Долевое строительство в последнее время стало весьма популярным. Страницы газет и журналов пестрят объявлениями с предложением "квартир в строящемся доме на берегу Москва-реки". На первый взгляд возможность оплатить будущее жилье не сразу, а по частям кажется весьма привлекательной, и многие согласны подождать заселения дома год-полтора. Однако сегодня ситуация на рынке долевого инвестирования Москвы такова, что подобные вложения очень часто невыгодны, а иногда и весьма рискованны.
Надо ли входить в долю?
Долевое инвестирование в том виде, в каком оно сейчас существует на нашем рынке,— явление, с трудом поддающееся объяснению. Понятно, зачем покупать жилье в кредит, пусть и значительно дороже (с учетом процентов): платишь только половину или даже треть стоимости квартиры — и тут же в нее вселяешься. Но какой смысл в том, чтобы постепенно оплачивать квартиру, которая будет построена только через год-полтора? Существует два варианта ответа на этот вопрос: либо цена квартиры существенно уменьшается, либо имеет место превышение спроса на квартиры над их предложением, в результате чего к окончанию строительства свободных квартир просто не остается.
Что мы имеем на деле? Московские компании, занимающиеся долевым инвестированием, на начальном этапе строительства предлагают квартиры в среднем на 10% дешевле, чем в уже построенных домах. Очень редко разница составляет 15%. В Подмосковье, где объемы строительства сейчас быстро растут, разница между ценами иногда достигает 20%. Это — предел.
Привлечение средств населения обычно начинается после окончания нулевого цикла и подводки коммуникаций (хотя в отдельных случаях средства инвесторов привлекают уже на стадии согласования проекта). Коробка строится 8-10 месяцев, еще 5-6 месяцев уходит на внутреннюю отделку. Легко подсчитать, что даже при самом удачном раскладе (низкая цена, сжатые сроки, сдача объекта точно по графику — чего в действительности практически не бывает) инвестору было бы выгоднее положить деньги на банковский депозит под 15-20% годовых и купить готовую квартиру.
Теперь о спросе и предложении. Типовое жилье ($600-900 за кв. метр) стоит нераспроданным долгие месяцы — предложение таких квартир превышает спрос на них. Элитные квартиры (от $2 тыс. за метр) также продаются небыстро, так как спрос на них ограничен в силу объективных причин. И только в домах улучшенной планировки или построенных по индивидуальным проектам ($900-1200 за метр) наблюдается дефицит свободных площадей. Особенно это касается "точечной" застройки в обжитых районах с развитой инфраструктурой.
Короче говоря, долевое инвестирование далеко не всегда выгодно для вкладчика. Мало того, такие вложения весьма рискованны.
Опытных застройщиков не предлагать
Во всех цивилизованных странах существует так называемое титульное страхование — страховым взносом является пошлина, уплаченная при регистрации сделки у нотариуса. Ну а у нас, как известно, ответственность за сделку несет покупатель. И порой остается и без денег, и без квартиры. Поэтому для покупателя, инвестирующего деньги в долевое строительство, первоочередным становится вопрос о надежности девелоперской компании, то есть застройщика.
До последнего времени одним из основных критериев надежности застройщика помимо продолжительности его существования на рынке было наличие завершенных объектов строительства. Действительно, у компаний, имеющих солидный опыт, технология строительства отработана, контакты с госструктурами, согласующими процесс строительства, налажены. Чего еще желать? Однако недавнее громкое банкротство компании "Юнисстрой" показало, что оценивать надежность девелопера на основании этого критерия уже нельзя. "Юнисстрой", имевший хорошую репутацию, построил пять домов и привлек средства на строительство еще семи. Но из-за маркетинговых просчетов часть средств инвесторов, вложенных в строительство семи домов, ушла на погашение долгов за построенные пять, покупку земельных участков и на инвестиции в инженерную инфраструктуру. В результате у "Юнисстроя" кончились оборотные средства, и компания разорилась. Это классический случай пирамиды: полученное первыми участниками оплачивают последующие.
За рубежом существует универсальное правило работы с долевыми схемами — принцип второго этажа. Вкладываться в строительство имеет смысл, когда коробка дома поднялась над землей хотя бы на два этажа. В этом случае на завершение строительства, внутреннюю отделку и оформление квартиры в собственность требуется, как правило, не более полутора лет.
Но этот принцип действует в том случае, если компания строит только один дом. Если же строится несколько объектов, то вам придется осмотреть все стройплощадки и проявить незаурядные аналитические способности, чтобы понять, куда на самом деле будут вкладываться ваши средства.
Вот, например, компания "Находка" изобрела оригинальную схему, дающую возможность строить жилье без первоначальных вложений. Привлекая клиентские средства под долевое строительство на 12 объектах, "Находка" медленно-медленно строит один-единственный дом на Волгоградском проспекте, который она обещала сдать еще в прошлом году. Когда клиенты предъявляют претензии, им возвращают деньги и платят неустойку. Согласно договору, 10% годовых. Не каждый банкир может похвастать умением привлечь немалые средства на столь выгодных условиях.
Осторожно: новая технология
Как это ни парадоксально, сейчас наименее рискованно участвовать в долевом инвестировании как раз там, где оно наименее выгодно: в типовых новостройках и в элитном секторе.
В случае с элитным жильем гарантией безопасности является большая разница между себестоимостью строительства и ценой квадратного метра. На сегодня себестоимость элитного дома из монолита, обложенного кирпичом, составляет примерно $250-280 за метр без учета инженерной инфраструктуры и социальных отчислений городу. В целом же себестоимость одного метра в таких домах колеблется в пределах $900-1100. А цена уже на начальных этапах строительства составляет $1600-1800, а затем довольно быстро зашкаливает за $2000. Поэтому не было ни одного случая, когда бы строительство элитных домов замораживалось надолго или вообще прекращалось.
Другое дело, что цена "элитного метра" зачастую бывает завышена, а частный инвестор вдруг обнаруживает, что реальная рыночная стоимость готовой квартиры чуть не вдвое меньше, чем та сумма, которую он заплатил. Так, квартиры в первом московском элитный доме на улице Вересаева, построенном ЗАО "Тема" (не путать с НПП "Тема"), в период строительства (1993-1994 годы) продавались по $5500-7000 за метр. Сейчас квартиру в этом доме можно купить за $2800-3500 за метр.
Что же касается типового жилья, то сейчас этот рынок практически монополизирован крупными строительными организациями, выросшими из государственных структур,— ДСК-1, СУ-83, СУ-155, "Мосфундаментстрой-6" и др.
В последнее время крупные строители, составляющие костяк московского стройкомплекса, научились не только строить, но и продавать построенное жилье. Они создали риэлтерские фирмы или дочерние компании, занимающиеся продажами квартир на стадии строительства. То есть строители организовали замкнутый цикл, в котором сами выступают и строителями, и инвесторами, и риэлтерами. Для покупателя это даже неплохо: гарантии столичных властей остаются одними из самых надежных.
Частные девелоперы конкурировать с ними не могут. Те участки московской земли, которые им достаются, требуют вложения значительных средств (до 30% от сметной стоимости) еще до начала строительства, и себестоимость типового жилья оказывается выше продажной цены. Например, "Юнисстрой" разорился на строительстве именно типовых домов серии П-44.
Напротив, самым неосвоенным — и самым рискованным — является сейчас рынок жилья для среднего класса. Крупные строительные организации, привыкшие возводить типовые кварталы и оперировать сотнями тысяч квадратных метров, не хотят возиться с штучными объектами и рисковать на этом рынке. Они уступают это частникам.
Девелоперы действительно переходят с рынка типового жилья на жилье среднего класса. Чтобы понять это, достаточно заглянуть в рекламные объявления девелоперских компаний. В строке "тип дома" почти не встречается слово "панель", его заменили "кирпич", "монолит" или "индивидуальный проект".
Девелоперы, уходящие с рынка типового жилья, стараются использовать новые технологии, позволяющие снизить не только себестоимость строительства, но стоимость эксплуатации домов. Ориентируясь на дешевую эксплуатацию, построила дом на Кастанаевской улице компания "Конти": с котельной на крыше вместо прокладки теплосети. Это экономит до 20% себестоимости строительства и до 10% затрат на обслуживание дома. Аналогичный дом с автономным отоплением и горячим водоснабжением построила компания "Тема" на улице Нансена.
Все это, безусловно, замечательно, но освоение новых технологий — дело достаточно рискованное. Например, та же "Тема" впервые в России начала строить ширококорпусные дома, заметно превосходящие по своим характеристикам стандартные П-44. По расчетам, их себестоимость должна была быть ниже на 15-20%, а эксплуатация — на 10-15%. Это явилось стимулом для покупателей, ожидающих повышения коммунальных тарифов. Но на практике получилось вот что: из-за неотработанности технологии строительства его себестоимость превысила себестоимость строительства стандартного панельного дома на 3-5%. Высокие расходы на освоение новых технологий и маркетинговые просчеты могут привести к тому, что новые клиентские поступления будут направляться на старые объекты, закладывая основание "пирамиды". Многие частные "долевики" сейчас балансируют на острие ножа.
Аркадий Терентьев, заместитель генерального директора компании НПП "Тема": Долевое инвестирование в нашей стране пока не приносит особой прибыли. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Частные застройщики остаются на рынке строительства жилья по инвестиционным схемам только ради решения стратегической задачи: закрепления на рынке, который обещает стать доходным в будущем.
Пока рынок жилья для среднего класса находится в стадии формирования, представителям этого класса лучше воздержаться от рискованных вложений.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ, ОЛЬГА АНТОНОВА
--------------------------------------------------------
НАИМЕНЬШИЙ РИСК УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ — В ТИПОВЫХ НОВОСТРОЙКАХ И ЭЛИТНОМ СЕКТОРЕ
--------------------------------------------------------
Кто привлекает средства населения на строительство жилья
| Компания | Год выхода на рынок | Завершенных объектов (a) | Продаваемых объектов (b) | Объективные сроки окончания строительства , мес. (c) | Срок привлечения средств, мес. (c) |
|---|---|---|---|---|---|
| "Альтстрой" | 1997 | 4 | 2 | 6 | 6 |
| "Астиком" | 1995 | 2 | 1 | 6 | 5 |
| "Вектрис" | 1997 | нет | 1 | 2 | 1 |
| Домостроительный | 1995 | около 20* | 8 | 6 | 6 |
| комбинат #1 | |||||
| "Жилстройиндустрия" | 1996 | 10 | 5 | 5 | 5 |
| "Инкомстройинвест" | 1997 | нет | 1 | 15 | 12 |
| "Конти" | 1993 | 8 | 2 | 10 | 10 |
| ПКФ | 1997 | 1 | 4 | 9 | 8 |
| "Металлургпрокатмонтаж" | |||||
| "Находка" | 1994 | нет | 12 | 15 | 10 |
| "На Соколе" | 1997 | нет | 4 | 12 | 11 |
| "Новый мир" | 1994 | 5 | 4 | 12 | 24 |
| "NBM-Стройсервис" | 1992 | 2 | 1 | 5 | 5 |
| Первая ипотечная | 1994 | 8 | 6 | 7 | 6 |
| компания | |||||
| "Реал-Трейд" | 1995 | 3 | 4 | 15 | 20 |
| "Соцсервис" | 1994 | 5 | 3 | 15 | 12 |
| НПП "Тема" | 1991 | 17 | 9 | 9 | 9 |
| ФЦСР | 1997 | 1 | 1 | 6 | 5 |
*ДСК-1 строит 40% жилья в Москве, однако по схеме долевого инвестирования ею построено около 20 объектов.
(a) наличие у компании завершенных объектов говорит об опыте застройщика, но переоценивать этот фактор не следует;
(b) число объектов, предлагаемых компанией к продаже, необходимо соотносить с количеством завершенных ею объектов. Чем меньше отношение количества предлагаемых к продаже объектов к числу уже построенных, тем лучше, и наоборот;
(c) сроки привлечения клиентских средств и объективные сроки строительства определялись для всех объектов, которые строит компания. В таблице указаны только те из них, которые застройщик планирует сдать в последнюю очередь (из предлагаемых на продажу сейчас). Если объективные сроки строительства превышают декларируемые сроки привлечения средств, сдача дома (не путать с заселение) может быть перенесена на более поздний срок. Хуже, если сроки привлечения средств превышают сроки строительства. Это означает, что застройщик еще не провел предстроительные работы и работы нулевого цикла и строительство реально начнется только через какой-то срок. Лучше всего, когда сроки строительства и привлечения средств примерно совпадают.
Подписи
Дом НПП "Тема" на Донецкой улице построен в расчете на "средний класс". Его себестоимость должна быть на 15-20% ниже, чем себестоимость стандартного панельного дома. На практике он оказался на 3% дороже
Компания "Дон-строй" продает элитный дом из двух башен как одно строение. Жителям первой башни придется как минимум полгода жить на стройплощадке
Дом на Вересаева, 6 — первый элитный дом в Москве. За четыре года квартиры в нем подешевели почти в два раза
ДСК-1 возводит около 40% типового жилья в Москве. Дом в Митино, построенный по схеме долевого инвестирования,— один из них
Цена на квартиры в новом элитном доме Московской строительной компании на Мичуринском, 29 не повышалась в течение четырех месяцев
За год квадратный метр в строящемся доме компании "Квартал 32-33" на Ленинском проспекте подорожал всего на 6%
Компания "Вектрис" не относится к числу опытных застройщиков. Но риск покупки квартиры в почти готовом доме на улице Анохина близок к нулю
Компания "NBM-стройсервис" строит панельные дома улучшенной планировки на Мичуринском проспекте. После того как рухнул соседний дом, который строило ТОО "ППСК ТЭЦ-25", квартиры в этом районе раскупают крайне неохотно
Являясь дочерней компанией Сбербанка, "Астиком" не сильно беспокоится, что его дом на проспекте Маршала Жукова еще не продан, хотя строительство почти завершено. На сбербанковские кредиты строится полстолицы
На месте кафе "Крокус" в Новогиреево сейчас должен был находиться семнадцатиэтажный дом компании "Находка". Правда, тем, кто вложил деньги в строительство этого дома, скидок в кафе не предоставляют
Полистав подшивку журнала "Деньги" (#26 от 09.07.97), можно убедиться, что дом на Волгоградском проспекте (застройщик "Находка") за это время "вырос" всего на два этажа
Квартиры повышенной комфортности в кирпичном доме на улице Новаторов, 8. Высококачественные стеклопакеты, лифты OTIS, подземные гаражи и спутниковое телевидение всего за $1100 за квадратный метр. Заплатить можно сейчас, но построить все это компания "Новый мир" обещает к середине 1999 года.