Квартира курортного типа

В связи с олимпийским строительством в Сочи покупатель недвижимости все чаще обращает внимание на более спокойные и менее дорогие курорты. В результате все большей популярностью пользуются Геленджик и Анапа, окрестности Новороссийска, а также относительно близкие к Москве регионы, например участки на берегу озера Селигер

Алексей Лоссан

Соседи по морю

После того как Сочи был объявлен столицей Олимпийских игр, цены в городе и его окрестностях существенно выросли, в результате покупатели и девелоперы стали обращать внимание на другие регионы. "Стоимость земли в районе олимпийского строительства существенно увеличилась, и застройщики автоматически стали искать новые территории для приложения своих сил. Эту волну попытались поймать региональные власти, в результате они достаточно активно начали вкладываться в инфраструктуру и привлекать крупных инвесторов",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. В частности, таким образом были реконструированы аэропорты Геленджика и Анапы, а власти Геленджика стали активно инвестировать средства в городскую среду, прежде всего в обустройство города. В результате именно Геленджик стал главной альтернативой Сочи на рынке курортной недвижимости. "Наиболее привлекательным с точки зрения спокойного семейного отдыха выступает Геленджик со своей развитой инфраструктурой, а для детского отдыха лучше места, чем Анапа, не найти",— говорит Скоморовский.

Одним из первых современных комплексов в Геленджике стал проект "Сады морей". Строительство комплекса было завершено еще весной 2010 года. В рамках проекта был оборудован собственный благоустроенный пляж, создана спортивная инфраструктура — открытый и закрытый бассейны, теннисные корты, фитнес-клуб. Однако изначально проект был задуман как довольно дорогой, и цены здесь достаточно высокие: апартаменты площадью 40 кв. м обойдутся примерно в 10 млн рублей. Для желающих предусмотрено даже несколько пентхаусов с видом на море по цене от 400 тысяч до 2,7 млн долларов. В стоимость каждого апартамента входит парковочное место. Примерно в том же сегменте находится один из первых организованных загородных проектов в городе — поселок таунхаусов "Династия". В рамках этого проекта должны быть построены 127 трехэтажных таунхаусов площадью около 200 кв. м и стоимостью от 8 млн рублей. Впрочем, сроки реализации проекта были серьезно затянуты, и, несмотря на активную рекламу, многие эксперты называют его в числе замороженных строек.

Если первые крупные проекты жилья в Геленджике ориентировались на покупателей бизнес-класса, то новые проекты уже, скорее, находятся в более доступном ценовом сегменте. Так, в 2011 году ФСК "Лидер" вывела на рынок жилой комплекс "Столичный квартал" в Геленджике. В общей сложности девелопер планирует построить в рамках проекта на участке площадью 10 га на улице Луначарского 13 четырехэтажных домов. Как рассказывают в самой ФСК "Лидер", дома будут спускаться к границам микрорайона каскадом, повторяя силуэты окружающих гор. В каждой квартире также предусмотрены балкон или лоджия, а с обеих сторон из нового микрорайона открывается вид на горы. В рамках проекта будут построены объекты инфраструктуры, в том числе детский сад и трехуровневый паркинг. Кроме того, в пешеходной доступности появится торговый комплекс с кинотеатром, ресторанами и магазинами, а в центре комплекса предполагается разбить парк с фонтаном. По подсчетам ФСК "Лидер", примерно 60 процентов покупателей в ЖК "Столичный квартал" должны составить жители московского региона, которые хотят время от времени приезжать в Геленджик. Еще 20 процентов клиентов приходится на жителей севера страны и только оставшиеся 20 процентов — на местных покупателей и жителей Краснодарского края. При этом цены в "Столичном квартале" можно назвать вполне демократичными. На сегодняшний день однокомнатные квартиры в микрорайоне стоят от 1,5 млн рублей, двухкомнатные — от 2 млн, а трехкомнатные — от 3,1 млн рублей.

В Анапе также ведется активное строительство. Среди новых проектов участники рынка чаще всего называют комплекс "Золотая бухта" на самом берегу Черного моря. Комплекс расположен на Высоком берегу в исторической части города и состоит из нескольких частей, в том числе апарт-отеля "Панорама", апарт-отеля "Клиф", гостиничного комплекса "Аквапалас" и яхт-клуба "Золотая бухта". В рамках этого проекта, как и в "Садах морей", создается масштабная инфраструктура, включающая собственную набережную, благоустроенный пляж, отделения банка, супермаркет, несколько ресторанов, кинотеатр, фитнес-центр и т.д. Покупателей жилой недвижимости может заинтересовать апарт-отель "Панорама" — жилой комплекс, построенный по стандартам пятизвездочного отеля с собственной службой консьержей. Комплекс состоит из трех 14-этажных корпусов с панорамным остеклением общей площадью 52,8 тысячи кв. м, в нем 244 апартамента. Следующая составная часть проекта — апарт-отель "Клиф" уже поменьше, имеет площадь 17,3 тысячи кв. м и рассчитан на 104 апартамента. Однако, по словам Евгения Скоморовского, проект очень масштабный, реализуется в несколько очередей, и это может отпугивать потенциальных покупателей, ведь вокруг еще несколько лет будет гарантированно идти стройка. "В целом у участников рынка складывается такое впечатление, что рынок Анапы повторяет тот же путь, который уже прошел Геленджик: от достаточно дорогих проектов под управлением отельных сетей с масштабной собственной инфраструктурой к традиционным доступным проектам комплексной застройки",— говорит эксперт.

Помимо Геленджика и Анапы строительство ведется и в менее известных курортных местах, например в Туапсинском районе между поселками Лермонтово и Новомихайловский реализуется проект "Резиденция солнца". Поселок является мультиформатным и предлагает самые разнообразные типы недвижимости, в том числе коттеджи, шале, таунхаусы, вилладжио и апартаменты. Стоимость двухкомнатных апартаментов площадью 63 кв. м составляет 6 млн рублей — это самое дешевое предложение в поселке. В свою очередь, компания "Велес Девелопмент" строит в Кабардинке поселок "Лемурия". Изначально предполагалось продавать коттеджи, однако проект не пользовался популярностью у покупателей, в результате было проведено переформатирование поселка, и теперь покупателям предлагаются участки без подряда. Впрочем, как говорят участники рынка, место для строительства не очень хорошее: в море, непосредственно напротив Кабардинки, происходит отстой судов перед их заходом в Новороссийский порт, что является серьезным минусом для покупателей недвижимости.

Внесезонный спрос

По словам экспертов, многих покупателей курортной недвижимости на Черном море останавливает ярко выраженная сезонность: в зимнее время курортные города практически вымирают, а многие объекты инфраструктуры закрываются. Более того, в таких городах практически отсутствует внутренний спрос на недвижимость: если в будущем удастся объект продать, то его покупателем, скорее всего, станет такой же инвестор из центральных регионов страны. Именно на этом решили сыграть в ГК "ПИК" и запустили сразу несколько крупных проектов в единственном городе на Черноморском побережье, где отсутствует ярко выраженная сезонность,— в Новороссийске. "На Черноморском побережье у России всего два крупных города: Сочи и Новороссийск, так как Геленджик и Анапа — это в чистом виде курортные города, жизнь в которых бьет ключом только с мая по сентябрь",— объясняют в ГК "ПИК". Поэтому, по данным компании, если не рассматривать Сочи, то с точки зрения инвестиций в строительство нового жилья в ближайшее десятилетие во многом остается Новороссийск. "Спрос на рынке недвижимости Новороссийска во многом поддерживается за счет крупных компаний, работающих в городе. Помимо базы ВМФ в Новороссийске находится крупнейший торговый порт и нефтеналивной терминал, через который проходит львиная доля российской нефти на экспорт",— говорит Евгений Скоморовский.

В числе крупнейших проектов ГК "ПИК" в Новороссийске можно назвать район "Южный берег", расположенный на берегу Цемесской бухты Черного моря, в границах проспекта Дзержинского, ул. Южной и ул. Пионерской. Проект заявлен как комплексный, и строительство жилья идет одновременно с созданием разнообразной инфраструктуры. В настоящий момент компания достраивает третий корпус — шестисекционный девятиэтажный монолитный дом по индивидуальному проекту. Следующим проектом девелопера в регионе станет жилой комплекс "Пикадилли", расположенный также на берегу Цемесской бухты по соседству с "Южным берегом". Помимо жилья микрорайон будет включать школу, детский сад и гаражный комплекс. В настоящий момент в рамках проекта началось строительство второго корпуса. В компании пока не называют уровень цен: продажи стартуют в середине осени 2012 года и будут вестись по договорам долевого участия в строительстве. Всего в доме будет 105 одно-, двух- и трехкомнатных квартир свободной планировки. В числе ранее реализованных проектов стоит отметить жилой комплекс "Капитанская дочка" и поселок "Мысхако". Первый комплекс расположен в новом спальном районе на пересечении ул. Южной и ул. Пионерской и уже полностью распродан (продажи ведутся только на вторичном рынке). Комплекс представляет собой 17-этажный монолитный дом башенного типа, площадь квартир составляет от 45,3 до 117,1 кв. м. В свою очередь, в поселке таунхаусов "Мысхако", расположенном в одноименном поселке в 3 км непосредственно от Новороссийска, продажи таунхаусов еще ведутся. Поселок состоит из 2-3-секционных сблокированных таунхаусов площадью 190-192 кв. м с мансардами, открытым балконом, санузлами на каждом этаже, а также к каждому таунхаусу прилагается участок площадью 3-4 сотки. Первая очередь домов уже заселена, и в настоящий момент в продаже осталось около десяти таунхаусов стоимостью от 6 млн рублей.

Новые горизонты

Впрочем, несмотря на разнообразие предложений курортной недвижимости на Черном море, далеко не все потенциальные покупатели готовы заключать сделку именно на юге России. "Основная проблема российских курортов, будь то Сочи или другие, более бюджетные места,— это отсутствие инфраструктуры, нормального сервиса, качественных гостиниц, то есть нет конкуренции с Европой по качеству и разнообразию услуг, а цены почти такие же, как европейские",— говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Однако, по ее словам, российские курорты подходят для тех, кто по каким-то причинам не может выезжать за рубеж или боится покидать Россию, например если вообще не говорит ни на одном иностранном языке. Более того, по словам Евгения Скоморовского, еще один недостаток черноморской недвижимости — это серьезные проблемы с коммуникациями, при этом сроки их приведения в порядок, за исключением районов, обеспеченных бюджетным финансированием в связи с проведением Олимпиады, не определены. Еще один недостаток местного рынка — огромное количество самостроя. Поэтому многие потенциальные покупатели недвижимости стали рассматривать и другие курортные районы, расположенные в центральной части России.

Одним из самых перспективных мест с этой точки зрения, по словам экспертов, является озеро Селигер. Согласно исследованию компании DTI Property Management, загородная недвижимость в этом регионе имеет большой потенциал для развития. "Застройщиков интересуют участки площадью от 10 до 30 га, причем либо с уже подведенными коммуникациями, либо находящиеся вблизи населенных пунктов, так как в этом случае затраты на их подключение будут наименьшими",— говорит генеральный директор управляющей компании DTI Property Management Антон Белобжеский. По его словам, оптовая цена таких участков варьируется от 2 до 5 млн рублей за гектар в зависимости от видовых характеристик, близости к водоемам, транспортной доступности и наличия коммуникаций. На приобретенных земельных наделах большинство девелоперов планирует построить дачные поселки разного класса, в которых будут продаваться участки как с подрядом, так и без. Особенно популярно строительство коттеджей бизнес-класса с сопутствующей инфраструктурой, которую владельцы в дальнейшем планируют сдавать в аренду. "Мы ожидаем, что уже этой осенью на рынок будут выведены первые объекты, а остальные появятся в продаже в следующем году",— добавляет эксперт.