И решили больше не демпинговать на рынке недвижимости
Администрация Санкт-Петербурга намерена пополнить бюджет за счет более эффективного использования муниципальной недвижимости. С 1 ноября стоимость аренды городских площадей будут рассчитывать по новой методике. В результате арендные ставки вырастут в 2-3 раза.
С 1 ноября при заключении всех новых договоров на аренду муниципальной недвижимости будет использоваться и новая методики расчета арендных ставок. Власти хотят пополнить казну за счет повышения арендной платы. Некоторые специалисты по рынку недвижимости считают, что эта новая методика — просто диверсия, поскольку ее применение вызовет рост цен на вторичном рынке и разорит десятки фирм, для которых новые ставки окажутся слишком высокими. В настоящее время город сдает 206 тыс. м2 площадей 22 тысячам арендаторов, большинство которых и пострадает в результате роста арендной платы. Однако глава комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Герман Греф считает, что ничего страшного в этом нет: "Произойдет нормальный процесс, и на их место придут другие, которые смогут работать в рыночных условиях".
Прежняя методика была жестко привязана к балансовой стоимости здания, минимальному размеру оплаты труда и потребительским коэффициентам (последние рассчитывались путем опроса специалистов по недвижимости). Как следствие, цены на аренду муниципальных площадей были значительно ниже рыночных. Это, во-первых, создавало благодатную почву для коррупции, во-вторых, лишало бюджет весьма существенных доходов. Любопытно, что и старая методика позволяла властям при желании устанавливать ставки арендной платы выше рыночных — это, например, почувствовали на себе страховые компании и банки. В результате сложилась парадоксальная ситуация, когда в центре города в соседних домах аренда квадратного метра могла стоить от $10 до $200.
Естественно, власти, вводя новый порядок, преследовали исключительно благородные цели — создать нормальную конкурентную среду на рынке недвижимости, сделать арендные ставки гибкими, лишить чиновников возможности манипулировать городскими площадями. При разработке новой методики специалисты КУГИ даже провели специальное исследование цен на вторичном рынке. Однако объективность этого анализа вызывает большие сомнения. За основу были взяты цены только по 153 объектам недвижимости, прошедшим через вторичные торги. Столь скудные данные не позволяют учесть того факта, что недвижимость в каждом из 17 районов города имеет совершенно разную привлекательность для арендаторов, да и в границах района цена может сильно колебаться.
Несомненным достоинством новой системы расчета является то, что в спорных случаях теперь можно обратиться к независимому оценщику, имеющему сертификат городского управления инвентаризации и оценки. С его заключением не станет спорить и КУГИ. Учли власти и тот факт, что новые ставки ударят по некоммерческим организациям, поэтому для бюджетных организаций, благотворительных фондов, организаций культуры, науки и здравоохранения предусмотрены льготы.
Несколько смущают правовые и экономические последствия действий КУГИ. С 1 января начнется поэтапное повышение (в редких случаях — снижение) ставок по уже действующим договорам. Если в них не было оговорено право властей изменять цены в одностороннем порядке, то арендаторы легко могут оспорить их действия в суде. Вполне возможно, что при повышении ставок арендаторы вообще перестанут платить или уйдут на вторичный рынок недвижимости, компенсируя снижение рентабельности за счет потребителей.
ЮРИЙ Ъ-ЗАЦЕПИН