Проект "Новый берег", предусматривающий создание намывных территорий под Сестрорецком, вышел на завершающую стадию согласования документации. Теперь все реализующиеся в Петербурге "намывные" проекты предусматривают в общей сложности создание более 900 га новых участков. Однако ожидать дальнейшего развития этого направления строительства не приходится, уверены эксперты: пока что препятствий для появления новых проектов больше, чем возможностей.
Традиционно лидерами по созданию намывных территорий считают Сингапур, Объединенные Арабские Эмираты и Голландию. Их вынуждает к этому либо ограниченность территории страны, либо желание создать имиджевые проекты, работающие на привлечение инвесторов и туристов. Во мнении, что является стимулом для развившегося "намывного бума" в Петербурге, эксперты пока не сходятся.
Три в плюсе, один в минусе
Самым первым проектом нынешнего столетия, предполагающим создание намывных территорий, стал "Морской фасад" (территории на Васильевском острове намывались и в 1970-х: все, что западнее Наличной улицы, — было намыто). Его реализация началась в 2006 году компанией УК "Морской фасад", входящей в ГК First Quantum. В рамках этого проекта было создано 170 га территорий, на 32 га из которых был построен морской пассажирский терминал, а 70 га будет отведено на объекты инфраструктуры и парковые зоны. Общая площадь намывных территорий должна составить около 350 га, они будут создаваться по мере заключения договоров с застройщиками. На этих площадях планируется построить около 4 млн кв. м недвижимости. Общий объем инвестиций в создание территорий — $2 млрд.
"Инвесторами уже приобретено две трети намытых территорий "Морского фасада", а также существуют предварительные договоренности о половине еще ненамытых земель, — говорит президент ЗАО "Терра Нова" Лев Пукшанский. — В кризис, безусловно, на рынке жилищной и коммерческой застройки произошло некоторое затишье, однако сейчас активность в этом секторе практически вышла на докризисный уровень".
Еще один уже реализующийся проект — создание морского порта Бронка, ведущееся с 2010 года. По планам ООО "Феникс", дочерней структуры холдинговой компании "Форум", в результате должно быть намыто 125,1 га, а общая площадь проекта должна составить 206,9 га. Завершить дноуглубительные работы и намыв планируется до конца 2014 года, а полностью окончание строительства намечено на 2018 год. При этом мощность комплекса составит до 1,9 млн TEU контейнерных и 260 тыс. единиц ро-ро-грузов в год, расчетный срок окупаемости — 16,4 года. Общая стоимость реализации проекта — порядка 59 млрд рублей.
Кроме того, недавно получил положительное заключение Государственной экологической экспертизы еще один проект, предполагающий создание 377 га новых территорий близ Лисьего Носа. Это проект "Новый берег", приступить к работам в рамках которого компания "Северо-Запад Инвест" планирует уже в конце этого года. Совладельцем инвестора является председатель правления "Новатэка" Леонид Михельсон.
Компания ждет положительного заключения Главгосэкспертизы и согласования проекта планировки. На это может уйти до четырех месяцев, стоимость этапа намыва, который компания должна осуществить до 2015 года, — 21 млрд рублей, рассказывает заместитель генерального директора компании "Северо-Запад Инвест" Владимир Жуйков. В проект планируется вложить 250 млрд рублей, часть из которых будут заемными, также добавляет он.
Между тем ООО "Управляющая компания по строительству Ново-Адмиралтейской верфи", которое ранее заявляло о необходимости создания 70 га новых территорий на острове Котлин для строительства верфи, отказалось от своих планов.
"Мы решили уйти от намыва в связи с тем, что это долгий процесс, требующий согласований на уровне правительства РФ. Мы получили землю Минобороны (73,5 га, приказом министра обороны Анатолия Сердюкова. — BG), что позволит нам разместить всю верфь на имеющейся территории, не углубляясь в акваторию", — рассказал генеральный директор компании Александр Вознесенский. Проектом будет заниматься зарубежная фирма совместно с ОАО "ЦТСС": техническую часть выполнит зарубежная компания, а ЦТСС адаптирует проект к российским условиям, также рассказал господин Вознесенский. Максимальный объем инвестиций в проект составит 58 млрд рублей. Срок окупаемости проекта — 2022 год.
Штучный товар
У создания новых территорий и строительства на них есть много плюсов. К ним относятся юридическая чистота титулов собственности и более широкие возможности для применения современных архитектурных и инженерно-технических решений, перечисляет Лев Пукшанский. Также к преимуществам таких проектов естественно добавить и уникальное расположение на береговой линии. Кроме того, и технически процесс намыва не вызывает сложностей.
"Сама операция намыва при современном оборудовании не представляет особого интереса ни с точки зрения финансирования, ни с точки зрения стройки, — говорит заведующий кафедрой гидротехнического строительства Санкт-Петербургского государственного политехнического университета Александр Альхименко. — Современное оборудование позволяет намывать огромные объемы в короткий срок".
Однако все же эксперты не ожидают "бума" подобных проектов. ""Морской фасад" и "Новый берег" — это проекты уникальные, возможности появления тенденции создания намывных территорий я не вижу", — говорит директор по развитию Jones Lang LaSalle в Петербурге Сергей Федоров.
"Намыв территорий на Васильевском острове экономически обоснован: инвестор намывает дорогие земли в одном из центральных районов города, — поддерживает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. — Целесообразность намыва земель в других районах для меня пока не столь очевидна, особенно в тех районах, которые пока не слишком развиты".
Помимо полного отсутствия инженерной инфраструктуры и необходимости вложения большого стартового капитала, эксперты выделяют и юридические сложности с оформлением еще не существующей земли в собственность и получения разрешений на создание намыва.
Кроме того, препятствовать могут и большие экологические риски. Например, на проведение экологических экспертиз компания "Северо-Запад Инвест" потратила более 70 млн рублей, а принятые в результате рекомендаций экологов изменения значительно удорожали проект — первоначально заявлялось об инвестициях в 150 млрд рублей. Кроме того, экологические отчисления составят еще 1 млрд рублей.
"Позиция правительства и губернатора была очень четко высказана: первейшие вопросы — касающиеся экологии", — объясняет Владимир Жуйков. Такая позиция города объясняется настороженностью экологов и общественности. При осуществлении "Морского фасада", строительства подходных каналов к острову, комплекса защитных сооружений и других проектов в 2006-2008 годах произошло поступление в воды Невской губы и восточной части Финского залива большого количества взвеси. А это привело к существенным изменениям природных процессов, говорится в исследовании, проведенном ФГУ "Балтийская дирекция по техническому обеспечению надзора на море" .
"Каждая стройка в отдельности получает все необходимые согласования, но может сработать кумулятивный эффект: Невская губа не справится с одновременным действием большого количества земснарядов, может произойти обмеление, загрязнение и зарастание водорослями, — рассказывает председатель правления РОО "ЭкоВахта СПб" Игорь Агафонов. — Этот вопрос уже должен беспокоить не только российскую сторону: мощное течение Невы выносит донные отложения за дамбу в сторону Балтийского моря".
Проволочки с созданием внешней инфраструктуры властями и осуществление ими своих обязательств также является риском. При строительстве порта Бронка возникла заминка из-за принятия окончательного решения о выделении из федерального бюджета 15,2 млрд рублей на создание морской инфраструктуры, сообщил недавно исполнительный директор ООО "Феникс" Алексей Шуклецов. Готовность вести переговоры о возможных вариантах и степени участия компании в строительстве внешних дорог и сетей признает и Владимир Жуйков. "Мы отрабатываем и транспортные, и инженерные вопросы, все схемы инженерного снабжения, и те которые мы должны реализовать, и те, что должен построить город", — констатирует он.
Рулетка спроса
У компаний, могущих решиться на создание намывных территорий в будущем, могут возникнуть и сложности со спросом. Приобретателями участков на созданных территориях могут стать только очень крупные застройщики. "Это направление довольно перспективно, но весь путь от идеи до документального оформления территории и самого намыва очень долгий и затратный, — утверждает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. — Такие участки могут быть интересны девелоперам, которые будут создавать знаковые проекты в Петербурге, то есть проекты, которые не предполагают быстрой окупаемости".
Спрос со стороны покупателей квартир пока тоже неочевиден. "Как известно, все новое привлекает покупателей, причем некоторые готовы заплатить даже больше рыночной стоимости, — считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. — Но судить о разнице спроса на недвижимость на намывных территориях с остальной недвижимостью достаточно сложно, поскольку на рынке пока нет ярких реализованных примеров".
А у некоторых экспертов рынка грандиозные проекты намывов и вовсе вызывают скепсис. "Мне кажется, что необходимо развивать уже имеющиеся территории, — говорит директор по развитию бизнеса компании Maris | Part of the CBRE Affiliate network Кайл Патчинг. — Сейчас в Петербурге есть около 10,5 тыс. га, занятых промзонами. Реконструкция этих объектов может быть прибыльна для города, к тому же, позволит решить множество вопросов для его жителей: транспортная инфраструктура, социальное жилье, развитие районов застройки, улучшение экологической ситуации, новые рабочие места промышленных объектов".
"Технологически создание подобных проектов, конечно, возможно, однако, на мой взгляд, экономически это нецелесообразно, — уверен и Лев Пукшанский. — Нужно понимать, что намыв территорий не самоцель. Проект "Морской фасад" возник в ответ на объективную необходимость в расширении города как способ создания площадки, которая бы отвечала рыночным и градостроительным требованиям. Думаю, создание и развитие новых проектов, подобных "Морскому фасаду", более целесообразно в других крупных городах России".
Тем временем уже появились проекты создания намывных территорий в Сочи. Может быть, этот город станет следующим, куда перекочует "намывной бум".