Даже у самого убежденного горожанина нет-нет да и мелькнет в голове мысль: а не выехать ли на ПМЖ за городскую черту, не поселиться ли, как все цивилизованное человечество, в симпатичном таком коттедже, естественно, со всеми городскими удобствами, но на лоне природы? В начале 90-х горожане ринулись осуществлять эту мечту. И что же? Пригороды заросли недостроенными кирпичными дворцами, а россияне по-прежнему живут в городских квартирах. Что случилось за эти годы с коттеджным рынком и как он будет развиваться дальше?
Пейзанская башня
Главным стимулом безудержного коттеджного строительства в начале 90-х стало снятие ограничений на загородное индивидуальное строительство. В советское время, как известно, владельцам загородных участков не разрешалось строить ни трех-, ни даже двухэтажных домов, венчать их ломаными крышами, крыть железом, нарушать соотношение между габаритами дома и площадью участка, словом, выходить за рамки образа скромного советского дачника. А тут вдруг разом все стало можно, и при этом в небывалом прежде изобилии появились любые строительные материалы.
Строить начинали с размахом: ведь по всем прикидкам выходило, что даже 300-метровый трехэтажный замок будет стоить не дороже жалкой двух-трехкомнатной квартиры в не самом лучшем районе Москвы.
Про коммуникации и подъездные пути нередко задумывались уже после того, как мощные стены в три кирпича подводились под крышу и вырисовывались очертания башен в неоготическом стиле. И у хозяев отвисала челюсть при известии о том, что метр асфальтированной дороги обойдется им в $1000, а врезаться в газовую магистраль, которая проходит всего-то в двухстах метрах, стоит, с учетом всех согласований и взяток, около $20 000.
Где только не вырастали эти памятники постсоветской архитектуры! В деревнях по соседству с коровниками, на окраинах городских свалок, в чистом поле, на лесных опушках... Они и сейчас там стоят. Достаточно выехать за пределы МКАД и оглядеться, чтобы увидеть эти кирпичные монстры с пустыми глазницами окон и молодыми березками на крышах.
Но даже если доводилась до конца внутренняя отделка и начинала функционировать отопительная система, это еще не означало, что дом пригоден для постоянного проживания. Вдруг оказывалось, что мрачные зимние вечера в этом дворце на окраине деревни можно коротать только с заряженной двустволкой, потому что на улице не горит ни один фонарь, а до ближайшего отделения милиции 20 км. А завязнув пару раз в снежных заносах по дороге на работу, хозяин начинал с нежностью вспоминать свою стандартную квартиру в "спальном" районе, и мысль о продаже загородного чуда крепла в его голове.
Но не тут-то было! Предложение загородного жилья (как недостроенного, так и обжитого) настолько превосходило спрос, что продать подмосковный недострой можно было в лучшем случае по себестоимости, а в худшем — по цене стройматериалов. Или вообще не продать.
Элитные выселки
Удивительно, но факт: потребовались несколько лет и миллионы долларов бессмысленных вложений (как частных лиц, так и риэлтерских компаний), чтобы понять простую вещь: дом для постоянного проживания, именуемый в просторечии коттеджем,— это в первую очередь не стены, пусть даже отделанные по последнему писку евромоды, а социальная инфраструктура. Которая включает в себя не только охрану и расчистку дорог, но и школы, детские сады, поликлиники, торговлю, бытовое обслуживание.
Да, действительно, расходы на строительство хорошего дома со всеми удобствами примерно соответствуют цене городской квартиры, но социальную инфраструктуру частный застройщик не создаст. Впрочем, оговоримся: смотря какой частный застройщик. Если он в состоянии содержать охрану, водителя, который будет возить ребенка в школу, семейного доктора, готового примчаться по первому звонку, тогда он, конечно, может жить в коттедже, совмещая городской комфорт с прелестями загородной жизни. Но надо иметь в виду, что только оплата труда охранников составит не менее $2000 в месяц.
Собственно говоря, те, кто может позволить себе подобные расходы, давно уже обосновались за городом. Кстати, нет проблем и у обычных дачников: за последние годы даже дачные поселки, удаленные от города на 50 км и более, заметно "покрутели", в них появились кирпичные и бетонные дома, порой весьма причудливой архитектуры. "Не у дел" оказался только средний класс: те люди, которые хотели бы вместо городской квартиры иметь загородный дом для постоянного проживания. За те же деньги.
Хотя, казалось бы, решение лежало на поверхности: коттеджные поселки. Действительно, если расходы на строительство дороги, подвод коммуникаций, охрану и т. д. разделить на несколько десятков домовладельцев, они окажутся вполне посильными. Смысл строительства коттеджного поселка — в оптимизации расходов как на инженерную и социальную инфраструктуру, так и на строительство домов (крупные заказы строительным компаниям обходятся, естественно, дешевле, чем разовые).
Однако до сих пор само понятие "коттеджный поселок" соотносится прежде всего с элитным жильем. И до недавнего времени из всех коммерческих проектов в загородном строительстве жизнеспособными оказывались именно проекты дорогих коттеджных поселков, по всем параметрам относящихся к элитным.
Этот сектор рынка недвижимости естественным образом ограничен, на нем не может быть массового спроса. Достаточно сказать, что сейчас коттеджные поселки занимают всего пять процентов в общем объеме загородного строительства.
В таких поселках (Суханово, Птица, Екатериновка) есть парк, детский городок, спорткомплекс, теннисные корты, банкетный зал, комплекс бытового обслуживания и т. д. "Культурная начинка" довольно сильно варьируется. Например, в поселке Птица в Чигасово (компания "Мост-девелопмент"), помимо прочего, имеются мини-пивзавод и крытый спортивный комплекс с бассейном.
Застройщики отводят под коттедж участок 15-30 соток. Территория общего пользования по размеру иногда сравнима с землями, занятыми жилой застройкой. Комплекс окружается забором и усиленно охраняется. Получается элитная резервация, обитатели которой должны ощущать себя на свободе и быть полностью независимыми от окружающего мира. Поэтому элитные поселки имеют артезианские скважины, дублирующие системы энергообеспечения, радиорелейную связь и прочие "навороты". Цены в таких поселках начинаются от $2500 за метр. Площадь домов редко бывает меньше 300 кв. м, поэтому они, как правило, значительно дороже даже суперэлитных московских квартир. Ежемесячная плата за инфраструктуру в таких поселках может доходить до $2000.
К элитным относится и менее дорогой поселок Рождествено, расположенный в Митине, на территории Москвы. Цена квадратного метра здесь $1600, ежемесячное обслуживание — $366. Рождествено застроено не отдельными коттеджами, а таунхаусами. Таунхаус — это дом, состоящий из двух или нескольких двух-, трехуровневых квартир. Или, иными словами, это несколько коттеджей, которые стоят плечом к плечу, смыкаясь стенами. Каждая квартира имеет небольшой (несколько соток) участок земли, где можно поставить качели, шезлонг или разбить японский сад.
Коммунальные коттеджи
Есть объективные причины того, почему до недавнего времени качественное загородное жилье строилось почти исключительно в расчете на долларовых миллионеров. Начало девяностых годов было временем массированного выброса на потребительский рынок, прежде всего на рынок недвижимости, капиталов, сколоченных в советские времена и на волне кооперативного движения. Спрос на дорогую недвижимость еще два-три года назад был очень высок. Правда, даже во время "коттеджного бума" получить долгосрочные кредиты было непросто. Застройщики стремились строить дорого и продавать быстро. До поры до времени — примерно до 1995 года — это удавалось. Затем объемы продаж сверхдорогой загородной недвижимости резко пошли на убыль.
Однако главная причина отсутствия недорогого загородного жилья все-таки субъективная. Считалось, что загородный дом обязательно должен быть большим, с мощными стенами и полным набором необходимых излишеств, от сауны до зимнего сада. К сравнительно дешевым американским "сэндвичам" относились с презрением. "Что это за дом! Он же получасового боя не выдержит"-- такое мнение, по словам представителя одной из риэлтерских компаний, было очень характерным. Представления об идеальном коттедже воображаемого "нового русского" почти без изменений перекочевали в среду застройщиков.
И только сейчас они, кажется, начинают меняться. Событием нынешней осенней распродажи загородной недвижимости можно считать появление недорогих коттеджей и таунхаусов. Небольшие (100-200 кв. м), относительно недорогие (из-за экономии на земле и коммуникациях), таунхаусы начинают пользоваться спросом.
Этой осенью началась продажа таунхаусов в коттеджном поселке Викинг-2000 в 18 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Сейчас это, пожалуй, единственное место, где можно купить загородный дом для постоянного проживания, стоящий не дороже средней московской квартиры: $66 000, или $600 за метр. Правда, это не отдельный дом: кирпичный дом в Викинге состоит из пяти двухуровневых квартир площадью 110 кв. м. Но каждая квартира имеет отдельный вход и небольшой участок земли (0,3 или 0,9 сотки). А теперь сравните: за эти деньги можно купить стандартную "трешку" в "спальном" районе, а здесь у вас будут три спальни, гостиная и кухня-столовая со всеми удобствами и московским телефоном, а также вид на лесной массив из окна. Причем Викинг находится в непосредственной близости от Зеленограда, и жители поселка могут пользоваться городской инфраструктурой.
Конечно, подобное жилье не совсем соответствует образу собственного дома с сауной и зимним садом. Но у него есть одно преимущество: оно реально существует и по вполне доступной цене.
Поселок Викинг — это, конечно, капля в море загородного строительства: всего 74 квартиры. Но сейчас при участии правительства Москвы строится огромный (по нашим меркам) поселок Потапово в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе — 1600 коттеджей. 70 домов первой очереди уже готовы и продаются по $500 за метр. Как будто недорого, но это цена метра общей площади дома, включая гараж, подвал и чердак. Самый маленький потаповский дом — один этаж, три комнаты площадью 38 кв. м (9, 12, 15) и кухня 8,5 — имеет общую площадь 232 кв. м и стоит $116 000. Потапово привлекательно тем, что в его инфраструктуре предусмотрено все необходимое: детский сад, школа, гимназия, почта, отделение банка и т. д. Таких поселков в Подмосковье пока нет. Но хотя коттеджи в Потапово продаются уже сегодня, нормально жить там можно будет только через несколько лет: сейчас поселок площадью 200 с лишним гектаров являет собой сплошную стройку.
Коттеджные поселки для людей со средним уровнем доходов, подобные Викингу и Потапово, пока еще редкость, но именно такие загородные дома в ближайшее время могут стать предметом массового спроса.
Евгений ЛЕОНОВ
Подмосковные коттеджные поселки
| Поселок | Застройщик | Местоположение | Характеристика поселка | Характеристика дома | Цена, $/кв. м | Расходы на содержание, $/месяц |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Суханово | "Ладэкс" | 7 км от МКАД по | На 11 га расположено 48 домов с | Общая площадь 400-700 | 1200-1500 | 300 |
| Расторгуевскому | участками 12-35 соток, | кв. м, автономный | ||||
| шоссе, в зоне | водопровод, канализация, газ, | газовый обогрев и | ||||
| охраняемого | система охранной сигнализации, | горячая вода, московский | ||||
| природно-архитектур | парк, детский городок, магазин, | телефон, спутниковое | ||||
| ного заповедника | кафе-бар, плавательный бассейн, | телевидение | ||||
| Суханово | спорткомплекс, теннисные корты, | |||||
| площадка для гольфа, мини-АЗС | ||||||
| Птица | "Мост-Девелопмент" | 27 км от МКАД по | На 35 га расположено 69 коттеджей | 7 типов домов общей | 2800-3500 | 1000-2000 |
| Рублево-Успенскому | с участками 14-22 сотки, парк, | площадью 300-600 кв. м, | ||||
| шоссе, пос. | площадки для гольфа, крикета, | 3-4 этажа, гараж, сауна, | ||||
| Чигасово | дрессировки и выгула собак, | кладовые, полная | ||||
| крытый спорткомплекс с двумя | внутренняя отделка, | |||||
| теннисными кортами и бассейном, | кухонное, сантехническое | |||||
| магазины, мини-пивзавод, | и бытовое оборудование, | |||||
| бильярдные, ресторан, бар, | автономный газовый | |||||
| несколько контуров охраны, | обогрев и горячая вода, | |||||
| автономные дизельные | московский телефон, | |||||
| электростанции, дублирующие | спутниковое телевидение | |||||
| централизованное энергоснабжение, | ||||||
| централизованная канализация, | ||||||
| артезианское водоснабжение | ||||||
| Рождествено | "Альфа-эстейт" | 4 км от МКАД по | В поселке 60 таунхаусов и 2 | Таунхаусы общей площадью | 1600, | 366 |
| Пятницкому шоссе, в | коттеджа. Магистральный газ, две | 188-240 кв. м, кирпич, | рассрочка от | |||
| административных | артезианские скважины, местная | 4-5 уровней, автономный | 2 до 5 лет | |||
| границах Москвы | канализация с единой станцией | газовый обогрев, горячая | под 10-28% | |||
| (Митино) | очистки сточных вод, беспроводная | вода, московский телефон | годовых | |||
| радиорелейная связь, мини-АТС, | ||||||
| спутниковое телевидение, охрана, | ||||||
| планируется построить | ||||||
| общественно-деловой центр, | ||||||
| спортивный городок, парк | ||||||
| Потапово | ЖСА "Альфа" | 10 км от МКАД по | На 213,4 га до 2010 года | 23 типа домов, отдельно | 500, | 200-250 в |
| ("Моя | Калужскому шоссе, в | предполагается построить 1600 | стоящие или таунхаусы | поэтапная | зависимости | |
| маленькая | административных | домов (70 уже построено). Рядом | общей площадью 230-700 | оплата (по | от размера | |
| Москва") | границах Москвы | пруд, река. Будет: 2 школы, 3 | кв. м, ячеистый бетон, | принципу | участка | |
| детских сада, магазины, | гараж, сауна, камин, | ЖСК) | ||||
| культурный, деловой, медицинский, | автономный газовый | |||||
| спортивно-оздоровительный центры, | обогрев и горячая вода, | |||||
| бассейны, теннисные корты, | московский телефон, | |||||
| супермаркет с подземной стоянкой, | охранная и пожарная | |||||
| комплекс бытового обслуживания, | сигнализации, | |||||
| ресторан, кафе, трехзвездная | спутниковая связь, | |||||
| гостиница, автосервис, | компьютерные линии, | |||||
| ветеринарная служба, почта, банк, | кабельное телевидение, | |||||
| центр моды, зеленый театр, служба | земельные участки 3-9 | |||||
| охраны, артезианское | соток | |||||
| водоснабжение, магистральный газ, | ||||||
| городская канализация, АТС | ||||||
| емкостью 2500 номеров на | ||||||
| радиорелейной линии | ||||||
| Раздоры | АОЗТ "Коттедж" | 5 км от МКАД по | 36 участков, рядом Москва-река, | Трехуровневые (цокольный | 3000 | 700 |
| Рублево-Успенскому | сосновый лес, автономный газовый | и два жилых этажа) дома | ||||
| шоссе | обогрев и горячая вода, | общей площадью 450-900 | ||||
| московский телефон, магазин | кв. м, сауна, бассейн, | |||||
| зимний сад, полная | ||||||
| внутренняя отделка, | ||||||
| кухонное, сантехническое | ||||||
| и бытовое оборудование | ||||||
| Птичное | "Альтервест" | 27 км от МКАД по | 54 дома построены, еще 60 будут | Брусовые и кирпичные | 350, за | 300 |
| Киевскому или | сданы в декабре 1997, участки 15 | дома общей площадью | землю $12 | |||
| Калужскому шоссе | соток, культурный центр, | 170-600 кв. м, телефон в | 000, за | |||
| спортзал, бассейн, теннисный | начале 1998 года. Без | коммуникации | ||||
| корт, гостиница, магазины, служба | чистовой отделки | $20 000 | ||||
| быта, бар, ресторан | ||||||
| Американский | "Викинг-2000" | 18 км по | 74 кирпичных таунхауса, служба | Два этажа, площадь | 600 | 200 |
| поселок | Ленинградскому | охраны, спортивный центр, | таунхауса 110 кв. м, 3 | |||
| Викинг-2000 | шоссе, рядом с | магазин, кафе-бар, | спальни, 3 санузла, | |||
| Зеленоградом | парикмахерская, детская площадка, | участок земли 0,3-0,9 | ||||
| автостоянка | сотки. Без чистовой | |||||
| отделки | ||||||
| Екатериновка | "Центурион-сити" | Крылатское, | 40 домов на территории 14 га. | Кирпичные дома общей | 2500 | 500 |
| пересечение | Супермаркет, ресторан, салон | площадью 400-600 кв. м. | ||||
| Рублевского шоссе и | красоты, химчистка, медицинский | с прилегающей | ||||
| МКАД | центр, детский сад, банк, | территорией 7-18 соток, | ||||
| спортзал, бассейн, сауна, | спутниковая TV-антенна, | |||||
| тренажерный зал, площадки для | два городских телефона, | |||||
| мини-гольфа и теннисные корты, | автономное | |||||
| служба охраны | теплоснабжение. Без | |||||
| чистовой отделки |