Взнос оправдывает средства

Москва уже несколько лет является лидером среди европейских городов по стоимости аренды квартир, однако доход от сдачи в аренду жилья в российской столице не позволяет покрывать платежи по ипотеке. Если все же задаться такой целью, то первоначальный взнос должен составлять не менее 50%, а в некоторых сегментах рынка — и до 70%.

АНТОН ЧЕРНИГОВСКИЙ

По данным различных рейтингов, стоимость квадратного метра в Москве как на продажу, так и в аренду — самая высокая в Европе и одна из самых высоких в мире (впереди только Гонконг и Токио). Тем не менее в России с давних пор сформировался культ собственности в отношении жилья, в результате стоимость квартир в столице росла намного быстрее, чем ставки аренды. Так, по оценкам аналитиков DNA Realty, за последние пять лет цена квадратного метра выросла как минимум в полтора раза (невзирая на кризис), а ставки аренды увеличились не более чем на 20%. "Аренда жилья в России рассматривается как самый последний и самый нежелательный вариант решения квартирного вопроса,— отмечает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов.— И каждый арендатор при любом удобном случае стремится стать собственником жилья".

Возможность покрывать ежемесячный платеж сдачей квартиры в аренду — хорошая страховка для ипотечного заемщика на случай каких-либо проблем и непредвиденных обстоятельств. Однако сейчас в Москве ипотечные платежи примерно в два раза превышают ставки квартирной аренды. "При минимальном первоначальном взносе арендные платежи не покроют аннуитетных выплат,— подтверждает исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.— Например, если рыночная стоимость квартиры — 5 млн руб., то, чтобы ее купить, заемщику потребуется взять в ипотеку не менее 4 млн руб. кредитных средств где-то на 20 лет, и в этом случае, при ставке от 11%, придется выплачивать ежемесячно более 40 тыс. руб. Сдавать же такую квартиру он сможет где-то за 25-26 тыс.".

Относительного паритета удается достичь только при крупном первоначальном взносе. "Например, если человек взял однушку за 6 млн руб., внеся 50% первоначального взноса, а срок кредитования составил 20 лет, то сумма ежемесячного платежа как раз составит те самые 32 тыс. руб., за которые он может сдавать эту квартиру",— приводит пример эксперт офиса "Добрынинское" "ИНКОМ-Недвижимости" Анна Шушкова. Но такой стоимость найма будет, только если квартира имеет хорошую отделку, меблирована и оснащена бытовой техникой, оговаривается специалист.

"Сдавать приобретенную квартиру в аренду и таким образом окупить ее первоначальную стоимость возможно только при первоначальном взносе свыше 55% и сроке ипотечного кредитования более 15 лет",— соглашается директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий. Но свободные средства для такого первоначального взноса есть далеко не у всех, да и банки выдают кредиты на столь большие сроки не всем желающим, добавляет управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.

В сегменте многокомнатных квартир или жилья бизнес-класса ситуация еще хуже: такие квартиры пользуются меньшим спросом со стороны арендаторов, что увеличивает разрыв между арендным доходом и аннуитетными платежами, отмечает Вадим Ламин. Так, по расчетам Константина Шибецкого, если в сегменте однокомнатных квартир для достижения паритета нужно внести первоначальный взнос в размере 55% стоимости жилья, то в секторе трехкомнатных квартир — уже от 67%. А если учесть риски простоя квартиры, то уравновесить показатели и вовсе невозможно. "Лучше всего для сдачи в аренду подходят однокомнатные и двухкомнатные квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью. В таких вариантах практически исключается возможность простоя. Многокомнатные квартиры сдаются хуже, круг арендаторов здесь не так широк",— резюмирует Константин Шибецкий.

Таким образом, в большинстве случаев платить за удовольствие и право считаться собственником недвижимости в Москве придется все-таки самим, и уповать на доход от сдачи этой квартиры в аренду не стоит. "За счет сдачи жилья в аренду можно вернуть максимум проценты по кредиту, которых за 11-13 лет набегает на полную стоимость приобретаемой жилплощади",— отмечает Евгений Данилов.

Впрочем, эксперты отмечают, что упомянутый разрыв ощущается и на Западе, даже несмотря на относительно невысокую стоимость ипотечных займов (3-5% в Европе против 11-14% в России). Дело в том, что в европейских и североамериканских столицах владение жильем считается не обязанностью каждого половозрелого гражданина, а лишним обременением, поэтому стоимость квартир там очень высокая, а вот ставки аренды вполне щадящие из-за высокой конкуренции среди арендодателей. Таким образом, даже при мягкой ипотеке большинство покупателей квартир не могут отбить затраты, сдавая потом жилье,— арендные ставки не позволяют.

Однако было время, когда инвестиции в московскую недвижимость через ипотеку давали серьезный выигрыш. Как вспоминает руководитель отдела ипотечного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов, в период 2006-2008 годов стоимость квартир росла на 30-70% в год и покупатель даже при высоких ставках мог с лихвой окупить все затраты на приобретение жилья буквально за пару лет. А если к росту цен добавлялась еще и сдача в аренду, то даже квартира, купленная в кредит, приносила около 30-40% годовых, что привлекало на этот рынок множество спекулянтов. Однако в 2008 году, с началом кризиса, просперити закончилось, текущий рост цен на жилье находится в пределах 7-15% в год, так что покупателю своих ипотечных денег не вернуть, даже если он пустит в квартиру арендаторов. Вполне возможно, таких волшебных периодов в нашей истории больше не будет, поэтому ипотеку сейчас следует рассматривать как консервативный, довольно обременительный вариант решения жилищного вопроса.

В этой ситуации Вадим Ламин советует обратить внимание на рынок аренды: "На мой взгляд, для многих ипотека в настоящее время — серьезная кабала. К тому же рынок аренды — хорошая альтернатива ипотеке, он предлагает людям множество возможностей снять квартиру более высокого уровня, платить годовую аренду около 5% стоимости квартиры, избавляет от необходимости периодических ремонтов, позволяет жить там, где хочется, а не быть привязанным к купленной из последних сил по ипотеке однушке в Бирюлево или Марьино".

Впрочем, рассчитывать на то, что в обозримой перспективе наши граждане променяют жилищную стабильность, которой их манит ипотека, на все преимущества аренды, не стоит. Но за собственный консерватизм и платить придется самим.