Надеюсь, я уже убедила вас в том, что правильно оформленные документы и вовремя сданная декларация могут спасти за год от налогообложения до $70 тысяч, полученных от продажи квартиры (см. "Деньги" #44, 1997). Но, оказывается, это еще не предел. Вы можете продать квартиру вдвое дороже и при этом не заплатить ни копейки подоходного налога. Для этого достаточно в том же году еще и купить квартиру.
О вреде БТИ
Прежде чем говорить о льготах при покупке жилья, стоит сказать о том, почему невыгодно, а порой даже опасно занижать стоимость недвижимости в договорах ее купли-продажи. То, что эта стоимость занижается, ни для кого не секрет: большинство сделок купли-продажи квартир оформляется сейчас, как правило, по ценам БТИ; разница же между ценой, указанной в договоре, и рыночной стоимостью жилья передается по договоренности "черным налом". Из этого можно извлечь только одну выгоду — сэкономить на государственной пошлине, которая при покупке жилья обычно равна 1,5% от суммы договора. Иными словами, при реальной цене квартиры, скажем, в $100 тысяч и ее оценке в $55 тысяч вам удастся сэкономить $675 ($1500-$825=$675).
Потери от занижения оценки квартиры могут быть куда существеннее. Например, договор может быть расторгнут. По самым разным причинам. В частности, бывший владелец квартиры может оказаться алкоголиком или нервнобольным, а то вдруг еще выяснится, что проживавшие с ним дети выписаны из квартиры не по правилам. От этого не застрахован никто. Тем более что никто из нас обычно сам не проверяет владельцев квартиры ни в психо-наркодиспансере, ни в ЖЭКе (да и не так-то это просто). Так вот, если договор будет расторгнут, вам вернут совсем не те деньги, что вы реально заплатили. Сумма возврата будет меньше ровно настолько, насколько вы занизили цену квартиры в договоре. Сколько вы заплатили по договору? $55 тысяч. Их и получите обратно. Вот и сравните: $675, сэкономленные на госпошлине, и $45 тысяч ($100 тысяч-$55 тысяч), потерянные из-за занижения цены в договоре. Почувствуйте разницу.
Заниженная цена окажет вам медвежью услугу и в том случае, если вы столкнетесь с тривиальным мошенничеством. А это не такая уж редкость: по данным МВД, за 10 месяцев нынешнего года только в Москве совершено более 258 преступлений, связанных с недвижимостью. Из них более 84% являются мошенничеством.
Знакомый риэлтер рассказывал мне похожую на анекдот реальную историю о действующих в Москве старушках-аферистках. Бабушки несколько раз реализовывали свои квартиры, пользуясь одной и той же схемой. Сначала продавали жилье, оформляя его по заниженной цене, и получали деньги (по рыночной стоимости). Затем выпивали стакан водки и быстро бежали в наркодиспансер. Заливаясь там притворными слезами, бабульки причитали, что были не в себе, когда продавали свою единственную квартиру, и договор о продаже аннулировался. У покупателя отнимали квартиру, бабушки возвращали полученные за квартиру деньги — сколько было указано в договоре. Неплохая прибавка к пенсии.
Другая ситуация. Вы купили квартиру по заниженной цене (цене БТИ). Через пару лет средства позволили вам улучшить свои жилищные условия. В этом случае, продавая свою нынешнюю квартиру, вы можете столкнуться с необходимостью заплатить большой подоходный налог: слишком велика будет разница между суммой, за которую вы купили квартиру (вы эту сумму занизили, так ведь?), и той, за которую хотите продать теперь. Хорошо, предположим, вам удалось убедить покупателя не указывать в договоре реальную сумму. Тогда возникает другая проблема. Например, вам придется объяснять заинтересованным органам, откуда у вас средства на покупку новой квартиры, если старую вы продали так дешево. Вероятность объяснения повышается в связи с принятием Госдумой закона о контроле за расходами.
Кстати, если будет доказано, что вы продали квартиру за большую, чем указано в документе, сумму, вам грозит еще и обвинение в сокрытии дохода со всеми вытекающими отсюда последствиями. В том числе и возможным уголовным наказанием. Так что договор с реальной ценой — это охранная грамота от мошенничеств, обвинений в сокрытии дохода, огромных подоходных налогов и унизительных оправданий перед налоговым инспектором по поводу неизвестно откуда взявшихся денег.
Риэлтеры советуют продавцам занижать цены в договоре, чтобы избежать высоких подоходных налогов при продаже жилья. Этот довод, как видите, не выдерживает критики. В прошлый раз я уже рассказывала, что при продаже квартиры вы можете запросто вычесть из своего налогооблагаемого дохода ее стоимость (но не более 5000 минимальных зарплат — в этом году 415,87 млн рублей или $70 тысяч). На столь же законных основаниях вы можете продать квартиру за $140 тысяч и при этом не платить подоходный налог в течение целых трех лет.
Что для этого нужно сделать, спросите вы. Ничего дурного. Достаточно в том же году просто купить себе другую квартиру. Или дом. Или дачу. Однако обо всем по порядку.
О пользе льгот
Сделки по купле и продаже недвижимости сейчас нередко идут рука об руку: продать квартиру и на вырученные деньги купить другую проще, чем найти вариант обмена, устраивающий всех. Но это не все преимущества купли-продажи. Судите сами.
Приобретая недвижимость, вы вправе рассчитывать на очень щедрый подарок к новоселью. (Необходимое уточнение: речь идет о жилье на территории России — российские граждане, решающие жилищные проблемы на Лазурном берегу Франции или на Канарских островах, льгот не получают). Государство разрешает уменьшить налогооблагаемый доход на сумму, равную стоимости квартиры (но не более чем на 5000 минимальных зарплат). И, купив, к примеру, скромную трехкомнатную квартиру в Москве за 400 млн рублей ($67 тысяч), вы можете целый год не платить подоходный налог, если ваша зарплата не превышает $5602 в месяц.
Да, годовой доход большинства российских граждан гораздо меньше суммы, в которую обходится новое жилье. Квартира может стоить 400 млн рублей, а за год вами заработано, для примера, 107 млн рублей (это около $18 тысяч в год или по $1500 в месяц — весьма прилично даже для Москвы). Если воспользоваться жилищной льготой по подоходному налогу при покупке квартиры, то за год списать в этой ситуации удастся только 107 млн рублей, поскольку по закону можно уменьшать свой доход на стоимость жилья, но не более чем на величину собственного дохода (и, конечно, в пределах тех же 5000 минзарплат). Так что же, оставшиеся 293 млн рублей возможной льготы "сгорят"?
Вовсе нет. Льготу можно растянуть. Правда, не более чем на три года и при выполнении ряда простых условий. Во-первых, следует помнить, что вычеты в любом случае не могут превышать один из двух показателей — либо 5000 минимальных зарплат, либо ваш доход за три льготных года. Точнее, тот из двух этих показателей, который окажется меньше. Во-вторых, льготируется как покупка жилья, так и его строительство и даже погашение кредита, взятого на эти цели. В последнем случае льготируются не только собственно выплаты по банковскому кредиту, но и проценты по нему. Уменьшить налог можно, купив не только готовый дом или дачу. Приобретая по случаю даже остов будущего сооружения (так называемое незавершенное строительство), вы тоже становитесь льготником.
Возможность использования этой льготы не зависит от того, купили вы дом самостоятельно, в индивидуальном порядке, или в составе жилищно-строительного (дачного) кооператива. Более того, она распространяется и на тех, кто отважился приобрести квартиру, участвуя в так называемом долевом строительстве.
В-третьих, следует обратить внимание на то, что жилищная льгота по подоходному налогу предоставляется не всем, кто имеет юридические права на недвижимость, а лишь тем, на кого жилье оформлено. Дело в том, что по действующему Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью обоих супругов, если они не договорились (при заключении брачного контракта, например) об ином. И квартира, купленная в браке и зарегистрированная на мужа, будет также и собственностью жены, что бы там ни указывалось в документах.
Но вот льготу по подоходному налогу жена, если ее имя не указано в договоре покупки недвижимости, уже не получит (если, конечно, не рискнет начать сложный, дорогой и непредсказуемый судебный процесс). Так что если ваши доходы не слишком велики (чтобы использовать льготу полностью, нужно в течение трех лет стабильно получать доход более $1900 в месяц по нынешнему курсу),— большая часть льготы может пропасть зря. Таким образом, если вы зарабатываете меньше, выгоднее оформить недвижимость в совместную собственность. Сделать это нужно непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости. В этом случае льготу в 5000 минимальных зарплат можно разделить на всех собственников в любой пропорции. Ответ на вопрос, между каким количеством собственников делить льготу, зависит от обстоятельств: от величины полученного дохода, от наличия банковского кредита и тому подобного.
Чем дороже жилье, тем лучше
Важно обратить внимание еще на три существенных момента.
Первое. Если вы строите одновременно и дачу, и квартиру, то уменьшить подоходный налог можно будет только по одному из этих объектов. Не продешевите, выбирайте самый дорогой!
Второе. Льготируются только банковские кредиты. Так что если вы заняли деньги у родственников или друзей, на льготу при возврате денег и процентов по ним рассчитывать не приходится. Не распространяется льгота по подоходному налогу и на жилищные займы, предоставленные вам родным предприятием.
Третье. До сих пор (до нынешнего года) вычеты по приобретению жилья можно было использовать столько раз, сколько вы покупали квартиру или строили дом. Ограничение было только одно — нельзя было пользоваться льготой чаще одного раза в год по одному объекту (дому или даче).
С 1997 года все изменилось. Теперь всем дается только один шанс — раз в жизни каждый из нас сможет вычесть из налогооблагаемого дохода 5000 минимальных зарплат.
Таким образом, чтобы потом не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги, следует выбирать наилучший момент для того, чтобы использовать свой шанс. Стоит ли использовать льготу сейчас При покупке дешевой однокомнатной квартиры в "хрущевке", если вы вполне серьезно предполагаете в будущем купить загородный дом? Согласитесь, лучше уменьшить свой доход на $70 тысяч (а то и на все $140 тысяч), пусть даже через пятнадцать лет, чем сейчас — но на $20 тысяч.
НАТАЛЬЯ ВАРНАВСКАЯ