Коротко

Новости

Подробно

"У нас не стояла задача — IPO любой ценой"

Председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц о том, почему компания не вышла на биржу

Газета "Коммерсантъ" от , стр. 13

В мае инвестиционная компания O1 Properties одного из акционеров ФК "Открытие" Бориса Минца неожиданно для всех отказалась от IPO на финальном этапе размещения. Версии тогда высказывались разные: в O1 настаивали на плохой рыночной конъюнктуре, эксперты говорили о большом долге и короткой истории компании. В интервью "Ъ" председатель правления O1 Properties, сын Бориса Минца Дмитрий рассказал, почему их планы так резко изменились и насколько может подорожать этот бизнес к следующей попытке выйти на биржу.


— Весь рынок недвижимости ждал выхода O1 Properties на биржу. И тут вы объявляете, что откладываете IPO. Для вас это решение также было неожиданным или все-таки предсказуемым?

— В феврале--марте, проводя non deal road show (предварительные встречи с инвесторами.— "Ъ"), мы получили много положительных откликов. Ни один банкир не сказал: "Ребята, подумайте, может, не стоит". Но потом ситуация изменилась: с апреля, когда мы объявили о намерении выйти на биржу, и до дня закрытия книги заявок рынки упали почти на 17%. Очевидно, что в ситуации, при которой распродаются акции крупнейших российских отраслевых гигантов, как бы кто к тебе ни относился, как бы ни нравилась модель бизнеса, внутри любого инвестиционного фонда будет трудно пропустить решение о покупке на IPO акций не самого большого игрока в не самом занимательном секторе экономики.

Посередине нашего road show, 6 мая, прошли выборы во Франции и Греции, начались волнения, встал вопрос о выходе Греции из еврозоны. Было понятно, что инвесторам не до IPO в целом, а не только размещения O1 Properties. Тому подтверждение — отмененное IPO известной британской ювелирной корпорации с 50-летней историей Graff Diamonds и ряда других компаний. Поэтому, несмотря на то что довольно большую часть книги мы собрали, было принято решение остановить процесс.

— То есть причиной отмены IPO была рыночная конъюнктура, а не завышенная оценка вашего бизнеса, как настаивали некоторые аналитики?

— Да. Мы попали в короткий, но довольно негативный промежуток времени. Я считаю, что к оценке мы подошли вполне разумно — вышли с ощутимым дисконтом к стоимости чистых активов. Выбрали для себя европейские аналоги, определив дисконт от 20 до 30% для того, чтобы дать инвесторам возможность заработать на бумагах. Для нас этот дисконт со временем покрыл бы рост акций. Вообще в условиях нормальной рыночной ситуации, если у компании нет проблем и она владеет такими активами, как O1 Properties, дисконта быть не должно.

— Инвестбанкиры активно обсуждали, что из-за трудностей при заполнении книги заявок рассматривался вариант, при котором половину эмиссии выкупил бы один из организаторов размещения — "ВТБ Капитал". Почему вы не воспользовались этой опцией?

— Никаких разговоров на этот счет не было. У нас не стояла задача — IPO любой ценой. В ситуации, когда ВТБ или другой организатор выкупает половину эмиссии, это говорит о том, что бумага мертвая и ее уже никогда не расторговать. Пойти на такую сделку означает в один день разрушить стоимость компании, которую пытаешься создать.

— Вы собираетесь повторить попытку провести IPO?

— Если ситуация будет благоприятной, возможно, это случится весной 2014 года.

— Как к этому времени может измениться стоимость вашего бизнеса?

— Вырастет на 30-40% от той оценки, по которой компания собиралась на биржу в этом году ($0,705-1,053 млрд.— "Ъ"). Рост обеспечат две составляющие. Во-первых, в 2013-2014 годах доход от аренды составит порядка $250 млн в год, за вычетом $120 млн на обслуживание долга остается $130 млн ежегодно. Не распределяя и не расходуя эти деньги, мы получаем за два года $260 млн. Кроме того, портфель автоматически растет в цене на 3,5-4% в год за счет индексации ставок. Это около $200 млн. В итоге мы получаем $460 млн, что по отношению к оценке компании $1 млрд дает около 40%.

— Когда компания создавалась, вы были нацелены сделать ее публичной?

— Да. Нам хотелось организовать бизнес максимально прозрачный, соответствующий всем необходимым требованиям и западным стандартам. Такая установка изначально дает существенно большую свободу в выборе источников финансирования. К примеру, в этом году в активной стадии у нас было две сделки по покупке бизнес-центров "Серебряный город" и "Дукат III" (требовалось $720 млн.— "Ъ"). C учетом соотношения долга и собственных средств наиболее эффективным решением для компании могло стать привлечение дополнительного капитала. Мы рассматривали как частное размещение, так и IPO. В отношении частного размещения нам важно, чтобы у инвестора было имя и репутация. Это сложная задача, поскольку для крупных западных компаний Россия сейчас не является приоритетным рынком. Публичное размещение выглядело более вероятным в те сроки, которые мы для себя определили, особенно учитывая, что рынок рос довольно бодро до начала апреля.

— Отмена IPO заставила вас более внимательно присмотреться к потенциальным партнерам или пока справляетесь сами?

— Пока сами: целенаправленный поиск инвестора не ведем, но предложения периодически поступают. После отмены IPO активность потенциальных партнеров заметно выросла. Есть категория инвесторов, которым интересна московская офисная недвижимость, но они или не могут найти подходящий объект, или опасаются самостоятельно покупать один актив, а в O1 Properties они видят хорошую возможность присоединиться к большому качественному портфелю. Такого рода диалоги мы ведем, но ничего конкретного пока нет.

— Девелоперские компании уже почти четыре года развиваются в очень непростых условиях. Вы же вышли на рынок именно во время кризиса. Чем вас так привлек этот бизнес?

— Во-первых, O1 Properties нельзя назвать девелопером, мы инвестиционная компания. Разница заключается в следующем. Работая в финансовой корпорации ("Открытие".— "Ъ"), мы следили за рынком, смотрели и анализировали причины, по которым во время кризиса российские публичные компании в сфере недвижимости потерпели разного масштаба неудачи. Кризис показал, что, несмотря на более высокую доходность девелопмента, прочной основой долгосрочного бизнеса могут являться только те активы, которые стабильно приносят доход, и доля этих активов должная быть очень существенная. Другой проблемой российских девелоперов стало отсутствие четкого фокуса на конкретный сегмент, в котором можно было бы достигнуть высокой эффективности: многие пытались охватить весь рынок, от складской и офисной недвижимости до строительства жилья и торговых центров. Исходя из этого, мы сформировали стратегию O1 Properties, которая базируется на четырех ключевых составляющих: только офисная недвижимость высокого класса, только в Москве, разумная долговая нагрузка и соблюдение установленной пропорции между активами, приносящими доход, и девелопментом — 80 на 20.

Нельзя отрицать того, что в девелоперском бизнесе доходность выше, чем в управлении готовыми активами с пулом арендаторов, поэтому делать девелопмент и интересно. Но увлекаться им недопустимо. Сейчас мы участвуем всего в двух таких проектах (строительство бизнес-центра "Шереметьевская" и преобразование фабрики "Большевик" в культурно-деловой комплекс — "Ъ"). Предположим, если с ними что-нибудь случится, то на компанию в целом это сильно не повлияет, так как объем инвестиций в эти активы по отношению к годовому доходу от аренды несущественный. Любой убыток мы закроем прибылью за полгода.

— Раз девелопмент интересен вам, собираетесь еще прикупить какие-нибудь стройплощадки?

— Сейчас соотношение готовых объектов к строящимся в нашем портфеле составляет всего 95 к 5, поэтому мы еще можем себе позволить купить незавершенный актив, не нарушая базовой модели. Но с учетом новой градостроительной политики Москвы в отношении офисов найти что-то подходящее сегодня непросто.

— Основную часть своего портфеля O1 Properties получила, купив почти за $1 млрд у Horus Capital Сергея Гордеева пять бизнес-центров. Потом были громкие сделки с "Серебряным городом" и "Дукатом III". Создается ощущение, что вы сняли сливки со всего московского рынка офисов. Или еще что-то осталось?

— Действительно, активы Horus очень качественные и их покупка — определенная удача. Это относится и к последующим покупкам. В среднем в год мы рассматриваем 50-60 предложений, которые более или менее соответствуют критериям компании. В потенциале есть несколько крупных сделок, на которые мы пристально смотрим, но их комментировать я не готов.

— По какому принципу вы выбираете для себя объекты?

— Сейчас нам принадлежит более 500 тыс. кв. м офисных площадей, и плана по наращиванию портфеля до 1-2 млн кв. м у нас нет. Это больше было бы похоже на плановую советскую экономику. Мы подходим к процессу избирательно, придерживаясь ряда правил. Первое — не смотрим небольшие здания, площадью 3-5 тыс. кв. м, если это, конечно, не на Красной площади. Потому что расходная часть на такие объекты такая же как и для крупных площадок,— два бухгалтера, менеджер, юрист,— но на больших проектах она менее значима. Максимальная площадь зданий для нас ограничена 50-60 тыс. кв. м, так как здесь наступает своеобразный предел ликвидности. Например, объект площадью 60 тыс. кв. м с чистым операционным потоком $30-40 млн можно продать, условно, за $500 млн, и если нужно быстро. Другое дело с проектами площадью более 100 тыс. кв. м — теми же небоскребами в "Москва-Сити" или бизнес-центрами, как, например, "Оружейный". Купить-то можно, но такой актив ограничивает свободу маневра: ты оказываешься заложником того, что есть один-два банка, которые могут его кредитовать, и единицы потенциальных покупателей.

— Вы верите в новый кризис, о котором все говорят?

— Кризис — это в первую очередь вопрос определения. Если смотреть на текущую ситуацию под определенным углом, то глобально из кризиса мы и не выходили. Баррель нефти сейчас стоит существенно дешевле, чем в 2007 году. Фондовые индексы на 25-40% ниже максимумов того периода. Ставки привлечения кредитов высокие. В Европе рецессия, темпы роста ВВП США и Китая замедленные. Маловероятно, что масштаб нового кризиса будет как в 2008 году. Я думаю, проблемы всегда менее существенны, когда их ждут и к ним готовятся. А сейчас кризиса ждут все — участники рынка, центробанки, финансовые организации по всему миру — и эйфории, как в 2007 году, нет. Соответственно, вероятность недооценки последствий ниже, чем в 2008 году, когда все сочли, что как-нибудь справятся.

Интервью взяла Екатерина Геращенко


Комментарии
Профиль пользователя