Вам не нравится жить на первом этаже? Как это понятно... Но первый этаж, поверьте, ничем не хуже все остальных, а может быть, даже лучше — при некоторых усилиях первоэтажную квартиру можно раза в полтора дороже и продать, и сдать. Дело за мелочью — вам придется перепрофилировать свою квартиру и сделать ее абсолютно непригодной для жизни.
Первый этаж — уже не последний
С квартирами на любом этаже можно делать что угодно, как угодно и когда угодно, а вот с первым этажом все мы старались не связываться — продаются они плохо, сдаются в аренду тоже не в одну минуту. К тому же — и при продаже, и при сдаче владелец хором на первом этаже всегда знал: потери будут не только во времени, но и в деньгах. Такие квартиры могли находиться до 1-2 месяцев в продаже, затем на 5-20% снижались в цене. Первый этаж во все времена оставался самым дешевым.
Действительно, ну кому может понравиться пытливый взгляд с улицы в спальню или в кастрюлю на плите? Не говоря уж о том, что хозяева первоэтажных квартир волей или неволей вынуждены были принимать самое горячее участие в жизни улицы. Увы, но квартиры на первых этажах, какими бы комфортабельными они ни были, практически не имеют вариантов обмена даже с солидной доплатой. Мало кому захочется жить "на витрине" — это не приятно и уж по крайней мере не интимно. Да что мы вам рассказываем — вы и сами все про эти прелести знаете.
И в общем, ситуация до последнего времени выглядела безнадежной — единственный вариант сдать или продать свою квартиру под офис — и тот никак не вытанцовывался — московские власти были категорически против сдачи жилых помещений под "нежилье" (распоряжение мэра Москвы от 11.03.94 г. N 110-РМ "О противоправном использовании жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц"). Если же подобное происходило, владельцу грозили серьезные неприятности: "...суд по иску местного органа самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения" (Статья 293 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Но, господа, как известно, все течет, все меняется, и настроения (в том числе властей) тоже: Распоряжение Мэра Москвы от 11.11.94 г. N560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформление документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" регламентирует перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд, что позволяет в дальнейшем использовать их в качестве офисных помещений. То есть, теперь для того, чтобы сдать свой первоэтажный (не путать с первоклассным) приют трудов и вдохновенья под офис, надо лишь придать ему новый статус нежилого помещения.
Хотите сдать, а может быть, продать, а может быть...
Для офиса квартира на первом этаже подойдет в самый раз. В Москве число фирм, желающих обрести офисы, значительно превышает число самих офисных помещений. Так что желающие не заставят себя долго ждать.
Конечно, квартиру можно сдать или продать в таком виде, в каком она находится на данный момент. Можно сделать евроремонт (который ударит со страшной силой по вашему кошельку), но увеличит раза в полтора-два ее цену, можно сдать с условием, что арендатор за свой счет сделает ремонт, можно еще что-нибудь придумать, но это уж вам решать. А если ваша квартира имеет презентабельный вид, остается только определить, что именно с ней делать.
Сдача в аренду — тоже дело неплохое. Во-первых, вы остаетесь владельцем своей квартиры, во-вторых, ежемесячно получаете приличный доход от ее сдачи, в-третьих, квартира через несколько лет сама себя окупит. Но квартира на первом этаже ни в случае продажи, ни в случае сдачи сама по себе не представляет никакого интереса. Кроме варианта, когда вы готовы свое жилье превратить в совершенно нежилое помещение.
Посмотрим, что вы на этом можете выиграть. Допустим, вы — владелец трехкомнатной квартиры с общей площадью 80 кв. метров. Цена арендной платы в год в центре города в среднем составляет за 1 квадратный метр $ 300 на квартиры и $ 500 — на офисы. Если вы очень привередливы и жить у родственников или друзей вам не хочется - можете снять однокомнатную квартиру не в центре за $ 250-$ 300 (годовая оплата составит $ 3000-$ 3600). В год от сдачи своей квартиры под офис вы сможете получить сорок тысяч долларов против 7-10 тысяч долларов, если то же самое сдается под жилье. Если такой вариант вас устраивает, то за пару лет вы сможете себе накопить на новую квартирку. При этом вы по-прежнему будете получать приличный доход от сдачи квартиры.
Арендная плата на квартиры и нежилые помещения, оборудованные под офисы в долларах США за 1 квадратный метр в год по информации фирмы "БАНСО"
| район | квартира | офис |
|---|---|---|
| Центр | 300-450 | 650-900 |
| Запад, Юго-Запад | 250-400 | 500-750 |
| Север, Юг | 250-300 | 450-600 |
| Восток, Юго-Восток | 150-200 | 250-350 |
Жилье иль нежилье — вот в чем вопрос
Если вы решили продать квартиру необходимо решить еще один важный вопрос — ее будущее функциональное назначение. Имейте в виду: цена квартиры в качестве жилья существенно ниже цены этого же помещения, но переведенного в разряд нежилого (в центре $ 900-$ 1500 за жилье против $ 2000 за нежилье).
Ну уж если решились, то вам придется изрядно побегать. Вся операция перевода жилья в нежилье проворачивается через Мосприватизацию, а там у вас попросят стопку документов.
ВЫНОС
Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:
— Выписка из технического паспорта БТИ (Бюро Технической Инвентаризации)
— Поэтажный план дома или квартиры
— Экспликация
— Документы о собственности на квартиру
КОНЕЦ
В Мосприватизации вам продиктуют заявление и закажут справку-расчет разницы стоимостей вашей квартиры в качестве жилого и нежилого помещений. Стоимость данной услуги составляет 1000 руб. за 1 кв. метр плюс 100 000 руб. за услуги (по заказу справки) Мосприватизации. На сегодняшний день по оценкам БТИ стоимость разницы составляет от 500 000 до 3000 000 руб. за 1 кв. метр (в зависимости от местоположения помещения, износа строения и т.д.). Эта цена не является окончательной — она может быть скорректирована Городской Комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом, как в большую, так и в меньшую сторону. После сбора необходимых документов и заключений (органов Госпожнадзора, Госсанэпидемнадзора, МосжилНИИпроекта и т.д., которые Вы можете собрать самостоятельно, а можете целиком доверить Мосприватизации) последует их рассмотрение в Городской Межведомственной Комиссии, которая принимает принципиальное решение о возможности "перепрофилирования" квартиры. Потом все эти многочисленные справки и справочки окажутся в Городской Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом, которая определяет цену перевода. Комиссия готовит распоряжение, которое направляет в Департамент Муниципального Жилья. После выхода Распоряжения о переводе вашей квартиры в нежилой фонд вам придется выполнить предписания соответствующих органов: например, оборудовать отдельный вход в квартиру, установить противопожарную сигнализацию и т.д. Вход вы можете сделать сами (если, конечно, имеете хоть какое-то представление о том, как это делается), а можете обратиться к любой строительной фирме. Цена услуг такой фирмы зависит от ваших желаний и потребностей.
Лучше обратиться к проектно-строительной фирме, которая не только построит, но и составит проект исходя из ваших запросов. При необходимости она сама согласует проект с районным архитектором. Это обойдется вам от 1,5 до 3 миллионов рублей. Само строительство включает в себя: проделывание "дырки" в стене, строительство крыльца, ступенек, козырька и установку двери. Это будет стоить около 5-10 миллионов рублей. Может случиться и так, что вам не придется самостоятельно рушить родные стены, если вы договоритесь с будущим арендатором или покупателем, на плечи которого вы и свалите эту операцию.
После выхода Распоряжения Департамента муниципального жилья у вас есть 45 дней, чтобы оплатить и оформить нотариально договор о переводе квартиры в нежилой фонд, который регистрируется в реестре Департамента Муниципального Жилья (помещение выводится из жилого фонда, но еще не обретает статус нежилого). Далее Москомимущество вводит его в свой реестр и выдает вам свидетельство о внесении в реестр — с этого момента вы обладаете всеми правами на нежилое помещение. Срок оформления длительный (1,5-4 месяца), но потребует от вас минимума усилий. Средние затраты на перевод в нежилой фонд составляют миллион рублей за 1 кв. м плюс оплата услуг Мосприватизации (10% от разницы БТИ). Впрочем, можно пойти и по другому пути: обратившись в какую-либо сомнительную организацию, которая потребовав от вас минимум документов (например, только паспорт) и деньги (примерно $ 20 000-$ 50 000) будет гарантировать вам безболезненный перевод в "нежилье". Таких услуг следует опасаться, поскольку в большинстве своем организации не уполномочены департаментом муниципального жилья оказывать подобного рода услуги.
Первый этаж — это высоко
Когда вы уладили все технические и административные вопросы, наступил долгожданный момент сдачи (или продажи) квартиры, находящейся законно в нежилом фонде. Здесь главное — не торопиться и прежде, чем предпринять конкретные действия, определите примерную стоимость вашего жилья, прикиньте — какие варианты сделки вас устраивают.
В поисках клиента вы можете обратиться к знакомым или родственникам, а можете обратиться к риэлторам. Однако не стоит обращаться по первому попавшемуся вам объявлению. Помните: из более чем 1000 действующих в Москве фирм, занимающихся сделками с недвижимостью, только около 150 имеют соответствующую лицензию, а с 1 апреля нелицензированная деятельность на рынке недвижимости запрещена. Нелицензированная фирма может предоставить вам договор, составленный достаточно грамотно и закрепленный ее печатью. Но если возникнут какие-то проблемы, то фирма никакой ответственности за проведенную сделку нести не будет.
ВЫНОС
Лицензированные фирмы можно найти, обратившись в Российскую и Московскую Гильдии Риэлторов и Московскую Ассоциацию Риэлторов. Но, прежде чем обратиться к такой фирме (какой бы солидной она не была), ознакомьтесь с условиями оплаты ее услуг. Обычно в случае сдачи с арендодателя они ничего не берут, а взимают примерно сумму месячной оплаты с арендатора, в случае продажи берут 5%-10% от стоимости квартиры.
КОНЕЦ
Вы спросите: а зачем вообще обращаться к какой-то фирме? Можно, конечно, обойтись и без этого, если вы уверены в людях, с которыми имеете дело. Договор аренды должен обеспечить и сохранить в неприкосновенности все ваши права, как юридические так и материальные. Четко определить условия сдачи помещения, обязанности арендаторов, оплату и ее условия, срок договора, короче — все, все, все. Вам незачем изобретать велосипед и выдумывать из головы договор аренды. Достаточно обратиться в любое территориальное агентство по управлению недвижимостью и посмотреть там "рыбу" договора.
Тридцать тысяч долларов в плюсе
Если вам надоела ваша квартира на первом этаже и вы не против переехать куда-нибудь "повыше" и получше, вариант с переводом жилья в нежилье для дальнейшей его сдачи или продажи может оказаться как нельзя кстати. Однако, увы, далеко не с каждой квартирой имеет смысл проворачивать такую операцию. Одно-двухкомнатные квартиры, к сожалению, не могут представлять интереса в нежилом виде. В этом амплуа неплохо будут смотреться лишь относительно большие квартиры, минимум — трехкомнатные. Район — тоже дело не последнее. Любая фирма, которая заботится о своем имидже и хочет выглядеть как можно презентабельнее, подбирает для себя офис поближе к центру. Однокомнатный офис на окраине просто никому не нужен.
Наибольшим спросом пользуются кирпичные 5-8-этажные и новые дома, расположенные в центре, примыкающим к нему районах, а также в людных местах. Спрос на "хрущевки" и панельные 9-12-этажные дома ограничен. Это относится и к отдаленным районам. На цену нежилых помещений, расположенных в центре, влияют отделка, мебель, количество телефонных линий и входов. Если их два (служебный и парадный) — цена выше. Выход окон на фасадную сторону дома также повышает стоимость нежилого помещения на 15%-25%. Такие нежилые помещения уходят за $ 2000-$ 2300 за 1 кв. метр.
Цены на квартиры и помещения, переведенные в нежилой фонд в долларах США за 1 кв. метр (по информации "Жилищной инициативы")
| район | квартира | офис |
|---|---|---|
| Центр | 900-1500 | 1700-2000 |
| Запад, Юго-Запад | 950-1200 | 1300-1500 |
| Север, Юг | 800-950 | 1200-1300 |
| Восток, Юго-Восток | 750-900 | 1000-1200 |
Чтобы не быть голословными, мы решили сами попробовать продать квартиру. Обзвонив несколько риэлторских фирм, мы предлагали трехкомнатную квартиру на первом этаже, с окнами на проезжую часть общей площадью 80 кв. метров около метро "Автозаводская". Район и сама квартира не очень привлекательны. Предлагая ее под жилье, мы бы запросили в пределах $ 650-$ 800 за 1 кв. метр, но когда мы изменили условия и предложили то же самое, но переведенное в нежилой фонд, цены подскочили до $ 1000-$ 1200. Разница составила около $ 350-$ 400 за 1 кв. метр. Будь у нас эта трехкомнатная квартира в наличии, 30 тысяч долларов "сверху" мы бы себе обеспечили.
Анастасия ВОРОНИНА