"В Москве катастрофически не хватает общественных пространств"

В конце октября стало известно, что в Москве на левом берегу Яузы, где уже действуют галереи Artplay, "Винзавод" и "Арма", может появиться арт-квартал. О том, как эта идея была воспринята столичными властями и какие вопросы надо решить, чтобы она была реализована, в интервью "Ъ" рассказал один из инициаторов проекта, соучредитель "Союза творческих территорий" и владелец State Development Андрей Гринев.

— На прошедшем в начале декабря Московском урбанистическом форуме вы презентовали идею создания арт-квартала мэру Сергею Собянину, до этого — заместителю мэра Андрею Шаронову. Какой следующий шаг?

— Сейчас мы сотрудничаем с разными департаментами правительства: идея арт-квартала еще до форума заинтересовала многих в московской мэрии. На следующей неделе пройдет еще одно рабочее совещание по проекту у Андрея Шаронова. Дальше разработка мастер-плана и параллельная работа с собственниками, чьи здания и площадки попали в границы "АртКвартала". На мастер-план у нас уйдет около полугода. Как только он будет готов, мы скорректируем экономическую модель, которая окончательно должна ответить на вопрос: зачем это надо городу, собственникам и участникам проекта "АртКвартал". После чего мы вместе с Москомархитектурой будем вносить корректировки в генплан, затем разобьем территорию на очереди, по каждой из которых будет заказан проект планировки. Нам повезло, что генплан еще не принят, а значит, у нас есть возможность что-то изменить без сложных законодательных манипуляций. Это удача. Но есть и сложности. Одна из них — слишком обширная, иногда противоречащая сама себе документация: если соблюсти все требования, прописанные в ней, построить здесь мало что удастся. Нам необходимо будет во всем этом разобраться и привести к единому знаменателю. Это командная работа с городом и собственниками: территория огромная, а значит, дистанция стайерская, а не спринтерская. Поэтому мы собрали авторитетную международную команду специалистов, одних из лучших в своих областях и готовых на этот нешуточный забег.

— Не пугают переговоры с собственниками? Если вспомнить нашумевший проект создания "Золотого острова", там участники так и не смогли договориться.

— Мы подходим к данному вопросу через экономику. Если с нашим появлением у собственника появляются новые возможности, то почему им с нами не поработать? Здесь важна позиция правительства Москвы, которая должна быть донесена до всех владельцев зданий и земли на территории будущего "АртКвартала". Да, ты собственник, никто этого не отрицает, и все же выбор у тебя небольшой — или ты развиваешь свою площадку в соответствии с разработанным мастер-планом, или оставляешь все как есть. Иного не дано: концепция должна быть единой и продуманной, чтобы все участки квартала работали на синергию, а не каждый сам на себя. Для координации этой работы по "АртКварталу" между государством и частными инвесторами было учреждено некоммерческое партнерство "Союз творческих территорий". Собственники должны понять, что без воли города, без нас и правильно построенной модели они не смогут создать что-то стоящее.

— По "Союзу" у вас есть партнеры — "Винзавод" и Artplay в лице Софьи Троценко и Сергея Десятова. Как вы нашли друг друга?

— Идея создать арт-квартал пришла мне летом прошлого года, потом судьба меня свела с Сергеем, а чуть позже я познакомился с Софьей. Artplay и "Винзавод" имеют уникальный практический опыт развития творческих площадок в России. В лице Сони и Сергея я нашел единомышленников: еще до встречи со мной каждый из них по отдельности прорабатывал идею создания здесь арт-кластера. Теперь мы объединились, чтобы все наши задумки воплотить в один масштабный проект.

— Как между вами поделены полномочия?

— Разделение получилось очень органичным, по интересам. Наши сферы ответственности прописаны в соответствующем меморандуме. Я отвечаю за весь девелоперский процесс — от создания экономической модели и мастер-плана до дальнейшей работы с властями, собственниками, подрядчиками. Соня и Сергей — за контентную составляющую: привлечение и отбор творческих групп, которые займут помещения "АртКвартала", организацию выставок, фестивалей, а также за управление и эксплуатацию созданных площадей.

— Финансируете проект также на троих?

— Пока инвестиции только мои: они идут на разработку документации. Финансовое участие Artplay и "Винзавода" пока обсуждается, но для меня это не принципиально. Главное, чтобы шла командная работа и проект двигался вперед.

— Затраты на следующий год большие?

— Около $5 млн.

— Как скоро, а главное, как вы планируете вернуть их?

— Окупаться инвестиции начнут лет через пять, когда будут построены первые объекты. "Союз" будет предлагать собственникам участков в "АртКвартале" услуги по разработке проектной документации по их площадкам и последующему управлению части площадей, а это, конечно же, оплачиваемая работа. Воплощать в реальность задуманное как fee-девелопер может моя компания State Development, и это опять работа. Естественно, собственник может отказаться от моих услуг, все вопрос переговоров. Территория "АртКвартала" огромная, площадь девелопмента впечатляющая — по предварительным подсчетам, более 1 млн кв. м. Кстати, ко мне уже обратились несколько московских застройщиков, умеющих работать в центре города, с предложением сотрудничества.

— С кем из собственников уже удалось пообщаться?

— Мы сотрудничаем с "Армой". У них большая проблема с подъездными путями, но они одни решить этот вопрос не могут, а в рамках "Союза" смогут, так как разработка новой транспортной схемы — один из важнейших пунктов нашего проекта. Всех, кто приходит, мы сразу предупреждаем, что им придется реализовать и социально значимую часть: организовать у себя детскую студию, мастерскую для молодых российских дизайнеров на льготных условиях аренды и тому подобное. На вопрос "зачем?" отвечаем: затем, чтобы заработала единая концепция всего района, что повлечет за собой увеличение капитализации вашего же небольшого участочка.

— Вы действительно верите, что эту сейчас практически мертвую территорию можно оживить, и не на месяц-два, а на десятилетия?

— Если пример других городов мира — того же Берлина или Нью-Йорка — вас не впечатляет, просто прогуляйтесь по парку Горького. Вспомните, какой он был пустынный еще несколько лет назад, а сейчас толпы гуляющих. Все банально: в Москве катастрофически не хватает общественных пространств, а человек — социальное существо: если ему дать возможность сидеть на улице в кафе, и наблюдать за пешеходами — он никогда не откажется. И самый лучший двигатель, который запустит и будет постоянно поддерживать движение внутри созданной системы,— творческие люди, которым только дай что-нибудь создать и всем это показать. Сейчас подобные площадки раскиданы по городу, от этого они звучат не в полную силу. Увеличивая их концентрацию, город получает круглосуточно живущий, творящий район. И надо учитывать, что творческие профессии — это не только художники, это и мода, архитектура, кино, театр, реклама, IT-технологии, СМИ.

— На территории "АртКвартала" находится один из ваших домов — "Арт-Хаус". Поэтому вы так активно болеете за этот проект?

— Пока строился "Арт-Хаус", пришло понимание, какое бы впечатляющее и продуманное здание здесь ни появилось, без соответствующего окружения на 100% проект не выстрелит. Захотелось оживить этот серый промышленный район, и я точно уверен, что у него большое будущее. Подобная история произошла с Остоженкой. Я одним из первых начинал там строить, и поверьте, даже представить себе не мог, как и многие, что через 20 лет метр здесь будет зашкаливать за $20 тыс. Только представьте, тогда купить инвестконтакт в районе Остоженки можно было по смешным ценам — $50 за виртуальный квадратный метр. Контракты на наши первые дома мы купили у "Ингеокома" Михаила Рудяка.

— Почему "Ингеоком" сам не стал заниматься этими проектами?

— Неинтересно было. Слишком скромный объем. Повторяю, тогда Остоженка была обычным районом Москвы со старыми коммуналками, который замучаешься расселять. Наверное, повезло, что я начинал именно тогда, пока еще мало кто понимал перспективность девелопмента. Золотое время было: чтобы начать строить, надо было получить подписи всего около 38 организаций, на что уходило около года. Не поверите, но взяток не было. Я не считаю взяткой шоколадку или бутылку коньяка, главное — никто никаких денег не платил. Постепенно число контролирующих организаций возросло до 200, а на сбор подписей требовалось почти четыре года.

— Учитывая, что сегодня жилье на Остоженке может стоить и все $25 тыс. за квадратный метр, входной билет в $50 за метр гарантировал просто фантастические прибыли?

— В моих домах я сам по цене $25 тыс. за квадратный метр ничего не продавал. Подобные цены — история вторичного рынка. Мы тогда даже не могли представить себе, что будет такая экономика. Как-то один из наших пентхаусов ушел по цене $6 тыс. за квадратный метр — и это уже казалось нам пределом, который вряд ли когда еще будет достигнут. Не поверите, через полгода человек продал его уже по цене $17 тыс. за 1 кв. м, еще через полгода он уже был выставлен за $30 за 1 кв.м. Это был 2005 год.

— Как я поняла, в "АртКвартале" вы видите свое будущее. А что с бизнесом State Development?

— Мы рискнули расширить свою географию и начали проект во Вьетнаме: хотим построить пятизвездочный отель на 150-200 номеров в 40 минутах езды от Хошимина. Параллельно я сейчас реставрирую старый замок недалеко от Карловых Вар. Начиналось все с детской мечты. Я, будучи маленьким, лепил из пластилина и собирал из спичек крепости, по-чешски — град. И вот сейчас эта мечта переродилась в реальный проект, в ходе которого здесь должен появиться реабилитационный центр, spa-отель, школа и туристический центр.

Интервью взяла Маргарита Федорова