Завтра метры переменятся

Цены не растут, спрос медленно снижается, предложение немного увеличивается — таковы итоги первых трех месяцев года в сегменте городского жилья. Эксперты, однако, считают, что рост цен не за горами. А за городом сезон еще толком не начался из-за погодных катаклизмов, но отложенный спрос в скором времени будет реализован.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Куда покатится шарик

"Стабильность", этим словом можно кратко описать нынешнее положение на рынке московского жилья. Действительно, цены в первом квартале года практически не менялись, соотношение спроса и предложения также остается прежним. Если точнее, спрос несколько снизился, а предложение достаточно велико для взвешенного выбора объекта для покупки. Казалось бы, что может быть лучше подобного мягкого климата на рынке жилья, если не для инвестора, то для покупателя?

Однако любая остановка на этом рынке, особенно после периода роста цен (а в прошлом году рост был довольно значительным) неизбежно вызывает ожидания, что шарик покатится вниз. В конце марта--начале апреля цены действительно показали отрицательную динамику во всех секторах рынка, и хотя снижение составило всего лишь доли процента, то есть находилось в рамках статистической погрешности, некоторые наблюдатели стали говорить о возможном ценовом откате. Впрочем, большинство экспертов объясняют нынешнее затишье на рынке естественными причинами.

"В первом квартале текущего года мы наблюдали некоторое снижение активности покупателей жилья в московском регионе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года,— говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс".— Но это не свидетельствует о падении спроса на рынке недвижимости в целом. Дело в том, что в начале прошлого года спрос на рынке жилья подогревался опасениями граждан, связанными с президентскими выборами и прогнозируемой второй волной финансового кризиса. Многие спешили вложиться в недвижимость, и поэтому резко выросло количество сделок. Сегодня и политическая, и экономическая ситуация в стране стабилизировалась, и потенциальные покупатели не торопятся принимать решение о приобретении жилья. Таким образом, речь идет даже не о снижении спроса в году нынешнем, а о всплеске спроса в году минувшем".

По всей видимости, говорить о затоваривании рынка тоже рано. "Да, в последнее время объем предложения на рынке вырос,— констатирует Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимость".— Однако пока это не приводит к общерыночному затовариванию. Если подобные проявления и имеют место, то только в сегментах сравнительно дорогих объектов, так как основная часть спроса, включая тот, что обеспечен ипотекой, ныне сосредоточена там, где цены предложения не превышают 10 млн руб. Причем это справедливо как для вторичного, так и для первичного сегментов".

Большая часть готовых объектов на первичном рынке была раскуплена в конце прошлого года, так что в первом квартале нынешнего в продаже остались в основном жилые комплексы на ранней стадии строительства. Понятно, что цена здесь ниже, чем в аналогичных по уровню домах в высокой степени готовности. Но в результате, по данным компании "Миэль-Новостройки", средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы в марте снизилась на 1,3% (до 236,2 тыс. руб. за квадратный метр). Впрочем, это скорее статистический казус, чем реальное снижение.

Актуальные тренды

Политика московских застройщиков определяется в первую очередь конкуренцией с ближним Подмосковьем. Фактически города-спутники стали зоной строительства жилья экономкласса, которое практически исчезло со столичной карты. С другой стороны, в Подмосковье повышается уровень инфраструктуры и качество новых жилых комплексов, цена которых при этом намного меньше, чем у самого дешевого московского жилья.

"Одна их основных тенденций последних двух-трех месяцев: Подмосковье побеждает Москву в борьбе за покупателя,— рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп".— Важно отметить: не загородный сегмент побеждает городской, а именно любая недвижимость, расположенная за МКАД отбирает пальму первенства у проектов, реализуемых внутри МКАД. Огромен интерес к расположенным недалеко от Москвы нетиповым малоэтажным и среднеэтажным объектам с уникальными отличиями в инфраструктурной части: не просто детский сад и магазин, а школа, детские сады, именные школы мастерства, зоопарки, гольф-поля и многое другое, эти элементы формируют образ жизни по принципу "в город только по крайней необходимости". Подмосковье все больше стремится походить на европейские и американские пригороды".

То есть единственное преимущество объектов в Москве — относительная близость станций метрополитена, да и оно будет сходить на нет по мере строительства метро в ближнем Подмосковье. Московские девелоперы даже не пытаются бороться за покупателя, ориентирующегося на жилье экономкласса. Перспективные проекты, даже очень масштабные, относятся в основном к сегменту бизнес-класса. "Недавно было объявлено о нескольких новых проектах, которые существенно повлияют на рынок недвижимости Москвы,— еще несколько лет назад сложно было представить, что такие проекты реализуемы,— рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.— В частности, можно упомянуть промзону ЗИЛ, где запланировано строительство 1,5 млн кв. м объектов жилого назначения, в том числе апартаментов, а также застройку Тушинского поля с 2 млн кв. м жилья. То, что на рынок жилья Москвы, где долгое время в основном велась точечная застройка, возвращается застройка массовая,— положительный момент. Однако влияние этих проектов окажется более значительным в сегменте дорогого жилья, поскольку доля доступных объектов в них невелика. Например, на Тушинском поле хотя и предусмотрено строительство жилья комфорт-класса, основная часть недвижимости будет из разряда бизнес-класса".

Таким образом, московская недвижимость будет в обозримом будущем дорожать, в том числе и потому, что новые проекты относятся, как правило, к более высоким, чем прежде, ценовым группам.

Рост по разрядам

В элитном секторе городской недвижимости цены с начала года тоже остаются относительно стабильными, зато растет активность покупателей и застройщиков. То есть увеличивается и спрос, и предложение. "В первом квартале мы наблюдали существенный рост спроса на элитную городскую недвижимость,— утверждает управляющий партнер компании Soho Estate Ирина Егорова.— По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество клиентских обращений увеличилось почти на 70%, а по сравнению с последним кварталом 2012-го — вдвое. Впервые после кризиса активно растет предложение — на рынок вышли пять новых проектов. В последние годы девелоперская активность была сосредоточена в Хамовниках, а теперь география расширяется: новые объекты рассредоточены по различным районам Москвы ("Москва-Сити", Плющиха, Арбат, Остоженка). В течение года предложение пополнится еще примерно семью элитными новостройками".

По данным компании Chesterton , в первом квартале 2013 года средняя цена на элитном рынке составила $20 622 за метр площади, средняя цена в марте — $20 720. Интересно посмотреть на ценовую динамику в различных секторах элитного жилья. За последние полтора-два года стала очевидна дифференциация этого рынка на три ценовые группы (А-, А, А+), и цены там растут по-разному.

"Новостройки класса А- ("Садовые Кварталы", Sky House, "Английский квартал") за год (март 2013 относительно марта 2012) прибавили где-то 17%,— сообщает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.— Такой рост связан преимущественно с изменением цен по мере строительства в "Садовых кварталах", а также вымыванием наиболее дешевых квартир в этом сегменте. Новостройки класса А — это проекты вроде Knightsbridge, "Литератора", "Итальянского квартала", Wine House, Grand Deluxe на Плющихе и т. д. Этот сегмент за тот же период продемонстрировал рост на уровне 5,7%. В топовом сегменте ("Гранатный, 6", "Гранатный, 8", Barkli Virgin House) удорожание было минимальным и не превысило 1,2%".

Таким образом, в подклассах элитного сектора наблюдается та же закономерность, что и в сфере недвижимости вообще: быстрее дорожает то, что дешевле.

Количество без качества

Аномально снежная весна сказалась на рынке загородной недвижимости не лучшим образом. "В марте мы просто не могли вывозить клиентов на некоторые показы, это было либо невозможно из-за огромного количества снега, либо бессмысленно — участки выглядели абсолютно одинаково, ровным белым пространством,— говорит Вера Ларионова, директор агентства недвижимости "Century 21 Ваш Квартирный Вопрос".— Однако аномальные погодные условия способствовали формированию довольно значительного отложенного спроса. Поэтому, когда за городом снег наконец исчезнет, мы ожидаем весьма значительного роста звонков и заявок".

Несмотря на то что загородные девелоперы постоянно говорят о росте интереса к качественной недвижимости, наибольшее количество запросов поступает в адрес самого дешевого сегмента. Покупатели предпочитают покупать землю и строить самостоятельно или селиться в "загородных квартирах". "Массовый спрос по-прежнему сосредоточен в сегменте "без подряда", на втором месте — таунхаусы с хорошей локацией, то есть расположенные недалеко от Москвы",— говорит Сергей Нагорный, коммерческий директор компании "Пробизнес-Девелопмент".

Очевидно, дело в том, что предложения сравнительно качественного загородного жилья не соответствуют ценовым ожиданиям покупателей. "Предложение в сегменте загородного жилья весьма разнообразно, и на сегодня составляет более 700 поселков, но большинство из них, к несчастью, не отвечают основным требованиям покупателей,— утверждает Антон Архипов, руководитель офиса "Сретенское" компании "ИНКОМ-Недвижимость".— Рассчитанные на краткосрочное проживание, эти загородные домовладения не могут стать альтернативой городской квартире. Соответственно, и покупаются они как дача. Однако много ли людей готовы потратить больше 5 млн рублей на дом, который требует дополнительных вложений во внутреннюю отделку, повышенных затрат на "коммуналку", чтобы проводить в нем месяца четыре в году? За эти деньги люди хотят получить домовладение для постоянного проживания. Это значит, что приобретаемый объект должен быть расположен в пределах 30 км от МКАД, иметь все коммуникации, включая интернет и телевидение, охрану, развитую инфраструктуру и т. п. Однако проекты, удовлетворяющие подобным запросам, можно пересчитать по пальцам".

40% покупок квартир с начала этого года были совершены с использованием ипотеки, по данным компании "Миэль-Новостройки". На протяжении прошлого года доля ипотечных сделок держалась на уровне 30-35%. Рост кредитных сделок может быть связан с тем, что с начала года часть банков снизили процентную ставку с 13,5-14% до 12-13%.