Казалось бы, об операциях с недвижимостью, а точнее, о купле-продаже квартир ,знает теперь каждый школьник. Но одно дело знать "в принципе", а другое — самому покупать или продавать квартиру. Всегда и во всем есть нюансы, предусмотреть которые заранее невозможно.
Кто в доме хозяин
Прежде, чем что-то продать, надо это что-то иметь. Мысль нетривиальная и в полной мере справедлива в том числе по отношению к квартире.
Каким именно образом получить в собственность государственную (муниципальную) квартиру, вопрос непраздный — сделать это можно двумя способами.
Если время терпит, лучше всего обратиться с соответствующим заявлением в ваше домоуправление (РЭУ или ДЭЗ), которое, собственно, и займется оформлением всех необходимых для приватизации документов. В настоящее время эта операция занимает не менее месяца, но зато платить за нее практически не придется.
Если же по каким-то причинам время "поджимает", можно провести и "срочную приватизацию" — это позволит сократить процедуру оформления документов до одного дня. В Москве, например, эти проблемы решает АО "Мосприватизация" (на Зеленом проспекте, недалеко от метро "Перово"). Но в отличие от обычной приватизации, за срочную придется заплатить уже весьма приличную сумму.
Меньше всего хлопот у владельцев кооперативных квартир. После полной выплаты пая квартира ЖСК автоматически должна становиться их собственностью. Казалось бы, ее уже можно продавать.
Однако не все так просто. При продаже квартиры муниципальные службы (а в Москве это — Департамент муниципального жилья) по специальному реестру проверяют — имеете ли вы, собственно, право это жилье продавать. Иными словами, являетесь ли вы собственником продаваемой квартиры.
Однако реестр собственников недвижимости создается почти на пустом месте, а потому и сведения о собственниках кооперативных квартир в нем весьма эклектичные. Между тем, именно Департамент муниципального жилья регистрирует договор купли-продажи квартиры, после чего сделка и считается действительной, а квартира переходит в собственность покупателя.
"Допродажная" обязательная регистрация собственников несколько обременительна для продавцов, зато весьма успокоительно действует на покупателей — ведь в свидетельстве о собственности на квартиру конкретно указано, кому она принадлежит.
Чтобы получить свидетельство, нужно представить в Департамент несколько документов. И прежде всего требуемые практически по любому "квартирному" вопросу — выписку из домовой книги (с указанием людей, проживающих в квартире) и копию финансово-лицевого счета (дающего максимально возможные сведения о самой квартире). Оба этих документа оформляются в домоуправлении.
На кооперативную квартиру дополнительно в правлении ЖСК нужно оформить еще и справку о полной выплате пая — ведь именно на основании этой бумаги в ДМЖ сделают вывод о принадлежности вам квартиры. Вот здесь и возникают первые "нюансы", незнание которых заставит посещать Департамент по нескольку раз.
Если кооперативная квартира досталась вам уже после того, как пай был полностью выплачен (например, по обмену), перечисленных выше документов для оформления свидетельства о собственности будет недостаточно. Дело в том, что вы въезжали в квартиру, уже принадлежавшую кому-то другому на правах собственности. Соответственно, придется подтвердить, что вы имели на то право, а не захватили ее самовольно.
Чтобы это доказать, придется представить копию обменного ордера, на основании которого получена квартира (он хранится в домоуправлении). Причем копия обязательно должна быть скреплена печатью и заверена — либо председателем ЖСК, либо нотариусом.
Оформить право собственности на квартиру ЖСК, так же, как и на муниципальную квартиру, можно несколькими путями: в обычном несрочном порядке (около месяца) и практически бесплатно — через правление ЖСК, либо немного быстрее (около недели) за умеренную плату — лично явившись в ДМЖ, либо срочно (один день) за чувствительную сумму — через профессиональных посредников.
Прописка! Как много в этом слове...
Что бы там не говорили о политике прописки, в России она пока существует и создает немало весьма ощутимых проблем. Поэтому идеальный вариант — если еще до оформления договора купли-продажи из квартиры все будут выписаны, поскольку бывший владелец квартиры даже после свершения акта продажи может запросто отказаться от выписки. А из-за несовершенства российского законодательства поделать с ним почти ничего нельзя.
В Москве для разрешения подобной конфликтной ситуации мэр издал специальное распоряжение, в соответствии с которым регистрация договоров купли-продажи квартир запрещена до тех пор, пока продавец не представит подтверждающие выписку документы (копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги).
Понятно, что это решение продиктовано заботой о москвичах. И хотя, строго говоря, мэр и выходит в этом случае за пределы своих полномочий, поскольку не может менять условия гражданско-правовых сделок, на практике этот запрет обойти нелегко.
Поэтому, если продавец отказывается выписываться и съезжать до факта продажи квартиры, можно попробовать обезопасить себя следующим образом.
Можно включить в договор конкретный срок выписки бывших владельцев (этого, к сожалению, почти никогда не делают). В таком случае вы будете иметь все основания рассчитывать, что ваш иск в суд о принуждении недобросовестного продавца квартиры освободить квартиру будет удовлетворен.
Можно обратиться в прокуратуру с заявлением о совершенном в отношении вас мошенничестве: лицо, заключающее сделку и получающее деньги, однако изначально не собирающееся выполнять свои обязательства, может быть признано мошенником — со всеми вытекающими отсюда последствиями. Это возможно при прямом и недвусмысленном отказе продавца освободить квартиру. Но подробнее об этом чуть позже...
И, наконец, сила — вы вправе физически способствовать освобождению вашей квартиры. В новом Гражданском кодексе предусмотрена возможность самозащиты права. Это не значит, что вы можете начинать драку с незаконным владельцем квартиры, но вполне допускается, что вы можете открыть дверь в квартиру (даже взломать — это же ваша дверь) и просто вынести все чужие вещи на лестницу ( только проследите за ними, пока не явится хозяин, а дальше уже его проблемы). Правда, в свою очередь если прежний хозяин не досчитается чего-либо, он имеет право подать встречный иск, поэтому всю операцию по выносу его имущества лучше проделать через районное отделение милиции и при свидетелях.
Предположим, незаконный жилец окажется дома и встретит вас с кулаками. В этом случае вы вправе ответить ему тем же. Более того, вы получите право обратиться в милицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по ст. 112 Уголовного кодекса ("Нанесение побоев"). Однако ни в коем случае не применяйте средств самозащиты, явно превышающих по своей опасности кулаки хозяина — в противном случае на скамье подсудимых можете оказаться и вы.
До сделки успокоить покупателя может так называемая форма #15. Она представляет собой разрешение паспортного стола отделения милиции по месту вашего нового жительства на вашу прописку. На основании этого документа вас беспрепятственно выпишут из прежней квартиры.
Строго говоря, никаких гарантий того, что продавец использует эту форму и действительно выпишется, этот документ не дает. Однако на покупателей он все же действует ободряюще, поскольку подтверждает серьезность намерений продавца. Некоторую уверенность покупателям придает также пустота квартиры: если из нее все уже вывезено, вряд ли будет ввезено вновь.
Посмотрите также на самого продавца и поговорите с ним. Конечно, это не ваше дело, но постарайтесь в ненавязчивой манере выяснить, почему он решил продать квартиру. Как правило, все реальные объяснения довольно просты и скрывать их незачем.
Каков нотариус — такова и покупка
Еще одним обязательным условием покупки-продажи квартиры является посещение нотариуса — по закону все сделки с недвижимостью должны быть им обязательно заверены. Грамотный нотариус поможет правильно составить договор, обязан проверить право собственности продавца, наличие (или отсутствие) обстоятельств, препятствующих заключению сделки, а также разъяснить продавцу и покупателю их права и обязанности.
Перед визитом к нотариусу придется подготовить еще два документа. Во-первых, это справка из домоуправления об отсутствии задолженности — для того, чтобы установить, не числится ли за квартирой каких-либо долгов по оплате коммунальных услуг.
Другой документ — тоже справка, но уже из бюро технической инвентаризации об инвентаризационной стоимости квартиры. Этот документ необходим для определения стоимости государственной пошлины. Если указанная в договоре цена будет выше, чем инвентаризационная стоимость, то рассчитываться пошлина будет от договорной цены. Если же она окажется ниже — считать придется от инвентаризационной стоимости. Госпошлина (своеобразный налог государству за совершение сделки) составляет 3%.
Некоторые нотариусы, помимо всех этих документов,требуют еще и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по связанным с квартирой имущественным налогам. Однако это требование незаконно (искать вас — проблема налоговой инспекции), поэтому в таком случае вам самому решать, что предпринять — сменить нотариуса или принести справку.
Нотариусы различаются не только квалификацией, но и суммами, которые они берут за свои услуги. Обычно они заверяют договоры за 3-4% от договорной цены. Понятно, что лучше оформить сделку по более доступным ценам — ставка нотариуса вовсе не показатель качества его работы.
Регистрация договора
Свидетельство о собственности получено, проблемы с выпиской позади, договор заверен нотариусом. Осталось совсем чуть-чуть — зарегистрировать договор в муниципальной службе (в Москве — в Департаменте муниципального жилья).
Очереди там огромные. Поэтому, если вы все решили оформить сами (и вас не испугал объем работ и документации), приходить туда следует пораньше. Но если вы сможете простоять в очереди несколько часов, за день наверняка удастся завершить все ваши квартирные злоключения.
После того, как работники службы внесут соответствующие сведения в реестр недвижимости и проставят отметки о регистрации на всех экземплярах договора, покупатель может вздохнуть спокойно — квартира уже принадлежит ему.
Передача денег: чтобы не было мучительно больно
Все документы наконец-то оформлены, и наступает волнующий момент передачи денег. До этого времени волновался, в основном, покупатель — не передумает ли продавец, законны ли все документы и т.п. Теперь настал очередь волноваться продавцу. В России при господстве вездесущего "черного нала" при оплате даже однокомнатной квартиры (которая стоит не менее $30 тыс.) сразу же представляются сцены из боевиков: полночь, пустырь, машины, автоматчики-налетчики, чемоданы денег...
В жизни все несколько проще. Конечно, меньше всего проблем возникает, если вы пользуетесь услугами риэлторских фирм (и отработанными ими схемами). В зависимости от надежности фирмы и предоставляемого объема услуг (только передача денег или полное документальное оформление сделки и поиск требуемой вам недвижимости) процент фирм составляет от 3 до 10% от реальной суммы договора (т.е. не суммы, указанной в договоре, а той, которая на самом деле передается из рук в руки).
При передаче денег фирмами обычно используются два варианта.
Покупатель может внести деньги в банк, поручить фирме управление ими (под гарантийное обязательство об их возврате в случае срыва сделки), а фирма — после того, как договор уже зарегистрирован — передаст деньги продавцу (за вычетом своих комиссионных). В этом случае выданное покупателю гарантийное обязательство уже недействительно, поскольку сделка не сорвалась и оформлена.
Второй вариант (им пользуются также и частные посредники) связан с использованием абонентских ящичков в банке. До нотариального удостоверения и регистрации сделки покупатель в присутствии посредников (а иногда и банковских служащих) передает деньги продавцу. Продавец пересчитывает сумму и убеждается в подлинности купюр, а затем складывает деньги в предоставленный ему ящик.
Каждый ящик снабжен двумя замками. Ключ от одного из них передается продавцу — чтобы никто не смог открыть ящик без него. Ключ от другого остается у банка, которому дано распоряжение открыть ящик в присутствии продавца только при представлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Риэлторские фирмы, как правило, требуют присутствия при этом и своего представителя (банки с этим, естественно, соглашаются).
Разумеется, у этого варианта, доступного практически всем как по своей простоте, так и по цене, есть и минусы: если продавец в последний момент откажется от сделки, то сам покупатель не сможет добраться до своих денег — без согласия на то продавца. Однако поступить так просто можно только по зловредности: до передачи денег или одновременно с ними в руки посреднику или покупателю передаются правоустанавливающие документы на квартиру, паспорт продавца и т.д.
Все эти документы продавцу в любом случае еще понадобятся. Задерживая же возврат денег покупателю, он ничего не выигрывает. И даже наоборот: за пользование ящичком сверх установленного в договоре с банком срока по вине продавца придется платить именно продавцу, причем, по повышенной ставке (обычно около $10 в сутки). Упрямиться можно, конечно, долго, но за собственные деньги. Не говоря уже о риске судебного преследования (есть и договор, и свидетели). При этом преследование просто обречено на успех — ведь деньги-то из ящичка никуда не денутся.
Можно попробовать обезопасить себя и самостоятельно, не пользуясь услугами фирм. Однако выигрыш при этом не так значителен, а риск весьма велик. Хотя, конечно, каждый волен выбирать сам, как ему продавать или покупать квартиру — в зависимости от имеющихся в его распоряжении денежных средств и свободного времени. Но главное — чтобы квартирный вопрос вас не испортил.
ВЛАДИМИР СЕМЕНОВ