Доля вакантных площадей в московских офисах сокращается. Сейчас в столице свободно 2,1 млн кв. м, из них всего 380 тыс. кв. м в Центральном деловом районе. Из-за высокого спроса со стороны арендаторов и низких темпов прироста предложения ставки аренды в премиум-сегменте в ближайшие полгода вырастут на 2–3%.
Объем вакантных площадей в московских офисах класса А и В в первом полугодии текущего года сократился на 0,6% и 3% соответственно. Общий объем предложения офисных площадей составил 2,4 млн кв. м в классе А и 9,7 млн кв. м в классе B. По оценкам Knight Frank, в классе А свободно 11,9%, в классе В — 14,2%. Падение показателя в компании объясняют высоким спросом со стороны арендаторов и ограниченным ростом предложения.
Объем свободных площадей сократился на 0,7%, до 14,7%, или 2,1 млн кв. м (общий объем предложения составляет 14,3 млн кв. м), подсчитали в Jones Lang LaSalle. 55% площадей находится между ТТК и МКАД; 20% — между ТТК и Садовым кольцом; около 100 тыс. кв. м — в «Москва-Сити» и 380 тыс. кв. м — в Центральном деловом районе.
За шесть месяцев текущего года объем предложения на офисном рынке увеличился на 217 тыс. кв. м, что на 34% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 44% меньше, чем за второе полугодие 2011 года.
По данным Jones Lang LaSalle, объем введенных за полугодие площадей составляет 27% от прогнозируемого ввода площадей за весь 2012 год. Во втором квартале было введено в эксплуатацию семь зданий, из них только одно относится к классу А (SkyLight — офисная площадь — 61,3 тыс. кв. м).
Прирост офисных площадей в Москве сохраняется на низком уровне в последние три года, отмечают в Knight Frank. Это связано со снижением девелоперской активности в кризис, которое отражается на рынке до сих пор. До 2009 года каждые полгода предложение качественных офисов росло на 10–12%, сейчас темпы в два раза ниже и составляют 4–5%.
На фоне низкого темпа прироста предложения растет объем поглощения. По итогам полугодия он увеличился на 3% и достиг 450 тыс. кв. м. С учетом этих факторов арендные ставки не меняются — в течение последних девяти месяцев они остаются стабильными. Сейчас средняя стоимость офисов класса А составляет $830 за 1 кв. м в год, в классе В — $480 за 1 кв. м.
По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Николы Обайдина, московский рынок офисной недвижимости перешел от фазы количественного развития к качественным изменениям. «Стало появляться больше новых проектов класса А, арендаторы предъявляют повышенные требования к офисному пространству»,— отмечает он.
Участники рынка ждут, что в последующие шесть месяцев аренда московских офисов подорожает. Дефицит качественных площадей в центре города сохраняется, параллельно действует запрет на новое строительство в пределах ТТК. По данным Knight Frank, до конца года объем нового предложения останется невысоким, что с учетом текущих тенденций приведет к росту арендных ставок.
По оценкам Jones Lang LaSalle, к концу 2012 года предложение в классе А вырастет на 160 тыс. кв. м в основном за счет четырех новых проектов: делового комплекса «Алкон», «Аквамарин III», «Кантри Парк», «Фаза III» и CityPoint. Дефицит высококачественного (только класс А) строительства приведет к тому, что уровень свободных площадей продолжит снижаться. На конец года он прогнозируется на уровне 14% в целом по рынку и 15,5% в классе А. Арендные ставки в премиум-сегменте вырастут на 2–3%, считают в компании. Общий объем нового предложения до конца года может составить 580 тыс. кв. м.