"Земля — крестьянам" — лозунг, способный на столетия убить земельный рынок. Даже лучшие сельскохозяйственные угодья в России по сей день стоят в разы дешевле, чем в других странах с похожим климатом. Возможно, причина в том, что инвесторы слишком плохо знают Россию. Или слишком хорошо.
Terra incognita
Россию вечно недооценивают — часто в буквальном смысле. Пахотная земля (115 млн га, по данным Росстата, или порядка 6,7% российской территории) могла бы стоить на порядок дороже, находись она где-нибудь в Европе. Но ей не повезло.
По данным центра "Совэкон", на юге и в Центральном Черноземье средняя стоимость земли сейчас составляет от 10,3 тыс. за гектар в Саратовской области до 53,1 тыс. руб. в Краснодарском крае (см. диаграмму) с учетом НДС. В пересчете на среднюю урожайность пшеницы самым дорогим оказывается, впрочем, не Краснодарский край, где цена земли, необходимой для производства тонны зерна, чуть больше 10 тыс. руб., а Ростовская область: более 14 тыс. руб. Дешевле Краснодара — Липецк: меньше 6 тыс. руб. В пересчете на тонну подсолнечника лидеры и аутсайдеры те же: в Липецкой области земля для этой тонны обойдется примерно в 10 тыс. руб., в Ростовской — почти в 40 тыс. руб.
На фоне заграничной земли цена отечественного гектара выглядит ничтожно: саратовские $330 и краснодарские $1700 — против $11 250 в Западной Европе или $4500 в Восточной. Причем "Совэкон" включил в мониторинг активы куда как привлекательные: обрабатываемая пашня, участки от 2-3 тыс. га, в стопроцентной собственности.
"По природно-климатическим условиям Болгария, Румыния, Венгрия вполне сопоставимы с европейской частью России и уступают Краснодарскому краю,— указывает исполнительный директор "Совэкона" Андрей Сизов.— Обычный урожай пшеницы в этих странах — 3-4 тонны с гектара, а в Краснодарском крае — 5 тонн. При этом в Краснодарском крае и порты рядом".
Российские преимущества этим не исчерпываются. "Средняя российская ферма по мировым меркам весьма велика — 2-5 тыс. га, в то время как в Европе большая ферма — хорошо если несколько сотен гектаров",— отмечает исполнительный директор "Совэкона". И для инвесторов это огромный плюс. С участками по сотне гектаров, говорит Сизов, они не будут связываться "потому, что это очень скромные инвестиции, и потому, что при маленьких размерах очень сложно использовать современные агротехнологии, а в России реально купить три-четыре колхоза — и у вас уже 20 тыс. га".
Ажиотажного спроса, впрочем, нет. Иностранные фонды, приход которых мог бы переломить ситуацию, предпочитают другие страны. "У большинства фокус на Южную Америку: Бразилия, Аргентина, даже Боливия, никакое коммунистическое правительство их не смущает. Номер два — это Африка южнее Сахары. Из развитых стран — США, Австралия. А Россия, да и Украина,— просто белое пятно, где ничего нет,— сокрушается Андрей Сизов.— Иностранные инвесторы не знают о России почти ничего. Для многих открытие и то, что в России вообще есть сельское хозяйство, и то, что оно находится в частных руках, как и торговля сельскохозяйственным сырьем".
И еще перспективнее
Будь рынок земли в России устроен иначе, возможно, невежд среди инвесторов было бы меньше, а просвещенных энтузиастов — больше. Но земли, на которую полностью оформлены права собственности, в РФ не так много, как хотелось бы. Так, из 23,7 млн га сельхозугодий (в том числе почти 17 млн га пашни), которые используют крестьянские фермерские хозяйства, не оформлены в собственность, по данным Минсельхоза, 8,5 млн га. Что касается сельхозугодий, находящихся в собственности организаций (115 млн га, в том числе порядка 75 млн га пашни), то это по большей части долевая собственность, не знавшая межевания.
Ликвидность такой земли, мягко говоря, неочевидна — и стоит она в разы дешевле, чем принадлежащая единственному собственнику. Потенциал роста — внушительный даже по сравнению с "полноценными" участками, фигурирующими в рейтинге "Совэкона", чего уж там вспоминать о Восточной Европе. Но когда президент группы "Амбика" Михаил Орлов советует: "Вы купите один пай и попытайтесь его зарегистрировать в собственность",— не поддавайтесь. Потому что речь не о способе заработать, а о способе убедиться, как непросто даются такие заработки.
"В зависимости от состояния земельного участка, межевания, региона, где он находится, его оформление требует от 84 до 107 шагов. Купить паи, собрать блоки паев, провести собрание пайщиков, провести межевание по всей процедуре — все это требует много времени, денег и большого объема специфических знаний",— объясняет Орлов.
Процедура может занять месяцы, а то и годы, отмечает адвокат юридической компании "Хренов и партнеры" Оксана Ступина. Она объясняет: чтобы продать или сдать в аренду участок земли, находящийся в общей долевой собственности, необходимо его выделить. А для этого — провести общее собрание собственников, заказать кадастровому инженеру проект межевания, утвердить проект на общем собрании, в случае возражений со стороны хотя бы одного собственника — провести согласительные процедуры, и если они будут безуспешными, придется решать вопрос в суде. Но для начала всех собственников нужно найти, притом что даже полную информацию о них не так-то просто собрать: кто-то свой пай уже продал, кому-то права перешли в порядке наследования, а чьи-то права после его, владельца, смерти не перешли вообще никому (Минсельхоз в 2010 году насчитал 24 млн га невостребованных земельных долей). Когда участок все же будет выделен, его необходимо поставить на кадастровый учет и известить о продаже органы власти региона, за ними — преимущественное право покупки.
Ничего невозможного, однако, нет. Тот же Михаил Орлов в свое время собрал 330 тыс. га земли для "Агро-Инвеста" — основного актива созданной им в 2005 году шведской Black Earth Farming (BEF). Она и сейчас в списке крупнейших иностранных компаний, работающих на российском рынке (к примеру, у шведской Alpcot Agro — меньше 180 тыс. га, датская Trigon Agri — совсем маленькая, 71 тыс. га).
Дисконт не по климату
Глава группы "Амбика" утверждает, что работать в Замбии ему проще, чем в России: "В Замбии считают, что земля должна принадлежать народу, гарантом этого является президент страны. Он подписывает документы, по которым ты получаешь землю в аренду на 100 лет. Если ты хорошо работаешь, сможешь эту аренду продлить. Земля оформлена. Процедуры отлажены". Приходится, правда, тратиться на системы орошения, но урожайность выше, цены на сельхозтехнику — ниже. И такой бюрократии, как в России, там нет: "Это у нас очень важно, чтобы была печать, и именно круглая, и чтобы была синей... В Замбии мне вообще печати не нужны".
Однако российскую неоцененность вряд ли можно объяснить исключительно этим. "Когда цены разнятся на порядок, это сложно списать лишь на плохой инвестиционный климат,— убежден Андрей Сизов.— И мне сложно понять, чем это он у нас хуже, чем в Африке или Боливии. Или чем в Аргентине, где с регулированием сельского хозяйства ситуация явно тяжелее, чем в России: там и квоты, и налогообложение экспорта, и скандалы с транснациональными торговыми компаниями, а деньги все равно вкладывают". У российского дисконта много слагаемых: инвесторов отпугивают и плохой инвестклимат, и "советский" имидж, и неразвитость земельного рынка, и недостаток понимания, что из него должно выйти в итоге.
Для спекулятивных вложений этот рынок тоже не подходит: "Сельскохозяйственная земля должна работать. Если не планируется использовать ее для производства сельхозпродукции, инвестиции в такую землю не столь привлекательны",— отмечает коммерческий директор УК ТМ "Своя земля" Игорь Богданов. Изменение ставки налога и ожидаемое упрощение порядка изъятия земель, выведенных из сельхозоборота, могут привести к дальнейшему снижению привлекательности активов, цена которых в последние годы с трудом соревнуется с инфляцией.
"Покупать сельхозземлю с расчетом на рост ее стоимости имеет смысл в ближнем Подмосковье, где есть перспектива перевода ее в другую категорию — под инфраструктуру или под застройку. То же самое касается окрестностей других крупных городов. А покупать сельхозземлю с целью перепродажи невыгодно, тем более в маленьких объемах. Стоимость сельхозземель за пределами Краснодарского края и районов Черноземья ничтожна,— говорит руководитель группы "Земер" Илья Терентьев.— Впрочем, вы можете купить землю, если хотите стать фермером".