Что делать, если не хватает денег для того, чтобы начать новое дело или на оплату долга? Ответ напрашивается: заложить недвижимость. Но до сих пор для физических лиц эти возможности были ограничены. Заложить можно было только квартиру, да и то далеко не за те деньги, которые она стоила и практически без гарантий. Однако в последнее время ситуация изменилась в нашу пользу.>
Наш долг — это право, которое другие имеют для нас.
Фридрих Ницше
Если кто-нибудь очень хотел заложить свою квартиру, он вполне мог это сделать. С момента принятия федерального закона о залоге два года назад появилось довольно много фирм, предлагавших услуги в этой области. Да и городские власти в лице Департамента муниципального жилья начали регистрировать залоговые отношения. Однако на практике условия залога были невыгодны. Цену диктовали те, кто давал кредит. Они определяли ее как правило, вполовину ниже, чем рыночная, потом предлагали вам подписать договоры, составленные в свою пользу.
Кроме того, залог как таковой не действовал. Коммерческие структуры оформляли на квартиры договоры лизинга, при этом требуя, чтобы все жители квартиры предварительно выписались. Естественно, что при малейшем нарушении выплат по кредиту кредиторы могли запросто оставить заложенную квартиру себе.
Разрешено — так разрешено
Ситуация начала меняться недавно. Распоряжением мэра были принята "Концепция городской политики в области недвижимости". Затем было подписано постановление московского правительства "О принципах залогового кредитования". И, хотя эти документы создавались не для частных лиц, они могут оказать большое влияние на формирование новых правил игры на рынке и для риэлторов, и для нас с вами.
Постановление московского правительства о залоге можно считать революционным документом. Оно решает одновременно множество вопросов: определяет принципы залога, вводит единую систему регистрации прав на недвижимость и лицензирования риэлторов и оценщиков недвижимости, фиксирует права и обязанности заемщика и кредитора. Существенной в постановлении является сама формулировка принципов залогового кредитования. Определено, что залоговое финансирование является "проектным финансированием с дополнительными гарантиями в виде имущества". Практикуется оно в основном в случае, когда заемщик не располагает объектами залога, стоимость которых позволяла бы обеспечить покрытие кредита.
То есть, имея некий доходный коммерческий проект и недвижимость, которую можно заложить, можно будет впервые получить кредит не меньший, а больший, чем стоимость самой недвижимости. Причем, в постановлении предусмотрено, что залоговое кредитование может быть использовано "как при реализации городских инвестиционных программ, так и коммерческих (закупка продовольствия, медикаментов и др.)".
Конечно, пока, чтобы подключиться к системе получения залогового кредита, создаваемой правительством Москвы, нужно проскочить все этапы согласования с органами московского правительства и пройти Межведомственную комиссию московского правительства, которая должна решать все вопросы, связанные с получением этих кредитов. В частности, она должна оценить ваш коммерческий проект с точки зрения рентабельности.
Однако овчинка стоит выделки. Если вы уж решили во что бы то ни стало открыть собственное, пусть небольшое, производство или провести выгодную торговую операцию, которая может существенно увеличить ваш бюджет — пожалуй, стоит пойти на соблюдение многочисленных формальностей и попробовать включиться в перечень, составляемый Межведомственной комиссией. Если у вас, конечно, есть что закладывать.
И еще одно немаловажное обстоятельство. Согласно постановлению, правительство Москвы будет выдавать гарантию под некоторые проекты залогового кредитования. А гарантия московского правительства немалого стоит.
Другое дело, что она предусмотрена в основном для тех случаев, когда под залог отдаются объекты муниципальной собственности. Но запрета на получение правительственной гарантии для частного лица и его бизнеса в постановлении нет. А что не запрещено — сами знаете, вполне можно попробовать использовать. И извлечь выгоду.
Вопрос в цене
Итак, предположим, что у вас есть недвижимость и вы готовы бороться за возможность получить под нее кредит.
Однако очевидно, что вас будут мучить сомнения: стоит ли этим заниматься, ведь размер кредита, пусть даже превышающего залог, все равно зависит от оценки. А как у нас проводили оценку — известно. Но теперь, после выхода постановления, ситуация с оценкой недвижимости радикально изменилась.
Постановление предполагает создание института квалифицированных оценщиков путем организации их обучения, лицензирования и оценочной деятельности в рамках, определенных законом. Для этого будет создан Общественный совет оценщиков при правительстве Москвы, уже начали работать учебные семинары оценщиков. А к концу года московское правительство намерено начать лицензирование организаций, занимающихся профессиональной оценочной деятельностью.
Комментарий Игоря Шустова — руководителя Комиссии при мэре Москвы по разработке нормативной базы землепользования, градостроительства и управления недвижимостью:
— Раньше в нашей ситуации нормальная оценка недвижимости была практически невозможна. Получалось так, что тот, кто предлагает, тот регулирует спрос. Но недавнее постановление правительства Москвы "О принципах залогового кредитования" дает четкие направления для развития нормативной базы по оценке. В основном, это касается муниципальной недвижимости, но может в будущем коснуться и оценки квартир. Одна из наиболее важных сторон этого постановления — создание общих правила для всех, кто профессионально занимается оценкой недвижимости, введение лицензирования деятельности оценщиков. Пока у нас существуют Московское общество оценщиков, Российское общество оценщиков, целая масса оценочных компаний и другие организации, которые работают по собственным методикам. Отсюда и результат — неясность в критериях оценки, недоверие к оценщику.
Теперь каждое общество оценщиков, работающее с клиентурой, должно будет соответствовать определенным требованиям. Будет создан общественный совет оценщиков Москвы, в который для начала войдут чиновники, прошедшие предварительный курс обучения. Будет также подготовлен регламент оценочной деятельности, унифицированы требования, предъявляемые к обществам профессиональных оценщиков.
Стать профессиональным оценщиком можно будет только после сдачи квалификационных экзаменов и получения лицензии на право профессионально заниматься оценочной деятельностью.
Мы надеемся, что лицензирование будет введено до конца 1995 года. Сейчас главная задача — разработка единых стандартов подготовки оценщиков, решения спорных вопросов в досудебном порядке и в суде. И, конечно, самих стандартов проведения оценки, которые будут признаваться судом. Все эти направления будут реализованы в документах, которые поручено разрабатывать нашей комиссии.
Если у вас нет своей недвижимости, можете купить немного чужой
Что бывает, когда должник не отдает кредита — знают все. Правда то, как имущество должника уходит "с молотка", мы больше видели в кино. В реальной жизни все было не так. Но теперь и у нас появится шанс не только увидеть, но и поучаствовать в распродаже имущества несостоятельных должников. Только это будут не шкафы и тумбочки, а земельные участки, дома или иная недвижимость.
Тем же постановлением "О принципах залогового кредитования" правительство Москвы ввело практику выставления имущества должников на "публичные торги". Причем, эта практика будет применена не только в случае с частной недвижимостью, но и с заложенной городской. Организация, которой будет поручена продажа предмета залога, должна будет дать информацию о предстоящих торгах в "Известиях", "Экономике и жизни", "Московской правде" не позднее, чем за месяц до их проведения.
В объявлении должен быть также указан характер продаваемого имущества и его начальная стоимость. Последнее немаловажно, поскольку для участия в торгах необходимо будет внести задаток в размере 10% от начальной стоимости объекта недвижимости. Если же вы ничего не купите, задаток вам вернут. Принципиальным моментом является возможность участия в этих торгах частных лиц. Ведь при распродаже недвижимости всегда есть возможность купить что-нибудь подешевле.
Чем дело кончится
Что же нас ждет в ближайшем будущем? Ясно, что попробовать получить кредит под залог недвижимости скоро можно будет попробовать. Но вот собственно заложить недвижимость, получить кредит не под проект, как в случае залогового кредитования, а под приносящее доход имущество, то есть воспользоваться ипотечным кредитованием — пока еще невозможно.
А ведь ипотечное кредитование гораздо проще и доступнее для частного лица, чем залоговое. В системе ипотеки можно будет получать несвязанный кредит, не согласовывая его с правительством Москвы. Но пока ипотека еще остается в планах правительства. Правда, — в планах на ближайшее время. Проект Закона города "Об ипотеке в Москве" поручено разработать до июля 1995. Это значит, что уже до конца года закон может вступить в силу. Причем, залогом и ипотекой новации московского правительства не исчерпываются.
В "Концепции городской политики в области недвижимости", утвержденной в апреле, определен перечень разрабатываемых московских законов. Среди них — законы "О недвижимости на территории Москвы", "О приобретении, передаче и прекращении прав на участки земель и иные объекты недвижимости", положение "О порядке организации и проведения конкурсов и аукционов по продаже прав на земельные участки".
Конечно, все, что принимается в Москве — это пока только московские реалии. Однако, если залоговое кредитование и ипотека в городе дадут ощутимый эффект не только для городских властей, но и для граждан, стоит, пожалуй, ожидать начала активной разработки "земельной" темы в других деловых центрах России.
Андрей ФИЛИППОВ