, столичные власти рассчитывают на получение $500 млн от западных инвесторов. Этих средств хватит на кредитование 10 тыс. семей в год.
Пока же получить кредит по американской схеме весьма сложно. Только на сбор всевозможных документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, происхождение средств и т. д., потребуется не менее трех месяцев (причем помогает собирать документы риэлтерская компания "Элит-эстейт", которая за свои услуги берет 1750 руб.). Еще несколько месяцев рассматриваются заявки желающих, проверяется их платежеспособность и оформляются ипотечные сертификаты. При наличии этого сертификата можно быть уверенным, что кредит вам дадут. Правда, неизвестно когда. На сегодняшний день выдано около 200 сертификатов, то есть больше, чем предусматривает городской бюджет.
Довольно ограничен круг заемщиков и по федеральной программе, да и кредиты, которые выдает Международный промышленный банк, являющийся уполномоченным банком Всемирного банка по программе развития ипотеки в России, дешевыми не назовешь. Средства предоставляются под 14-20% годовых в валюте сроком 0,5-4 года. В перспективе кредиты могут получить все граждане России, но пока они доступны только клиентам банка. Правда, никакого первоначального взноса вносить не нужно: достаточно доказать свою платежеспособность.
Те, кто не прошел в городскую или федеральную программы, могут получить кредиты в коммерческих банках, которые реализуют свои собственные ипотечные программы. Правда, их условия тоже не очень привлекательны. Например, Инвестсбербанк выдает кредиты на 3-5 лет под 20-24% годовых в валюте. На три года можно получить средства в Фора-банке под 18-20% в валюте. Довольно дешевые кредиты предлагает АКБ "Актив". Любой гражданин России может получить кредит на полтора года под 10% годовых или на три года под 12% годовых.
Банки также предъявляют довольно жесткие требования к заемщику. Но сама процедура выдачи кредита и проверки заемщика более простая и менее формальная, чем в городских программах, поэтому занимает гораздо меньше времени — примерно месяц. Кроме того, в качестве первоначального взноса по кредиту может выступать ваша старая квартира или комната.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ