Валютный скачок, произошедший в конце мая — начале июня, привел в замешательство частных покупателей и продавцов жилья, но, похоже, нисколько не взволновал профессиональных участников рынка. Они уверены, что подобные инциденты приведут только к повышению инвестиционной активности в сфере недвижимости. Правда, в долгосрочной перспективе возможны и менее оптимистичные сценарии.
Скачок спроса
Если бы в мае было только 28 дней, главной новостью настоящего обзора стало бы значительное и труднообъяснимое повышение спроса на жилье в последний месяц весны. Как правило, все-таки с приближением лета деловая активность падает, да и большое количество выходных и праздничных дней влияет на сокращение сделок. На этот раз, однако, все было наоборот.
"Май, несмотря на традиционно "каникулярные" первые десять дней, стал очень активным,— констатирует Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс".— Более того, именно в первые неделю-полторы происходили основные обращения потребителей. Причем это касается как первичного, так и вторичного рынка". "Нынешний май удивил,— соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.— Активность на вторичном рынке чрезвычайно высокая. Количество обращений в компанию с целью приобретения квартир превысило на 3% показатели "полного" апреля, а это немало. Количество обращений с целью продажи квартир также выросло на 5,5%". В чем причина этой нетрадиционной активности?
"Сказался отложенный спрос",— предполагает Ламин. Он, впрочем, не объясняет, почему отложенный спрос сказался именно сейчас. Можно предположить: потому что как покупатели, так и продавцы почувствовали стабильность рынка и не видели причин для того, чтобы откладывать задуманные сделки.
И вот, на тебе...
Скачок доллара
Конечно, пока рано говорить о прямом влиянии скачка доллара на рынок недвижимости. Влияние было скорее локальным. "Недвижимость — инертный рынок,— говорит Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании "Вектор Инвестментс".— Скачки курсов начались в самом конце мая и потому скажутся только в июне. Влияние на текущие сделки было лишь в том случае, если цены были выставлены в долларах, а оплата производилась в рублях — каждый день покупатель или продавец, в зависимости от условий сделки, терял деньги (или риэлтор оказывался без вознаграждения, если обязался компенсировать курсовую разницу из своей комиссии)".
"Говорить о каких-то сформировавшихся тенденциях, вызванных изменением валютных курсов, пока преждевременно,— подтверждает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.— Конфликт интересов неизбежен, если покупатель находится в одной валюте, а цена указана в другой. Действительно, рублевые покупатели притормозили ход сделки и взяли паузу в переговорах. Те редкие продавцы, которые изначально указывали цену продажи недвижимости в рублях, или сняли квартиры с продажи, или подняли цену. И такое поведение вполне обоснованно: за две недели доллар вырос более чем на 10%, то есть при стоимости квартиры в $1 млн разница составит порядка $100 тыс.".
Пожалуй, в наименьшей степени валютный скачок повлиял на элитный рынок, как городской, так и загородный: элитные объекты традиционно номинируются в долларах. Да и особенного роста спроса в начале мая здесь замечено не было. "Несмотря на ожидание роста спроса после президентских выборов и, соответственно, роста цен, рынок элитной московской недвижимости развивается довольно плавно, без резких скачков,— констатирует Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.— По состоянию на конец мая 2012 года средневзвешенная цена предложения элитных квартир составила $21 070 за кв. м (+1,3% к уровню предыдущего месяца). Это продолжение уже имевшейся тенденции: за март--май 2012 года рост средневзвешенной цены предложения составил 3,2%, с начала года — 4,8%".
Что дальше
Большинство наблюдателей сходятся во мнении, что рынок останется стабильным, учитывая, что рубль уже начал отыгрывать свои позиции. "Даже если падение рубля продолжится, начнется небольшое колебание цен, однако это будет скорее психологическая встряска, нежели экономическая. В элитном сегменте цены останутся в долларах и немного упадут, в экономсегменте — рублевые цены немного поднимутся (на курсовую разницу, а скорее и того меньше)",— уверен Дмитрий Бадаев.
Однако в долгосрочной перспективе последствия валютного скачка все-таки дадут о себе знать. В первую очередь — потому что подорожают стройматериалы. "В себестоимости строительно-монтажных работ порядка 40-50% — позиции, стоимость которых напрямую зависит от курса доллара (инженерия, арматура и т. п.). Таким образом, если в ближайшее время не произойдет серьезного отката курса доллара к прежним позициям, в перспективе сложившаяся ситуация приведет к удорожанию строительно-монтажных работ на 10-15%, что, в свою очередь, даст новое ценообразование на рынке",— предполагает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.
Еще более пессимистичный прогноз делает Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимость": "Весьма вероятно, что первой и самой близкой реакцией рынка недвижимости станет новый скачок спроса, который будет обеспечен гражданами, имеющими значительные рублевые накопления, обесценивающиеся с каждым днем. Этот скачок инвестиционного спроса сметет с рынка все более-менее приличные объекты, собственники которых не проявят оперативности в деле повышения цен. А вот за скачком спроса, которого хватит не более чем на месяц-полтора, может начаться заметный спад. Рынок встанет. И в этом "вставшем" состоянии, которое, собственно, будет являться кризисным, простоит в силу своей высокой инерционности не менее полугода".
Впрочем, практика показывает, что, как правило, реализуются некие "средние" сценарии. Вероятнее всего, в ближайшее время действительно произойдет небольшой всплеск инвестиционного спроса, а затем рынок замедлит рост, что вполне можно объяснить традиционной летней стагнацией.
3% — на столько, по данным компании "Инком-Недвижимость", снизилась в мае средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы. Сейчас она составляет 169,1 тыс. руб. Жилье эконом-минус подешевело на 2,2% (144,4 тыс. руб.), эконом-плюс — на 3,1% (155,6 тыс.). Бизнес-класс потерял 2,9% и оценивается в 202 тыс. руб. за квадратный метр