Почему наши банки выдают лишь пять-десять кредитов в месяц на покупку квартир? Потому что далеко не у всякого клиента есть еще одна квартира, в которой он может быть прописан на время, пока должен банку. Что должен сделать банк, чтобы выдавать десятки тысяч кредитов в месяц? Позволить заемщику сразу, еще до погашения кредита, оформить квартиру на себя и в ней прописаться. Так, во всяком случае, поступил банк "СБС-Агро", который с 1 декабря начал выдавать гражданам кредиты на покупку недвижимости по новой схеме.
Взаимная недоверчивость
Граждан, желающих приобрести недвижимость, в настоящее время более или менее активно кредитуют около десятка банков. Однако суммы на это тратятся небольшие, и ежемесячно выдается, как правило, не более десятка кредитов. Хотя, казалось бы, трудно придумать более надежное обеспечение кредита, чем квартира. Недвижимость на то и недвижимость, что деться ей в общем-то некуда. Автомобиль, оставленный в залог под ссуду, могут угнать, ценные бумаги — украсть, а квартира... ну, в худшем случае она может сгореть. Но это все же форс-мажор. Тем не менее кредитование покупки недвижимости в России очень неразвито. И во многом потому, что в применяемых сейчас схемах кредитования есть масса изъянов.
Взять, к примеру, схему, по которой работает большинство банков,— когда квартира на время действия кредитного договора оформляется в собственность банка или его структуры. На первый взгляд неприятности в этом случае исключены. Но только на первый взгляд. Дело в том, что по такой схеме заемщик заключает два независящих друг от друга договора. Один (кредитный) — с банком. Другой — с дочерней фирмой банка о продаже ей квартиры в собственность. Но после этого заемщик может расторгнуть договор с дочерней фирмой о продаже квартиры (о возможности расторжения любой сделки мы писали неоднократно — см., например, "Деньги" ##14-15, 19). Тогда квартира перейдет в его собственность, и независимо от того, будет ли заемщик платить по долгам, банк не сможет его выселить. Более того, заемщик имеет даже право продать квартиру. На таких недобросовестных заемщиках в свое время "подсели" несколько банков, после чего просто прекратили кредитование.
Но и клиентам эта схема тоже не очень-то по душе. Во-первых, мало кого устраивает, что квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность банка. Причем заемщик на это время не имеет право в ней прописаться. Во-вторых, может случиться так, что банк или дочерняя фирма разорится. И тогда не видать вам ни квартиры, ни денег.
Банкиры утверждают, что, если бы вопросы прописки и собственности были урегулированы, не кредитовал бы только ленивый. Но пока этого нет. А значит, нет и абсолютной уверенности в том, что, если заемщик не выполнит свои обязательства, банк сможет вернуть квартиру. В итоге Пробизнесбанк, к примеру, заключает около пяти договоров в месяц, хотя мог бы увеличить их количество до 30. И дело тут не только в высоких ставках и, соответственно, невысоком спросе на кредиты, но и в несовершенстве законодательства.
Чтобы с недобросовестными клиентам было поменьше хлопот, некоторые банки отказались от практики оформления квартиры в собственность дочерних компаний (см. таблицу). Квартира, купленная клиентом на полученные в кредит деньги, оформляется в собственность заемщика и одновременно — в залог под кредит. Однако, хотя на первый взгляд такой вариант кажется наиболее удобным для заемщика, в действительности и здесь возникают дополнительные сложности.
Дело в том, что банки не разрешают заемщику на время действия кредитного договора прописываться в квартиру. А это значит, что, во-первых, заемщику нужно будет прописаться по другому адресу в Москве, чтобы не нарушать паспортный режим. Что сделать не всегда возможно. Во-вторых, возникают проблемы и у продавца квартиры. Ведь деньги за квартиру ему будут выплачены только через месяц после оформления сделки в Комитете муниципального жилья (как правило, столько занимает процесс оформления кредита). Целый месяц, понятно, ждать никто не хочет. Вот и получается, что фактически по данной схеме кредитования можно купить только квартиры в новостройках. Поэтому и кредит проще всего получить именно на приобретение квартир в новостройках, к примеру, в Сбербанке. Еще проще у Сбербанка взять кредит на квартиру в новом доме, принадлежащем ему же самому. Причем даже тем заемщикам, которые не имеют достаточного для выдачи кредита дохода, если им удастся найти трех поручителей.
Доверчивая взаимность
Так вот, первым банком, который пытается сломать эту практику, стал банк "СБС-Агро". Банк не новичок в ипотечном кредитовании. Однако ранее он выдавал кредиты через Универсальную финансовую компанию. Объем кредитования через УФК был достаточно ограничен (выдавалось всего около 20 кредитов в месяц). Теперь УФК будет работать в качестве консалтинговой фирмы — разрабатывать условия кредитования. А оценку кредитоспособности заемщика, оформление документов и выдачу кредитов будут производить сами отделения банка. Помимо собственных средств "СБС-Агро" привлекает под эту программу и деньги иностранных банков. Общий объем кредитования уже в начале реализации программы составит до $5 млн ежемесячно.
Но не это главное. Главное в том, что сотрудники фирм--клиентов "СБС-Агро" (они получают зарплату по карточкам банка) теперь имеют возможность при получении кредита оформить квартиру в собственность. Более того, заемщик имеет право в квартире прописаться.
В остальном условия выдачи кредитов для сотрудников фирм--клиентов банка и для остальных заемщиков не отличаются. Необходимо оплатить не менее 30% стоимости квартиры; ставка по кредиту составляет 19% годовых в валюте или 31% годовых в рублях (ставка рефинансирования плюс 3%). Кредит дается только на покупку уже построенного жилья. Нельзя купить в кредит квартиры в пятиэтажках и в домах с износом более 30%. Срок кредита — до 10 лет.
Следует однако учитывать тот факт, что банк оценивает стоимость приобретаемого жилья самостоятельно. Клиент может купить квартиру за $60 тыс., а банк — оценить ее в $40 тыс. Соответственно, заемщик в этом случае не сможет получить кредит на сумму более $28 тыс. (70% от суммы оценки). Кроме того, рассчитывать на максимальный кредит может только заемщик, в платежеспособности которого банк уверен на все 100%. Банк устанавливает размер кредита, учитывая целый ряд факторов: декларируемый доход (с которого уплачены налоги), профессиональный рост, спрос на профессию, наличие иждивенцев и прочее. Таким образом, программа "СБС-Агро" ориентирована в основном на людей с высокой профессиональной подготовкой и стабильным заработком. Но поскольку корпоративными клиентами "СБС-Агро" являются тысячи фирм, потенциальных заемщиков по такой схеме довольно много.
Конечно, при кредитовании по новой схеме риск для банка возрастает. Ведь в случае невозврата кредита банк, в соответствии с существующим законодательством, не сможет выписать человека из квартиры. В "СБС-Агро" надеются на готовящееся положение правительства Москвы, согласно которому заемщик, не выполняющий своих обязательств перед банком, может быть лишен права проживания в квартире (прописки). Как заявил в интервью корреспонденту Ъ первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин, этот вопрос будет урегулирован в течение трех-четырех месяцев.
МАКСИМ ЕРДЕНЕВ, ОЛЬГА АНТОНОВА
--------------------------------------------------------
Существующая схема ипотечного кредитования не устраивает ни банки, ни продавцов квартир, ни покупателей
Для успеха новой схемы кредитования необходимо, чтобы банк мог выселить из квартиры недобросовестного заемщика
--------------------------------------------------------
Условия выдачи банками кредитов на покупку квартир
| Банк | Ставка, % годовых | Срок, годы | Максимальный размер кредита, % от оценочной стоимости квартиры | Условия оформления | Возможность прописки |
|---|---|---|---|---|---|
| "СБС-Агро" | 19 (валюта), | до 10 | до 70 | в собственность заемщика | есть |
| 31 (рубли) | под договор залога | ||||
| Московский банк | 15 (валюта) | до 10 | до 70 | в собственность заемщика | нет |
| Сбербанка РФ | под договор залога | ||||
| Пробизнесбанк | 30-35 (рубли) | до 3 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| структуры банка | |||||
| "Диамант" | 23 (валюта) | до 5 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| структуры банка или в | |||||
| собственность заемщику | |||||
| под договор залога | |||||
| "Нефтяной" | 30 (валюта) | до 1 | до 60 | в собственность заемщика | нет |
| под договор залога | |||||
| "Нефтяной"* | 30 (валюта) | до 5 | до 70 | в собственность заемщика | нет |
| под договор залога | |||||
| Инвестсбербанк | 27 (валюта), | до 2 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| 33 (рубли) | структуры банка | ||||
| "Липецкий" | 36 (рубли) | до 2 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| (Москва)** | структуры банка | ||||
| "Молодежный" | 4% в месяц | 0,5-2 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| (валюта) | структуры банка | ||||
| СЕМ-банк | 32 (валюта) | до 1 | до 67 | в собственность дочерней | нет |
| структуры банка | |||||
| "Акрополь" | 36 (валюта) | до 0,5 | до 80 | в собственность дочерней | нет |
| структуры банка | |||||
| Автобанк*** | 18-21 (рубли, | до 3 | до 70 | в собственность дочерней | нет |
| валюта) | структуры банка |
*Для получения кредита необходимо накопить 30-40% от его размера на накопительном вкладе не менее чем за год.
**Банк выдает кредит только на покупку квартир в новостройках.
***Только в СПб.
Товарищ, верь!
Чтобы получить ипотечный кредит, не обязательно идти в банк. Скажем, англичане, австралийцы или канадцы за кредитом на покупку недвижимости идут, как правило, в одно из строительных обществ (СО), а немцы — в общество коллективных вложений в недвижимость (ОКВН). Кстати, в Англии СО работают с 1775 года и держат 90% рынка ипотеки. Схема их работы такова. Желающий купить квартиру накапливает средства на специальном накопительном вкладе. На него начисляются проценты, которые, кстати, выше, чем по банковским вкладам. Таким образом можно накопить как полную стоимость квартиры, так и ее часть (обычно не менее 70%). Недостающая сумма берется в кредит под 5-10% годовых.
В Москве схему СО перенял пока только Домостроительный комбинат #1 (ДСК-1). Он организовал так называемое товарищество на вере. В конце финансового года определяется процент по накопительному вкладу. Сейчас он составляет 25% годовых в рублях. Минимальная сумма и срок не ограничены. К этой схеме комбинат приступил недавно. Сейчас идет процесс накопления по вкладам. Возможно, с середины 1998 года можно будет, накопив 70-80%, въехать в квартиру и расплачиваться за оставшуюся сумму по ставке 5-10% годовых в рублях.
ОКВН работают несколько по-другому. Там тоже есть накопительный период (несколько лет), но начисляемые на вклад проценты невелики. Такая схема используется в жилищной муниципальной программе "Комбиинвест" (см. "Деньги" #31, 1997). Кредиты здесь предоставляются под 9% в валюте, и в течение 3-5 лет на ваш вклад начисляются 6% в валюте.
Вот куда определенно не следует обращаться с вопросом о кредитовании на покупку недвижимости, так это в риэлтерские компании. В рекламных объявлениях агентства недвижимости указывают, что выдают кредиты на покупку квартир. Однако это не соответствует действительности. В компании могут только подсказать, в какой банк можно обратиться. Причем, как правило, рекомендуют обратиться в банк, дочерней структурой которого они являются. А тогда велика вероятность, что в этом самом банке процент будет отличаться от ставки других банков не в лучшую сторону. Причем риэлтер не может способствовать получению кредита. И банк будет проверять заемщика на предмет кредитоспособности точно так же, как и без рекомендации риэлтера.