Всем бы хотелось иметь возможность получить кредит цивилизованным способом. Так, чтобы не выписываться из квартиры, когда ее закладываешь. Чтобы не отдавать землю за полцены тому, кто соизволит помочь с деньгами.
Мы уже писали о московских законах, которые заложили основу регулируемости рынка недвижимости. А сейчас подготовлены и законы федеральные. Еще немного, и нашу недвижимость можно будет заложить теперь уже с определенными гарантиями.
Итак, в Государственной Думе все-таки принят в первом чтении проект закона "Об ипотеке (Залоге недвижимости)". Этот проект имеет шанс наконец-то внести ясность в запутанную ситуацию, сложившуюся с залогом недвижимости. Известно, что операции с недвижимостью (реально — ипотечные) проводятся уже давно. Но вот заковыка. В отсутствие законодательных норм задача и того, кто берет, и того, кто дает, сводилась во многом к бесконечным взаимным проверкам, нередко завершавшимся длительными судами.
Долгожданный закон "Об ипотеке" должен разрешить довольно много вопросов. Его первая же статья предусматривает безусловное право отчуждения заложенной недвижимости и то, что заложенное имущество на время действия ипотечного договора остается во владении и пользовании залогодателя.
Он определяет и перечень того имущества, которое может быть заложено. Это могут быть: "земельные участки, предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности, жилые дома и квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Заложить, согласно проекту закона, можно даже воздушные суда, корабли и космические объекты.
В числе самых интересных положений проекта закона — главы об ипотеке жилых домов, квартир и земельных участков. Однако "при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого (фундамент, крыша, лестницы) находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается и доля в праве собственности на дом". Этот пункт, наверное, не придется по душе кооперативам и жилищным товариществам, которые могут начать более внимательно контролировать залоговые операции своих членов.
При обращении взыскания на заложенный дом или квартиру возникает сложная ситуация. Авторы закона явно склоняются к тому, что "реализация залогодателем заложенного имущества не является основанием для выселения приобретателем проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи". Поэтому проект закона предусматривает заключение между приобретателем квартиры и ее бывшим собственником договора найма жилого помещения". Выселение же проживающего в квартире бывшего собственника возможно лишь в двух случаях: при наличии нотариально заверенных (до заключения договора об ипотеке) обязательств всех проживающих в квартире освободить помещение в случае обращения на него взыскания. Либо если квартира (жилой дом) "была заложена в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого дома (квартиры)". Относительно залога земельного участка одним из наиболее важных моментов, предусмотренных в проекте закона, является невозможность установления цены на землю в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. Что, согласитесь, уже приятно.
Более того, даже бумаги, полученные нами при оформлении таких операций, можно будет использовать как ценные и оперировать ими в дальнейшем соответственно (например, опять же для залога). Залогодатель будет получать специальный документ, удостоверяющий права владельца на "получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, обращение взыскания на заложенное имущество" — закладную. Закладная становится ценной бумагой, "принимаемой в качестве средства залога в обеспечении кредитного договора или иного обязательства".
Максим ВОЛОШИН