За прошедший год стоимость аренды квартир в Москве выросла почти в два раза. Арендаторы в отчаянии, рантье ликуют. Но, похоже, уже в ближайшее время эта ситуация изменится на прямо противоположную.
Московское правительство решило монополизировать рынок аренды жилья. И для начала пообещало снизить цены на сдаваемую площадь вдвое. Так у кого же будем снимать квартиры: у городских властей или в "частном секторе".
Черный день рантье
Похоже, для московских рантье, живущих за счет сдачи внаем своих квартир, наступили черные дни. К их злейшим врагам в лице недобросовестных арендаторов и чрезмерно любопытной налоговой службе прибавилось московское правительство. Которое на днях приняло постановление о коммерческом найме муниципального жилья. Это означает, что городские власти отныне становятся практически монополистом на рынке аренды жилья.
Согласно этому постановлению ("О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений государственной и муниципальной собственности г. Москвы" от 21.01.1997года, #46) для москвичей со средним и высоким уровнем доходов будет сформирован фонд коммерческого жилья. Квартиры из этого фонда будут сдаваться в аренду. И достанутся только москвичам, то есть зарегистрированным соответственным образом жителям столицы.
При этом никаких ограничений на количество арендуемых квартир нет. Единственная оговорка — это срок аренды.
Согласно постановлению, срок действия договора не может превышать пять лет. Впрочем, не стоит полагать, что через пять лет вас выселят с занимаемой территории. Просто договор будет пересмотрен. И скорее всего, заключен заново. Возможно, уже на новых условиях.
Ольга Вашкетова, главный юрисконсульт управления жилищной политики Комитета муниципального жилья (КМЖ):"Списки на аренду будут формироваться в жилищных комитетах по месту жительства. Туда может подать заявку любой желающий. Кроме того, если за вас будет платить предприятие, оно может напрямую обращаться в КМЖ с просьбой о предоставлении коммерческой муниципальной площади. Кстати, арендовать квартиру можно не только в новостройках. На самом деле город не "привязывается" к окраинам. Жилье для коммерческого найма найдется в любом районе, в том числе и в центре".
Возможность подыскать жилье в любом районе, конечно, штука приятная. Так же как и то, что жить предстоит в новеньких, сияющих свежей краской домах. Но теперь самое время задать городским властям резонный вопрос — сколько это все стоит. Дешевле или дороже по сравнению с "частным сектором" обойдется аренда квартиры у города?
Как нам объяснили в КМЖ, договорная плата разделена на две части: оплату за содержание и ремонт и плату за найм. Если первая соответствует обычной квартплате, то со второй дела обстоят несколько сложнее. Чем ближе к центру расположена квартира, тем больше поправочный коэффициент, на который умножается плата за найм.
Пока руководство города не утвердило ставки арендной платы и коэффициенты. Однако уже существуют документы, по которым и будет рассчитываться новая арендная плата. Точкой отсчета является плата за найм, которую ежемесячно вносят все квартиросъемщики. Мы подсчитали, что власти предполагают брать с арендаторов в два раза меньше, чем требуют за аренду на рынке.
Михаил Гороховский:"Рынок аренды задыхается от нехватки квартир. В этом смысле правительство куда в более выигрышных условиях, чем риэлторы. Если учесть, что аренда муниципальных квартир доступна по цене, то конкуренция очевидна. Правда, московским властям придется превратить свои дома в настоящие доходные. Для этого нужно обеспечить и систему охраны, и систему дополнительных услуг. Не знаю, удастся ли создать инфраструктуру в ближайшее время".
Но уже сейчас риэлторы ищут новую нишу на рынке аренды жилья. Впрочем, долго искать не нужно. Это — элитные квартиры. Именно их аренда приносит наибольшую прибыль. Поскольку такого жилья построено много, а продано далеко не все — его и будут сдавать в аренду частные фирмы. А учитывая наличие такого фактора, как наступающее на пятки московское правительство, арендные ставки, скорее всего, будут снижены по сравнению с нынешними. И тогда желающие снимать такие квартиры найдутся непременно.
Что можно снять?
А как отреагировал на это событие "частный сектор", основной до последнего времени источник сдаваемых квартир? Пока никак. Во всяком случае, обвального падения арендных цен не наблюдается. Мало того, по сравнению с прошлым годом аренда самых популярных квартир (двухкомнатных) выросла почти в два раза.
Итак, какую квартиру сейчас можно взять в аренду? И сколько это будет стоить? Конечно, чтобы найти искомое и по приемлемой цене, надо приложить некоторые усилия. Но, учитывая объем предложений, эту проблему можно решить в течение нескольких дней.
Главное в этом случае четко представлять себе, на какой срок вы намерены поселиться в чужой квартире. И какие требования к жилью вы, собственно, предъявляете. В конечном итоге, именно от этого и будет зависеть, во что вам обойдется аренда квартиры.
Надо сказать, что несмотря на то, что в столице сдается большое количество квартир (5%-10% от всего жилья), желающих снять их гораздо больше. Понятно, что при существующем спросе владелец квартиры может диктовать свои условия.
Но это совершенно не означает, что он может заломить цену, а вы непременно должны соглашаться с его требованиями.
Скажем, вы не собираетесь снимать квартиру на длительный срок. И престижность района, евроремонт и прочие блага цивилизации вас не очень волнуют. В таком случае отправляйтесь на поиски дешевой квартиры в спальном районе.
Типовая "двушка" с обычным ремонтом и минимумом мебели обойдется вам не дороже, чем в 400 долларов в месяц. Если хозяин попросит заплатить за пару месяцев вперед — соглашайтесь. Предоплату с вас потребуют 90%, а найти аналогичную квартиру за меньшую сумму вам вряд ли удастся.
Естественно, чем ближе к центру вы собираетесь обосноваться, тем дороже вам обойдется аренда.
Месячная арендная плата за квартиры в Москве ($/месяц).
(По данным риэлторских фирм)
| Местоположение квартиры | 1-комнатные | 2-комнатные | многокомнатные |
|---|---|---|---|
| Центр | 400-600 | 700-1800 | 2000-5000 |
| Метро | 250-400 | 300-570 | 600-1200 |
| "Менделеевская"--"Петровско-Разумовская | |||
| " | |||
| Метро "Владыкино"-- "Отрадное" | 270-300 | 320-500 | 750-900 |
| Метро "Рижская" — "Алексеевская" | 300-600 | 350-700 | 800-2500 |
| Метро "Ботанический сад"-- "Медведково" | 250-300 | 280-600 | 700-1100 |
| Метро "Комсомольская"-- "Сокольники" | 300-550 | 400-600 | 650-1500 |
| Метро "Преображенская площадь" — | 250-400 | 450-750 | 900-1200 |
| "Улица Подбельского" | |||
| Метро "Курская" — "Электрозаводская" | 300-450 | 500-650 | 7000-1300 |
| Метро "Семеновская" — "Щелковская" | 240-300 | 400-450 | 600-1300 |
| Метро "Рязанский проспект" — "Выхино" | 300-350 | 400-420 | 500-900 |
| Метро "Автозаводская" — | 250-300 | 400-600 | 750-1100 |
| "Красногвардейская" | |||
| Метро "Серпуховская" — "Тульская" | 300-450 | 400-500 | 600-1500 |
| Метро "Пражская"-- "Нагатинская" | 330-350 | 400-500 | 850-1500 |
| Метро "Октябрьская" — "Ленинский | 400-700 | 450-800 | 1000-3000 |
| проспект" | |||
| Метро "Профсоюзная" — "Битцевский | 300-500 | 400-700 | 500-1500 |
| парк" | |||
| Метро "Парк культуры" — "Университет" | 350-700 | 400-800 | 800-3000 |
| Метро "Проспект Вернадского" | 300-500 | 450-700 | 1000-3500 |
| --"Юго-Западная" | |||
| "Студенческая" — "Кунцевская" | 400-500 | 600-800 | 1300-3500 |
| Метро "Молодежная" — "Крылатское" | 350-450 | 450-600 | 700-2000 |
| Метро "Сходненская" — "Тушино" | 300-400 | 450-600 | 550-600 |
| Бутово (без телефона) | 150-200 | 250-400 | 450-550 |
¦ Метро "Рязанский проспект" — "Выхино" ¦ 300-350 ¦ 400-420 ¦ 500-900 ¦
¦ Метро "Автозаводская" — ¦ 250-300 ¦ 400-600 ¦ 750-1100 ¦
¦ "Красногвардейская" ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Метро "Серпуховская" — "Тульская" ¦ 300-450 ¦ 400-500 ¦ 600-1500 ¦
¦ Метро "Пражская"-- "Нагатинская" ¦ 330-350 ¦ 400-500 ¦ 850-1500 ¦
¦ Метро "Октябрьская" — "Ленинский ¦ 400-700 ¦ 450-800 ¦ 1000-3000 ¦
¦ проспект" ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Метро "Профсоюзная" — "Битцевский ¦ 300-500 ¦ 400-700 ¦ 500-1500 ¦
¦ парк" ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Метро "Парк культуры" — "Университет" ¦ 350-700 ¦ 400-800 ¦ 800-3000 ¦
¦ Метро "Проспект Вернадского" ¦ 300-500 ¦ 450-700 ¦ 1000-3500 ¦
¦ --"Юго-Западная" ¦ ¦ ¦ ¦
¦ "Студенческая" — "Кунцевская" ¦ 400-500 ¦ 600-800 ¦ 1300-3500 ¦
¦ Метро "Молодежная" — "Крылатское" ¦ 350-450 ¦ 450-600 ¦ 700-2000 ¦
¦ Метро "Сходненская" — "Тушино" ¦ 300-400 ¦ 450-600 ¦ 550-600 ¦
¦ Бутово (без телефона) ¦ 150-200 ¦ 250-400 ¦ 450-550 ¦
¦----------------------------------------------------------------------------------¦
Как вы догадываетесь, дело не только в близости к центральным районам или метро. Стоимость аренды в немалой степени зависит от того, в каком состоянии находится квартира. Если это стометровая бывшая коммуналка в запущенном состоянии, будь она хоть в двух шагах от Красной площади, стоимость аренды ее будет не больше, чем отремонтированной однокомнатной на Ленинском проспекте.
Мои знакомые, например, снимают пятикомнатную квартиру на Сухаревке за 500 долларов в месяц. Соответственно, они не могут похвастаться импортной сантехникой. Та, что осталась от хозяев, честно говоря, доверия не внушает. Правда, им предлагали за те же деньги хорошую двухкомнатную в Большом Тишинском переулке. Но они отказались — до работы далеко, да и привыкли к большим пространствам.
Игорь Баранов, менеджер банка:"Я снимаю однокомнатную квартиру в "сталинском" доме на Ленинском проспекте. Не могу сказать, что она обходится мне очень дешево: 700 долларов в месяц. Но тратить деньги на ремонт мне не пришлось — хозяин оплатил все расходы. Я только поставил железную дверь и приобрел кое-что из мебели. Причем мы договорились, что эта мебель останется владельцу, а я три месяца не буду вносить арендную плату. Кстати, на этой сделке мне удалось сэкономить около 250 долларов".
Так что, договариваясь с хозяином об оплате, не упустите шанс поторговаться. Может быть, много сэкономить не удастся, но взаимные уступки вполне возможны.
Как нам рассказали маклеры риэлторских контор, последнее время практикуется аренда "за ремонт" и "за мебель". А теперь, с учетом новых арендных ставок, по которым город будет сдавать квартиры, такие договоры будут еще более популярны. Догадываетесь, о чем речь? Вы представите хозяину смету предстоящего ремонта, с которой он согласится, и сумма вашей арендной платы уменьшится на эти же деньги. А если хозяин не дока в области строительства, то с цифрами можно и поиграть.
В выигрыше остаетесь оба. Вы — потому что живете в отремонтированной квартире и на какое-то время свободны от арендной платы. Хозяин — потому что ремонт вы не заберете с собой, освободив квартиру. Бывают, конечно, неприятные истории: когда владелец просит освободить занимаемую площадь именно в тот момент, когда строительный мусор вынесен из квартиры. Но обезопасить себя можно, зафиксировав вашу договоренность у нотариуса или риэлторов, которые занимались решением ваших квартирных проблем.
Михаил Гороховский, генеральный директор агентства недвижимости "Наша Москва":"Услуги риэлторов, которые занимаются подбором варианта, показом квартир и составлением договора, стоят не более, чем месячная арендная плата. Но это — гарантия того, что хозяин квартиры не нарушит условий договора. Если все-таки неприятности случаются, фирма берет все расходы на себя. Агент совершенно бесплатно подбирает новый вариант и оформляет его".
Понятно, что если вы снимаете квартиру на короткий срок, то целиком и полностью благоустраивать жилище не станете. Проще "накинуть" хозяину 5% к объявленной стоимости и пользоваться имеющейся в квартире мебелью. Квартира, начиненная дорогой мебелью и видеоаппаратурой, потребует дополнительной (10%-15%) оплаты.
Но если хозяйский диван или допотопный комод вас не прельщают и вы желаете обустроить быт по собственному усмотрению — пожалуйста. Но при этом скидки вам не полагаются. Хотя возможны варианты.
Юрий Лосев, агент риэлторской фирмы:"Я занимаюсь подбором квартир для иностранных клиентов, которые приезжают в Москву на год-два. Если это сотрудники крупных компаний и квартиру оплачивает фирма, то в аренду берется элитное жилье. Они готовы платить за него от 2000 до 10 000 долларов в месяц. Однако чаще всего иностранцы снимают квартиру подешевле. Но в приличном районе и без мебели. Покупают все необходимое, а потом оставляют хозяину все приобретенное. С условием, что стоимость мебели вычитается из арендной платы".
Доходное место
Как видите, снимать квартиру — удовольствие не из дешевых. А если посмотреть на аренду глазами владельца квартиры? Солидный доход виден, что называется, невооруженным глазом. Правда, скоро его несколько урежет своими стараниями московское правительство.
Риэлторы считают, что этот бизнес считается успешным, если стоимость квартиры окупается за восемь лет аренды. Путем несложных вычислений приходим к весьма утешительным (для собственников квартир) выводам. Например, вы сдаете трехкомнатную квартиру в Крылатском, которую приобрели за 85 000 долларов. За год вы получаете от жильцов как минимум 21 600 долларов. Получается, что квартира окупается всего за 4 года. А доход, без учета выплаты налогов (ну кто из вас побежит регистрировать свой договор с арендатором в налоговой инспекции), составляет 25% годовых в валюте. Что, согласитесь, совсем не плохо. И даже с выбросом на рынок муниципальных квартир доходность этого бизнеса вряд ли будет ниже 17-18% годовых.
Константин Попов, председатель совета директоров Московской центральной биржи недвижимости:"Сейчас средняя банковская ставка по валютным вкладам реально составляет не более 15% годовых. Давайте сравним доходность вклада с доходностью от аренды. Скажем, вы сдаете в аренду отремонтированную квартиру площадью 100 квадратных метров в пределах Садового кольца, вы можете получать 3000-4000 долларов в месяц. Пять лет квартира "работает на себя", а затем приносит доход. Причем, учитывая особенности финансовой системы России, это более надежно, чем получение банковских процентов".
Естественно, не все квартиры способны принести столь ощутимую прибыль. Для примера: двухкомнатная в районе метро Каширская (при стоимости в 46 000 долларов и размере арендной платы 400 долларов в месяц) окупится разве что через десять лет. Впрочем, не меньше времени потребуется, чтобы вернуть деньги, потраченные на покупку элитного жилья. Так что здесь хороша "золотая середина": квартира средней стоимости в приличном районе и хорошем состоянии.
------------------------------------------------------
Какие квартиры пользуются спросом у арендаторов
По данным Московской центральной биржи недвижимости, наибольшим спросом на рынке аренды пользуются однокомнатные квартиры (60%) по цене от 100 до 300 долларов в месяц. Притом что их доля на рынке составляет лишь 25%-30%. Двухкомнатные квартиры (300-800 долларов) популярны у четверти арендаторов. Наименьший спрос приходится на трехкомнатные квартиры. Их снимают, в основном, на длительный срок, более года (600-700 долларов). Элитные квартиры занимают на рынке особую нишу — их всего 1%-3%, что явно недостаточно для Москвы. Поэтому арендные цены держатся на уровне от 2000 до 10 000 долларов в месяц. Причем арендаторами выступают чаще всего сотрудники представительств иностранных фирм.
--------------------------------------------------------
Впрочем, вопросы окупаемости аренды квартир мало волнуют москвичей. Чаще они сдают единственную имеющуюся в наличии квартиру, а сами живут на даче в Подмосковье.
Заметим, что отсутствие дачи — не помеха исполнению задуманного. Сдав квартиру в Москве, можно снять квартиру в Подмосковье, где цены ниже на порядок. Так, двухкомнатная квартира в центре столицы может быть сдана за 700 долларов. А аренда такой же по площади квартиры в городках ближнего Подмосковья стоит не больше 250 в месяц.
По данным риэлторских фирм, чаще всего москвичи снимают квартиры в подмосковных городах Троицке, Подольске, Ногинске, Тучково, Истре.
Но в погоне за прибылью не стоит забывать об осторожности. Особенно когда речь идет о краткосрочной аренде — самой дорогой. Бывает, что вдогонку некоторым постояльцам приходят телефонные платежки на миллионы рублей. Или соседи выставляют хозяину счет за устроенные в его отсутствие потопы. Впрочем, соблюдая некоторые правила безопасности, можно застраховать себя от подобных неприятностей.
Во-первых, в условия договора можно внести пункт о денежном залоге в размере месячной арендной платы на случай непредвиденных обстоятельств. Если речь идет о телефонных счетах, то все переговоры с вашего номера фиксируются на телефонном узле. О чем вы можете при желании постоянно получать информацию. Заплатив 50 тысяч рублей, вы можете получить так называемый "экспресс-счет", то есть распечатку междугородних телефонных звонков с вашего номера по состоянию на сегодняшний день.
Во-вторых, вы можете предложить арендатору предоставить банковскую гарантию. Которая обойдется ему в 600 тысяч рублей и обеспечит ваше спокойствие.
Или, наконец, ограничиться письменным поручительством знакомых, родственников или коллег вашего постояльца.
Заметим, что аренда — самый живой сегмент рынка недвижимости. И даже несмотря на усилия городских властей, на нем есть до сих пор возможность как заработать владельцам квартир, так и сэкономить тем, кто эти квартиры снимает.
Впрочем, когда квартиры, принадлежащие городу, начнут реально сдаваться, в выигрыше окажутся, понятное дело, арендаторы. А рантье придется задуматься, чем же они смогут завлечь жильцов в свои квартиры.
Инга ЗАМУРУЕВА
Подписи
По мнению Михаила Гороховского, генерального директора агентства недвижимости "Наша Москва", столичные власти вряд ли сумеют быстро организовать в своих доходных домах соответствующую инфраструктуру: охрану, подсобные помещения и т.д.
Константин Попов, председатель совета директоров Московской центральной биржи недвижимости:"Сегодня сдавать собственную квартиру выгоднее, чем пытаться заработать, держа деньги в банке".
Ольга Вашкетова, главный юрисконсульт управления жилищной политики Комитета муниципального жилья:"Взять в аренду муниципальную квартиру смогут только москвичи".