Недвижимость "скачет" по России

Цены на первичном рынке российских городов бьют рекорды. В Нижнем Новгороде, Иванове и Екатеринбурге цены с нового года выросли на 19-25%. А вот на южных направлениях, в центральном и поволжском регионах стоимость новостроек резко снизилась: в Сочи — до -18%, в Самаре — до -11%, в столице они подешевели на 9%. В Петербурге недвижимость "стоит на месте".

С начала года цены на новостройки выросли в большей части российских регионов. По данным мониторинга федерального портала по недвижимости "Мир квартир", стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 71% (28 городов из 40 исследованных), а средняя стоимость квартир — на 56% (22 города). При этом рост оказался существенным: в одной половине регионов он составил от 10 до 25%, а в другой — от 4 до 10%.

В 23% исследованных городов цена квадратного метра снизилась, однако незначительно (до 3%). Исключение составили Сочи, Самара и, как ни странно на первый взгляд, Москва, причем в этих городах падение было серьезным — 9-18%. Средняя стоимость квартир в новостройках упала в 41% исследованных регионов, в основном изменение составило до 10%, но — как и в случае с падением квадратного метра — в некоторых городах оно оказалось значительным (14-28%).

Регионы недоступны

"Во все большем количестве регионов новостройки перестают быть доступными. Большинство покупателей выбирали первичный рынок, в первую очередь, из-за цены: это возможность снизить стартовые затраты, купив квартиру на начальном этапе строительства, получить рассрочку у застройщика, а потом постепенно откладывать средства на ремонт. Да, безусловно, этот путь был достаточно рискованным из-за возможности не получить квартиру в обещанные сроки, однако наиболее приемлемым для покупателей недорогого жилья", — говорит генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.

Но в этом году, по его словам, ситуация изменилась: новостройки существенно подорожали, но при этом во многих городах риски недостроя сохранились, и в перспективе это может привести к снижению спроса на первичном рынке в тех регионах, где застройщики неоправданно завысили цены.

"Следует отметить, что многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в этом году как возможность сохранить средства из-за колебания рынков мировых валют и опасаясь возможных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов существенно увеличила спрос, чем воспользовались застройщики, подняв цены. Но в дальнейшем девелоперы вряд ли смогут уже рассчитывать на эту аудиторию — те, кто могли себе позволить купить квартиру, сделали это в течение года", — объясняет господин Луценко.

В плюсе

В Нижнем Новгороде стоимость квадратного метра с января увеличилась на четверть, поставив рекорд среди 40 городов, в которых "Мир квартир" осуществлял ежедневный мониторинг цен на первичном рынке. Если в начале года средняя цена квадрата была 50 900 рублей, то к ноябрю она выросла до 63 604 рублей. Стоимость средней квартиры составила 5 050 596 рублей, то есть по сравнению с январскими показателями она увеличилась на 27%, а в денежном эквиваленте — более чем на миллион рублей.

"В Нижнем Новгороде рынок недвижимости в этом году пошел в рост по всем фронтам — выросли цены и на "вторичку", и на новостройки. С одной стороны, это положительная динамика, характеризующая подъем экономики в регионе, с другой, как это не раз уже случалось в этом городе, может привести к резкому откату уже в первой половине следующего года", — отмечает Павел Луценко.

По его словам, рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке в конце года — также вполне объяснимый процесс. Большинство застройщиков к четвертому кварталу планирует завершение объектов, а на последних стадиях строительства цена квадрата резко увеличивается, небольшие квартиры уже раскуплены, и в продаже остаются квартиры большей площади. При этом, безусловно, есть серьезная разница и между районами Нижнего Новгорода. Например, меньшей популярностью у покупателей пользуются новостройки в Ленинском и Приокском районах, и здесь цены ниже, чем в среднем по городу. А в Канавинском, наоборот, наблюдается серьезный рост по сравнению с общегородскими.

Рост цен на недвижимость в Иваново тоже серьезен: с начала года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 21%, с 36 933 до 44 767 рублей, а цена средней квартиры — на 33%, до 3 218 115 рублей (еще в январе она составляла 2 427 437 рублей, то есть была почти на 800 тыс. рублей ниже).

По данным портала "Мир квартир", после кризисного падения в 2009 году цены на новые объекты постепенно росли, однако определяющим для первичного рынка Иваново стал прошлый год. "Именно тогда был поставлен рекорд по вводу жилья за последние пять лет: по данным городской администрации, в эксплуатацию было введено 183 тыс. кв. м новостроек", — говорит Павел Луценко. Кроме того, власти Иваново охотно идут навстречу застройщикам, регулярно формируя и предоставляя им новые земельные участки для освоения в целях жилищного строительства

Этот год стал логичным продолжением: застройщики, в том числе и московские (например, в Иваново активно работает ГК "СУ-155"), заложили новые объекты, а строительство начатых в 2010-2011 годах либо завершено, либо близится к вводу.

"Здесь мы наблюдаем картину, аналогичную нижегородской, когда наиболее дешевое жилье было раскуплено в начале года, а ближе к четвертому кварталу в продаже остаются либо наиболее дорогие, либо большие по площади квартиры", — отмечает Павел Луценко.

В столице Урала — Екатеринбурге — квадратный метр подорожал на 19%. Если в январе его средняя цена составляла 57 572 рубля, то в конце осени она увеличилась на 11 091 рубль и составила 68 663 рубля. Почти на миллион рублей (на 24%, до 5 050 420 рублей) выросла и средняя цена квартир, выставленных на продажу в новостройках.

На первичном рынке Екатеринбурга в этом году сложилась любопытная ситуация. "В последнее время эксперты пугали общественность грядущим дефицитом из-за того, что с середины прошлого года застройщикам становилось все сложнее получать участки под новое строительство. На фоне обещанных другими экспертами мировых финансовых катаклизмов и колебания курсов валют панические настроения, похоже, оказали свое воздействие: средние цены на новое жилье с начала года серьезно выросли", — рассказывает Павел Луценко.

Но если "средняя температура по больнице" выросла, то в отдельных районах Екатеринбурга все выглядит не так однозначно. В районах массовой застройки с большим количеством предложений цены остаются доступными. А вот в уже освоенных — там, где возможна только точечная застройка — действительно, наблюдается некоторый дефицит и, соответственно, рост цен.

В следующем году, кстати, ситуация может усугубиться. "Многое зависит от того, удастся ли уральским строителям выполнить план на этот год. В 2012 году предполагалось возвести 1 млн кв. м жилья, и по итогам девяти месяцев, по данным администрации, введено в эксплуатацию 609 тыс. кв. м. Шансы успеть сдать еще 441 тыс. кв. м у застройщиков пока есть. Но если объемы нового строительства действительно сократятся, то панические настроения в городе усилятся, а следом вырастет и цена квадрата в новостройках", — предполагает Павел Луценко.

В минусе

В городе Сочи — бывшей черноморской здравнице и столице грядущей Олимпиады — цены на жилье с нового года упали, причем серьезно. Средняя цена квадратного метра снизилась с 80 790 до 66 002 рублей (на 18%), а средняя цена квартиры подешевела на два миллиона рублей (с 7 435 525 рублей в январе до 5 379 181 рубля). "Любопытно, но в октябре впервые квадратный метр в Сочи стал стоить дешевле, чем в уральском Екатеринбурге", — отметил Павел Луценко.

Тем не менее специалисты "Мира квартир" не рекомендуют покупателям впадать в ажиотаж и немедленно скупать сочинскую недвижимость. "Рынок этого курортного города — один из самых неоднозначных в стране, и столь резкое снижение средней стоимости квадратного метра имеет вполне логичные причины", — говорит Павел Луценко. В этом городе цена квадратного метра очень существенно различается в зависимости от сегмента, а в базах данных эта информация усредняется.

Например, если цена квадрата в элитных новостройках варьируется в пределах 250-290 тыс. рублей, в бизнес-классе близка к столичным — 125-140 тыс. рублей, то в сегменте экономкласса она варьируется от 48 до 68 тыс. рублей. "Таким образом даже выход на рынок одного элитного дома может существенно отразиться на средней цене квадратного метра. Хотя сейчас можно констатировать, что на первичном рынке Сочи появилось много новых квартир экономкласса небольшой площади, так что, возможно, покупателям сейчас действительно имеет смысл присмотреться к сочинским новостройкам", — объясняет Павел Луценко.

Самарские новостройки к концу осени тоже подешевели. Стоимость квадратного метра, упала на 11%, с 49 537 до 44 246 рублей, а средняя квартира сейчас обойдется покупателю почти на 800 тыс. рублей дешевле (20%), чем в январе (3 233 832 рубля вместо 4 027 398 рублей в начале года).

Сложившаяся на самарском рынке ситуация вполне закономерна. К сожалению, это не самый бурно развивающийся регион, более того, еще до кризиса 2008 года многие новостройки здесь просто стояли из-за недостатка финансирования. Понятно, что покупатели были не готовы рисковать и предпочли приобретать квартиры на вторичном рынке. "Сломать такую психологию оказалось нелегко: лишь в прошлом году отложенный спрос вернулся на первичный рынок, однако застройщики сразу поспешили поднять цены. Но доверие покупателей оказалось не столь велико, и за этот год произошла коррекция — стоимость жилья на вторичном рынке вновь подросла, а на первичном снизилась", — отмечает Павел Луценко.

Эксперты предполагают, что стоимость квадратного метра в новостройках в ближайшие два года все же вырастет из-за проведения в Самаре чемпионата мира 2018, когда за счет федерального бюджета в городе начнется подготовка к мероприятию. Строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры оживит экономику Самары, появятся новые рабочие места, и, возможно, это приведет и к росту цен на недвижимость.

Средняя цена квадратного метра в московских новостройках (включая элитный сегмент) с начала года упала на 9% — с 234 584 до 213 833 рублей, а средняя квартира подешевела почти на 5 млн рублей (в январе она стоила 30 209 477 рублей, а к ноябрю — всего 25 384 843 рублей). По идее на разницу можно было бы приобрести среднюю квартиру в Московской области (4 775 393 рубля). Но и в этом случае особых поводов для радости нет: на покупку жилья в Москве требуется денег не меньше, чем в начале года.

"Столь существенное снижение средних цен на московские новостройки объясняется, к сожалению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на "новых" землях как обычные столичные новостройки. А учитывая, что их стоимость значительно ниже, чем строящихся в границах старой Москвы, то происходит корректировка, — поясняет Павел Луценко. — Свою роль сыграло также и усиление курса рубля".

В равновесии

С начала года в Петербурге сдано порядка 1,62 млн. кв. м жилья. Спрос на жилье растет, а вот цены пока стоят на месте, говорят эксперты АРИН.

"В первом квартале стоимость квартир на первичном рынке стабильно росла, тем не менее в начале лета рынок замер. Июль и август принесли оживление как в плане спроса, так и в плане дальнейшего роста цен. А вот в сентябре цены, наоборот, потеряли порядка 0,5 процента", — рассказывает заместитель генерального директора АН "АРИН" Владимир Спарак.

"С начала года рост цена на новое строительство составил порядка 6-7 процентов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 83,1 тыс. рублей", — продолжает он.

Владимир Спарак отмечает, что сейчас существенных изменений на рынке не происходит. Рынок находится в равновесии. Наиболее дешевые предложения от застройщиков быстро раскупаются, довольно активен сегмент переуступок. Тем не менее сегодня девелоперы не стремятся ускорять объемы выхода на рынок и зачастую начинают продажи уже по достаточно высоким ценам. Общий объем предложения на первичном рынке составляет порядка 2,4 млн кв. м.

Октябрь подтвердил тенденцию смещения спроса на рынок вторичной недвижимости, которая впервые наметилась во второй половине сентября. Стоимость квадратного метра на "вторичке" с начала года прибавила порядка 6,5% и составила 94,6 тыс. рублей, отмечают эксперты АРИН.

В первую очередь интерес к вторичной недвижимости обусловлен сближением цен на первичном и вторичном рынке. "Сейчас интересных и дешевых предложений от застройщиков в административных границах города, которые ранее перетягивали на себя внимание, практически нет. Девелоперы сегодня активно сотрудничают с банками, получая от них большее проектное финансирование, — рассказывает Владимир Спарак. — Они больше не нуждаются в привлечении денег дольщиков на начальных этапах строительства в прежних объемах, поэтому могут позволить себе начинать продажи квартир по более высокой цене".

Впрочем, как только на первичном рынке появляется новый качественный проект с хорошей квартирографией, местоположением, ценой, он сразу вызывает интерес у покупателей. "Однако в целом тенденция такова, что клиенты готовы заплатить пусть и дороже, но приобрести квартиру, которая уже готова к заселению", — отмечает Владимир Спарак.

Количество сделок в октябре увеличилось на 64%. Цены продолжают стабильно расти, в октябре они прибавили еще 0,5%.

Денис Кожин