В правительстве готовят изменения в законодательство об ипотеке и операциях с недвижимостью, которые должны решить часть проблем, возникших в начале года. Во-первых, предложено упростить снятие обременений с ипотеки после полного погашения кредита, а во-вторых — позволить проводить операции снятия обременений с недвижимостью, права собственности на которую не внесены в новый госреестр.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Государственная регистрационная служба (Укргосреестр) признала необходимость пересмотра процедуры госрегистрации изменений и приостановки ипотеки, а также обременений вещных прав на недвижимое имущество. "Укгосреестром разрабатываются изменения в законодательство, позволяющие решить вопросы, которые возникают при проведении госрегистрации прав на недвижимое имущество, в частности ипотеки и обременений прав. Думаю, что в ближайшее время этот вопрос будет решен",— заявила вчера первый заместитель главы Инна Завальная.
По ее словам, рассматривается возможность наделения ипотекодателя правом обращаться за проведением госрегистрации прекращения ипотеки в случае наступления соответствующих обстоятельств, предусмотренных ипотечным договором, а также возможность проведения госрегистрации изменения и прекращения ипотеки без госрегистрации права собственности на предмет ипотеки в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Это прогрессивные для рынка нормы. Сейчас существует много проблем с регистрацией перемещений на недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в новом реестре. “В соответствии с действующим с 1 января положением и процедурой регистрации, прежде чем открыть раздел в новом реестре в отношении обременений, необходимо зарегистрировать первичное право собственности на недвижимость, что не всегда возможно по многим причинам. В частности, это относится к объектам недвижимости, которые принадлежат государству либо территориальной громаде. Зачастую такие объекты не имеют правоустанавливающих документов, и их крайне тяжело оформить”,— поясняет старший юрист международной юрфирмы Beiten Burkhardt Дмитрий Киселев.
Первая из инициатив Минюста упростит жизнь заемщикам, купившим в кредит квартиру или любую другую недвижимость. “Прекращение ипотеки регистрируется исключительно на основании письменного уведомления ипотекодержателя. На практике это приводило к тому, что даже после полного погашения кредита заемщик не мог распорядиться объектом недвижимости из-за того, что банк не уведомлял нотариуса об исполнении заемщиком своих обязательств и прекращении ипотеки,— говорит партнер юрфирмы Ulysses Юрий Николайчук.— Поэтому предоставление ипотекодателю права самостоятельно обращаться за регистрацией прекращения ипотеки после исполнения своих обязательств направлено, прежде всего, на защиту прав должника-ипотекодателя и является вполне обоснованным”.
Второе существенное изменение — необходимость регистрации права собственности на предмет ипотеки при изменении условий или прекращении ипотеки. Новая система регистрации прав основана на первичности регистрации права собственности, то есть любые действия с недвижимостью и правами на недвижимость можно совершать только после регистрации права собственности. Это логично для тех объектов недвижимости, права на которые регистрируются по новым правилам. “Но для объектов и прав, которые возникли и были зарегистрированы по старому законодательству, если речь идет об изменении условий или прекращении ипотеки, практической необходимости в регистрации права собственности нет, поскольку право собственности при этом не затрагивается. Поэтому изменение законодательства позволит сэкономить время и деньги как ипотекодержателям, так и собственникам ипотечной недвижимости”,— поясняет господин Николайчук.
Фактически речь идет об упрощении работы с правами на недвижимость и ее отягощением после вступления в силу новых правил. Укргосреестр с 1 января 2013 года получил от БТИ функцию государственной регистрации прав на недвижимость. Согласно действующему порядку госрегистрации прекращения отягощения имущества ипотекой, ипотекодержатель должен обратиться в регистрационную службу с таким заявлением. “В тоже время в случае отсутствия указанного отягощенного имущества в Укргосреестре (что имеет место в 99% случаев) необходимо зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Проблема состоит в том, что госрегистрация прав осуществляется по инициативе владельца имущества, в связи с чем ипотекодержатель не имеет никакой возможности снять отягощение по договору ипотеки самостоятельно, без сотрудничества с собственником,— утверждает старший юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович» Максим Лебедев.— Изменение процедуры в первую очередь пойдет на пользу банкам”. Хотя есть и альтернативный способ решить проблему - путем прекращения ипотеки нотариусами. “К сожалению, последние могут осуществлять регистрационные действия в Укргосреестре только при проведении какого-либо нотариального действия”,— говорит юрист.