Ипотека прибавляет ход
За первые шесть месяцев этого года в Нижегородской области выдано 6,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму более чем 8 млрд руб., что почти в два раза больше показателя аналогичного периода 2011 года. Рост рынка ипотеки в регионе эксперты связывают с увеличением процентных ставок по займам, которое и заставило нижегородцев поторопиться с приобретением жилья в кредит.
По данным Главного управления Банка России по Нижегородской области, по состоянию на 1 июля 2012 года нижегородским заемщикам было выдано 6,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,03 млрд руб. Это почти в два раза выше показателя за тот же период 2011 года в 4,8 млрд руб. Средний срок выплаты кредита равен 200 месяцам, а средневзвешенная ставка по региону — 12% годовых в рублях и 10,3% в иностранной валюте.
По сравнению с 2011 годом усредненная ставка выросла на 1,5 пп., достигнув показателей 2010 года. Аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) связывают рост ставок с негативными последствиями европейского долгового кризиса, которые выражаются в удорожании внешнего фондирования для российских банков. «В этой ситуации банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, которые в условиях конкуренции за них, естественно, дорожают. Максимальная процентная ставка по вкладам в рублях у 10 кредитных организаций, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, за I квартал 2012 года выросла на 0,1 пп. — до 9,5%, а в июне уже приблизилась к 10%», — рассказывает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.
По данным специалистов ВТБ 24, в их банке ипотечная ставка выросла примерно на 1% и составила 12,5%. Выросли ставки и в нижегородском отделении «Ак Барс» банка — до 13–13,5% с 12–12,5%, а в DeltaCredit (ЗАО «КБ ДельтаКредит») — банке, занимающемся только ипотечным кредитованием, в этом году ставка выросла на 0,5 пп. и составила 12,5%. Однако не все банки последовали за рынком. К примеру, в 2011 году Волго-Вятский банк Сбербанка России выдавал ипотечный кредит под 13,1%, а в 2012 году средневзвешенная ставка банка снизилась до 12,27%. В «ЮниКредитБанке» ставка по ипотеке в 2012 году по сравнению с 2011 годом снизилась на 0,5% и составила 12,2% годовых. Наиболее низкой из опрошенных BG «Строительство» банков ставка оказалась в Газпромбанке (ГПБ), причем на протяжении двух лет. В 2011 году ее размер составлял 10,73%, в 2012-м – 10,58% годовых.
Что же касается типа кредитной ставки, то, по данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, в Нижегородской области более 90% заемщиков предпочитают кредиты с фиксированной процентной ставкой. По мнению аналитиков АИЖК, это связано с тем, что кредит с подобной ставкой более прогнозируемый и более понятен заёмщику. «В какой-то мере заёмщик защищён от независящих от него экономических ситуаций», — объясняют в АИЖК. «В России доля кредитов с плавающей ставкой в период бума достигала более 20%, но в период активной фазы кризиса она резко сократилась и, несмотря на постепенное восстановление в последние годы, составляет порядка 10% от всей суммы ипотечного рынка новых заимствований», — добавляет Александр Осин.
Существуют программы, в которых уже после того, как клиент взял ипотеку, условия кредитования корректируются по желанию заемщика
Именно размер ставки по-прежнему является основным средством конкурентной борьбы за клиента. «Однако отсутствие возможности у небольших банков привлечь дешевые средства финансирования приводит к использованию неценовых методов борьбы за клиента. Например, смягчаются требования по предоставляемым для получения ссуды документам. Однако при этом увеличиваются и риски банков, что не позволяет им снижать ставки», — говорит эксперт. К примеру, в ВТБ 24 действует программа «Победа над формальностями», где для заключения сделки нужно всего два документа: паспорт и другой документ, подтверждающий личность. При этом первоначальный взнос составит 35%. В DeltaCredit вообще предлагают оформить ипотеку по одному документу. Банк предоставляет кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, а также на покупку недвижимости в строящемся доме под залог собственной квартиры. При этом заемщик должен располагать 50% стоимости жилья. Таких программ, предлагающих индивидуальные условия ипотечного кредитования в разных банках Нижегородской области, сегодня порядка двадцати. Взять ссуду можно на приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынке, строящегося жилья, покупку квартиры в многоэтажном доме и строительство коттеджа за городом или в черте города. Ипотечный кредит выдают даже на ремонт приобретенного жилья или на покупку гаража. При этом под каждый кредит вам предлагают разные ставки, предъявляют разные требования к первоначальному взносу и минимальному ежемесячному платежу. Также в качестве индивидуальных особенностей кредитования банки предлагают отдельные кредиты для военных, госслужащих, молодых и неполных семей. Существуют программы, в которых уже после того, как клиент взял ипотеку, условия кредитования корректируются по желанию заемщика. К примеру, как рассказали в DeltaCredit, при рождении или усыновлении ребенка клиенту могут предоставить неограниченное количество льготных периодов в погашении основного долга.
Согласно статистике кредитных организаций, в Нижегородской области большинство займов выдается на приобретение квартир. На долю вторичного рынка приходится около 60% выданных ипотечных кредитов. «К сожалению, рынок первичного жилья не так велик, стоимость квадратного метра на нём, как правило, выше стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья, кроме того, многие новостройки сдаются без отделки, — говорят специалисты регионального оператора АИЖК — Нижегородского ипотечного кредитного альянса (НИКА). — Приобретение данной квартиры потребует дополнительных вложений, которыми располагают далеко не все заемщики».
Между тем доля ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке все же растет. Например, если в 2011 году в Газпромбанке доля ипотеки на новое жилье составляла 29% от всего объема выданных ипотечных кредитов, то в 2012 году, по прогнозам банка, она достигнет 38%. Аналогичные показатели демонстрируют и другие участники рынка: клиенты ВТБ 24 в 60% случаев берут ссуду на покупку квартиры на вторичном рынке, в 35% — на первичном (оставшиеся 5% приходятся на рефинансирование кредитов, полученных в других банках и другие цели). Аналитики DeltaCredit прогнозируют, что в 2012 году в среднем во всем регионе до 35% ипотечных займов будут выданы для приобретения жилья на первичном рынке.
При этом в ближайшее время эксперты прогнозируют снижение темпов роста нижегородского рынка ипотечного кредитования. «Рост процентных ставок по ипотеке в начале 2012 года заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса, в результате чего наблюдался существенный рост выдачи ипотечных кредитов. Однако уже в июне месячные темпы роста рынка замедлились, рост ставок относительно стабилизировался», — говорит Анна Любимцева. По прогнозам АИЖК, к концу 2012 года размер средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в Нижегородской области увеличится только на 0,5 пп. и составит 12,5% годовых. С этим прогнозом соглашается Александр Осин: «Я ожидаю повышения ставок по ипотеке в ближайшие кварталы от нескольких десятых до 1,5 пп. в среднем благодаря действиям регуляторов и выступающих в роли рыночных регуляторов государственных банков». По мнению аналитика, «темпы роста рынка уже создают определенные долгосрочные риски для стабильности экономики, поскольку существенно опережают темпы прироста номинального ВВП». «Поэтому государство и Центробанк принимают меры, которые должны „охладить“ рынок ипотечного кредитования при поддержке долгосрочных инвестиций банков», — полагает господин Осин. Благодаря активному росту рынка в первом полугодии 2012 года и стабильному росту в течение следующих двух кварталов, по прогнозам банка DeltaCredit, объем ипотечного рынка Нижегородской области в 2012 году вырастет на 49% до 21,16 млрд руб.