Дома и стены вымогают
Попытка заставить жильцов полностью оплачивать капитальный ремонт их домов вынудила вмешаться в ситуацию даже президента. Сейчас в 60% регионов граждане частично компенсируют расходы на капремонт, но заставить их платить больше вряд ли получится.
В конце ноября депутаты Государственной думы должны были рассмотреть во втором чтении поправки в Жилищный кодекс и закон "О фонде содействия реформированию ЖКХ", касающиеся ключевых направлений реформы ЖКХ. Один из документов уже вызвал самые жаркие споры: в нем описан механизм оплаты собственниками капитального ремонта их домов.
Суть проблемы заключается в том, что задолженность по капремонту многоквартирных домов формировалась годами. Вице-премьер Дмитрий Козак оценивал обязательства государства по недоремонту в 3,5 трлн руб. Ряд чиновников считает, что эта оценка не учитывает еще 6 трлн руб. за недоремонт домовой инфраструктуры. А вот согласно отчету Международной финансовой корпорации (IFC), проводившей исследование вместе с Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) для Минрегионразвития, в проведении капитального ремонта нуждается 60% многоквартирных домов. На то, чтобы их полноценно отремонтировать с применением энергосберегающих технологий, до 2035 года потребуется привлекать 1 трлн руб. ежегодно. Неудивительно, что идея переложить государственный долг такого размера на граждан вызвала настоящий скандал.
Впрочем, если разобраться с этими цифрами без эмоций, картина получается не такой драматичной. "Средний капитальный ремонт квадратного метра обходится в 3600 руб., нормативный срок проведения капитального ремонта — раз в 25 лет. Исходя из этих оценок, нам нужно накапливать на капремонт каждый месяц десять рублей с квадратного метра. По нашим предложениям половину должен платить собственник, другую — добавлять государство с разных уровней: федерального, регионального или муниципального. По экспертным оценкам, мы можем оценить платеж граждан в пять-десять рублей за квадратный метр, но действительно размер будет определен индивидуально в каждом регионе",— рассказала "Деньгам" замглавы комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.
Чиновники предлагают два варианта. Первый — копить деньги на капитальный ремонт на счетах региональных операторов, которые будут создаваться в каждом субъекте РФ. Второй — накапливать деньги на персонифицированном банковском счете на свой дом. "Сначала регионам, а затем и собственникам будет предоставлена возможность выбирать, оставаться ли в централизованной системе или накапливать деньги на ремонт своего дома. Вопрос только в том, сумеют ли собственники собраться в срок, установленный законом, и принять необходимое решение, чтобы открыть этот специальный счет для накопления денег",— говорит советник по правовой политике IFC Илья Миняев. По его словам, сначала в регионах предполагается установить очередность капремонта каждого дома. Эти программы должны быть сформированы до июля 2013 года. "И только после этого собственники смогут принять решение, каким образом им средства накапливать",— поясняет Илья Миняев. С учетом того что, по оценкам экспертов, капитальный ремонт дома в Москве стоит от 10 до 20 млн руб., копить придется долго.
К тому же, если гражданам и следовало возмущаться по поводу платы за капитальный ремонт, то делать это нужно было давно. "С вступлением в силу нового Жилищного кодекса в марте 2005 года на собственниках жилых помещений лежит обязанность производить капитальный ремонт жилых помещений. Такое правило закреплено в статье 158 ЖК РФ: обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме",— поясняет адвокат юридической фирмы "Правовестъ" Кирилл Иванов.
То есть техническая возможность взимать деньги за капремонт домов с собственников квартир у властей появилась с принятием именно этого документа. Более того, в ряде регионов отдельная графа за оплату капремонта домов уже давным-давно внесена в платежные документы. По словам Елены Николаевой, в 60% субъектов РФ уже собираются в той или иной форме накопления на капитальный ремонт. "Но, к сожалению, проверить, как используются собранные средства, не представляется возможным",— добавляет она.
Сразу после вступления в силу Жилищного кодекса отдельную плату за капремонт домов ввели в Татарстане, который был выбран в качестве экспериментальной площадки. В Казани была введена плата за капремонт — пять рублей за квадратный метр жилплощади. И никаких особых проблем не возникало. Так было до тех пор, пока казанцы не начали громко возмущаться тем, как региональные власти распоряжаются их деньгами. Недоумение у жителей Казани вызвало то, что в программу по капитальному ремонту их домов попали свеженькие новостройки. Те оказались одними из первых в очереди на капремонт в программе, утвержденной региональными властями. Чиновники объясняли, что старые дома жителей также попадут в адресную программу по капремонту, а новые вот-вот рухнут. Поэтому власти берут на себя большую социальную ответственность, доводя до ума эти дома за счет жителей Казани.
Несколько иначе проходит реформа ЖКХ в Москве. "Москвичи не платят сейчас за капитальный ремонт. У нас нет такой графы в платежке",— объясняет глава ГКУ "Центр реформы в ЖКХ" Москвы Ирина Шрамко. В Москве действует система, аналогичная той, что и у федерального фонда ЖКХ. Собственники, которые управляют своими домами через ТСЖ или ЖСК, могут претендовать на субсидию города, подав заявку в Департамент капитального ремонта Москвы, в случае, если готовы заплатить не меньше 5% стоимости ремонтных работ. Остальное оплачивает городская казна. Эта программа действует на основании постановления Сергея Собянина "О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2012 году", принятого в декабре 2011-го. "Достаточно заявить, что у вас есть ТСЖ и вы готовы какие-то расходы понести, и Москва практически полностью капремонт финансирует",— говорит председатель коллегии адвокатов "Вашъ юридический поверенный" Константин Трапаидзе.
Такая система софинансирования действовала и в бытность на посту мэра Юрия Лужкова, который в свое время отказался участвовать в программе федерального фонда ЖКХ. "Лужков просто решил не забирать деньги у дотационных регионов, которых у нас в стране 90% и которым они были нужнее, чем донору Москве. Кроме того, часть средств фонда ЖКХ шла на финансирование программ энергоэффективности, когда в Москве проблема с установкой приборов учета уже была решена",— рассказывает чиновник столичной мэрии.
Согласно другой версии, Юрию Лужкову не понравилось, что, получив из федерального фонда финансирование хотя бы один раз, потом Москва была бы обязана собирать деньги через неких региональных операторов. И уже им в перспективе москвичи платили бы за капремонт домов. Лужков отказался от этой схемы, тем самым сохранив контроль столичных властей над сферой ЖКХ.
Таким образом, имея в своих руках все необходимые законодательные механизмы, власть тем не менее не спешит повсеместно вводить оплату за капремонт. Дело в том, что в статье 16 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" сказано, что при приватизации "за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома". Бывший наймодатель — это государство. И государство в лице федеральных властей было обязано сначала сделать в домах капремонты, а потом уже передавать жилье гражданам. Ведь только с принятием новой Конституции, а также федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" в 2003 году государственная собственность стала муниципальной. Когда эта тема приобрела скандальный характер, возник естественный вопрос: так что же, вопреки закону финансирование капремонта многоквартирных домов за счет средств федерального бюджета сворачивается, то есть по своим обязательствам государство фактически объявляет дефолт?
И тут в спор вмешался Владимир Путин. Он собрал совещание, посвященное проблеме ЖКХ, на котором заявил, что перекладывать на собственников все траты по капремонту — это как-то нечестно, поскольку жилье перед передачей собственнику надо было привести в надлежащий вид. Эти слова президента, растиражированные СМИ, многие истолковали однозначно: мол, сначала государство сделает капремонт, а потом уже с собственников начнут взимать 100% платы за капремонт. На самом деле за капремонт будут платить люди уже сейчас — 50%, как это и предусмотрено законопроектом по передаче забот о доме его жильцам.
Чиновники муниципалитетов, впрочем, считают, что все не так просто. "Выделить квартиры в многоквартирном доме, по которым у государства остались обязательства провести капитальный ремонт дома, невозможно чисто технически. За 20 лет с момента начала приватизации с квартирами проведены миллионы сделок. Часть из них находится в муниципальной собственности, по договорам социального найма. Как отделить тех собственников, перед кем у государства есть обязательство по капремонту общего имущества дома, от тех, перед кем нет обязательств?" — говорит служащий одного из столичных муниципалитетов.
Юристы, впрочем, полагают, что тут можно поспорить. "Заказываете экспертизу, и если она признает, что дом в ненадлежащем виде, а именно: требуется замена коммуникаций, ремонт фасада, кровли и т. д.,— всего этого можно добиться, особенно если истцом выступает юрлицо, ТСЖ например",— говорит Константин Трапаидзе. Однако Кирилл Иванов напоминает о том, что в настоящее время нет судебных решений, которые удовлетворяли бы законные требования собственников о капитальном ремонте их домов. "Подобный прецедент поставит под угрозу все бюджеты органов местного самоуправления, которые не смогут выполнить взятые на себя обязательства",— уверен он. При этом, однако, он не исключает, что вскоре такие прецеденты могут возникнуть.
"А с чего вы решили, что нужно сразу копить на капитальный ремонт всего дома?" — удивляется Ирина Шрамко. По ее словам, сейчас собрание собственников решает, что следует отремонтировать — фасад, электропроводку или трубы, и занимается именно этими вопросами. К тому же законопроект о ЖКХ предполагает возможность кредитования ремонта многоквартирных домов. "Для москвичей копить на капремонт своего дома — вообще лучший вариант. Знаете, что самое дорогое в капремонте? Замена лифта — это стоит порядка 1 млн руб. А в Москве до 2016 года действует программа замены лифтов, которая финансируется за счет города",— напоминает Ирина Шрамко.
Но, пожалуй, главное, что мешает переложить все заботы о содержании домов на их жильцов,— неготовность властей к "коммунальным бунтам" в регионах. Вряд ли при существенном росте счетов за ЖКХ граждане удовлетворятся тем, что им напомнят об их правах и обязанностях собственников жилья. "По моим субъективным ощущениям, квартплата все более тяжелым бременем ложится на граждан. И еще неизвестно, к чему это приведет. На мой взгляд, это может стать одним из самых мощных стимулов для падения цен на недвижимость",— говорит Константин Трапаидзе. Впрочем, это станет понятно только после того, как появятся итоговые варианты законопроектов. Тем более что у властей есть возможность принять их в наилучшее для таких документов время — прямо перед Новым годом.
