По прогнозу московских риэлторов, рост цен на жилье в этом году может составить 15-20% ("Деньги" # 9). Следовательно, инвестиции в недвижимость продолжают оставаться если не самым доходным, то наиболее надежным видом вкладов (серьезные банки платят от 7 до 18% годовых в валюте). Но сегодня далеко не каждый из нас в состоянии безболезненно расстаться с сотней-другой тысяч долларов для покупки той самой недвижимости, участь которой предопределена — расти в цене. Для того чтобы сократить эти расходы, как минимум, на четверть, можно поучаствовать в долевом строительстве.
Дешевле не бывает
Если судить по рекламе, то самые дешевые квартиры предлагает компания "Сотар". Эта фирма продает так называемые жилищные ассигнации по схеме "одна ассигнация — один квадратный метр". Чем же хороши эти бумаги? А вот чем — накупил их за 9 месяцев столько, сколько метров в желаемой квартире, подождал еще три месяца — и въезжай в только что построенную квартиру.
Стоимость одной ассигнации (а значит, одного квадратного метра жилья) в декабре колебалась от $190 до $360 в зависимости от района. При этом ежедневно цена ассигнации увеличивается на $1. Таким образом, через 9 месяцев после покупки первой бумаги (за эти месяцы надо выкупить всю квартиру) ее стоимость должна увеличиться на $270. К слову, ассигнации "Сотара" кроме дешевизны облагорожены еще и 7 степенями защиты.
И нынешние цены, и цены, ожидаемые через 9 месяцев, значительно ниже как цен уже готовых московских квартир (от $800 за кв.м), так и стоимости строительства (около $400 за кв.м в конце прошлого года). И поэтому основной вопрос, который мы задали представителям компании, предлагающей жилье по демпинговым ценам, — где она возьмет такие дешевые, да еще и новые квартиры. В "Сотаре" ответили молниеносно и бодро — "дострой". По словам сотрудников "Сотара", у фирмы скоро будет много новых дешевых квартир. Связано это с тем, что компания якобы в свое время активно вкладывала средства в недостроенные дома, дешево покупая квартиры непосредственно у строителей. И теперь в январе-феврале приходит срок сдачи этих домов, — одним словом, пора получать дивиденды.
Но возникает сразу ряд вопросов. Почему к этому празднику жизни приглашаются все желающие? Если фирма когда-то вложила деньги, купив квартиры, то зачем теперь их продавать дешево, если этот товар можно продать и по реальной цене? Как получилось, что компания обладает недостроенными квартирами, как минимум, в 9 зданиях по Москве (по одному в каждом административном округе, как уверяют представители фирмы). И, наконец, главный вопрос — о реальности подобного достроя.
Если вы немного знакомы с московским рынком недвижимости, то, наверное, представляете, как много различных сил действует на нем и насколько плотная конкуренция царит там. И если какое-то здание существует в недостроенном виде, то это следствие не столько отсутствия денег, сколько высокой цены, что запрашивают за него. К тому же, как показывает практика, цена на квартиры в реально строящихся объектах не намного (не более чем на 30%) отличается от стоимости готовых.
Кроме того, надо сказать, что лозунг "Дешево у тех, кто строит" является в Москве не более чем мифом. Дело в том, что городские власти выделяют землю под строительство в основном на условиях передачи половины площадей муниципалитету. Для застройщика это означает, что стоимость метра увеличивается по сравнению со стоимостью строительства в два раза (на каждую квартиру для себя он вынужден строить еще одну и для города).
Таким образом, у нас появились сомнения в том, что где-то у кого-то в Москве есть квартиры в недостроенных домах по, мягко говоря, божеским ценам, и мы решили убедиться в существовании оных. Но в этом начинании нас постигла неудача — на вопрос о том, можно ли узнать адреса, по которым строятся дома с квартирами "Сотара", мы услышали твердое "нет", до сдачи зданий — "нет". Честно говоря, это показалось странным.
Странным кажется и другое. Учредителями компании "Сотар" являются российские юридические лица (они не разглашаются) и некая американская фирма PMT. При этом на вопрос, застрахованы ли вкладчики "Сотара", нам ответили: "Да. В американской компании PMT".
С вариантами, когда фирма, проводящая сбор средств у населения, страхует вклады в дочерней страховой компании, все уже хорошо знакомы. Получить же какие-либо разъяснения по поводу совпадения учредителя и страховой компании в одном лице (может быть, сотрудники что-то напутали) нам не удалось, так как руководство "Сотара" отказывается с кем-либо общаться по этому поводу.
Впрочем, любая неудача — это тоже результат. Закрытость компании и нежелание сообщить информацию, необходимую для вкладчиков, говорят о многом.
Веселые картинки
Фраза "Дешевое жилье не у тех, кто продает, а у тех, кто строит" вошла в наш обиход так же прочно, как и лозунг "Московская недвижимость всегда в цене". И если "Сотар" делает ставку на дострой, то деятельность по сбору средств под еще не начатое строительство представляет собой отдельную категорию. На сегодняшний день в этом секторе уверенно лидируют (по крайней мере, по объему даваемой рекламы) три фирмы — "Экипаж", "Юнисстрой" и АНПП "Тема". В этих фирмах вам охотно назовут адреса, где предполагается вести строительство, а может быть, даже покажут красивые картинки, чертежи и документы, свидетельствующие об отводе земли для такого строительства.
Однако при знакомстве с такой фирмой и оценке перспектив получения жилья с ее помощью не следует забывать о некоторых существенных моментах. Во-первых, получение землеотвода под строительство является лишь самым первым (и может быть, самым легким) шагом при осуществлении таких проектов. Землеотвод дается фирме на небольшой срок (обычно один-два года), в течение которых эта фирма должна собрать всю необходимую документацию, согласовать проект и начать строительство. Если же по прошествии этого срока строительство не начнется, участок будет изъят у фирмы так же легко, как был выдан.
И не случайно на весь подготовительный этап отводится около двух лет. Процесс подготовки предпроектной документации и самого проекта при самом хорошем раскладе занимает около года (ничего не поделаешь, так уж работает наша бюрократическая система), если же возникнут затруднения — уйдут и все два года. Фирмы же, предполагающие строить на средства населения, как правило, начинают сбор средств задолго до начала самого строительства, имея лишь землеотвод и проект, не прошедший согласование в соответствующих инстанциях.
Однако, если строительство все же началось и вы, побывав на стройплощадке, увидели двух-трех строителей и разравнивающий площадку бульдозер, не обольщайтесь и не спешите нести деньги. Имейте в виду, что строительство — дело отнюдь не простое, а если оно ведется на средства частных инвесторов — тем более. Поэтому во вторую очередь нужно обратить внимание на то, есть ли у фирмы опыт осуществления подобных проектов на средства частных инвесторов. Судите сами: практически любые строительные проекты относятся к разряду долгосрочных, и поэтому представляется сомнительным, сможет ли фирма, не имеющая опыта подобного строительства, рассчитать на бумаге все тонкости на несколько лет вперед. И, может быть, стоит попросить сотрудников фирмы показать уже построенные (или хотя бы достраивающиеся) при ее участии дома.
И тем не менее схема, при которой вы становитесь инвестором строительства дома с нуля, может быть очевидно выгодной (разумеется, если фирма действительно строит, а не ограничивается сбором денег). Ведь в конечном итоге, дождавшись завершения строительства, вы сможете почувствовать ощутимую разницу между тем, во что обошлась вам ваша квартира и тем, сколько она стоит на вторичном рынке. Причем ваше терпение напрямую связано с тем, сколько вы сэкономите. То есть, заключи вы контракт с фирмой на приобретение квартиры в доме, сдающемся в последнюю очередь, стоимость квадратного метра будет минимальной. И чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем дороже будет ваше жилье. В конечном итоге, учитывая текущую стоимость кв. м в компаниях "Тема", "Экипаж" и "Юнисстрой" (см. таблицу), можно сказать, что на каждом метре своей квартиры вы можете сэкономить в среднем около $ 100-150. Эти цифры могут в каждом конкретном случае быть и больше — все зависит от того, сколько вы готовы ждать и какую форму расчетов с фирмой вы выберете. В случае, если вы готовы на 100%-ю предоплату, квадратный метр может подешеветь еще процентов на 10. Правда, в этой ситуации есть один значительный минус: ожидание может и слишком затянуться, поскольку декларируемые компаниями сроки строительства далеко не всегда соблюдаются.
А теперь немного о тех, кто пытается вести такое строительство. Начнем с того, что все три фирмы начали привлекать средства вкладчиков задолго до начала строительства. Самый большой опыт по привлечению средств вкладчиков имеет АНПП "Тема", которая занялась этим около года назад. Срок достаточный для того, чтобы понять: если за это время она не исчезла с горизонта, значит, есть шанс, что и в следующем году не исчезнет. Ведь за время, прошедшее с момента внесения денег первыми вкладчиками, "Тема" уже успела эти деньги прокрутить и поэтому наверняка располагает средствами для начала строительства.
Кроме того, на определенном этапе своей деятельности "Теме", по всей видимости, удалось выгодно приобрести недостроенное жилье. Это предположение основано на том, что сейчас, то есть через год после начала сбора средств, фирма предлагает квартиры в одном из домов со сроком сдачи в эксплуатацию в первом квартале этого года, тогда как в первых домах, строительство которых должно было инвестироваться "Темой" с нуля, только сейчас закончен подготовительный этап, а срок ввода намечен на конец 1995 года.
Схема, по которой собирает средства "Тема", мало отличается от того, как это делают тот же "Экипаж" или "Юнисстрой". Вы вносите средства на строительство и ждете, когда квартира будет готова. При этом чем больше денег получила от вас компания, тем меньше времени вам придется ждать своего жилья. А если ожидание вас не тяготит, то квартира вам обойдется максимально дешево.
ТАБЛИЦА
| Компания | Стоимость 1 кв. м | Условия рассрочки | Декларируемый фирмой срок завершения строительства |
|---|---|---|---|
| АНПП "Тема" | 650 | 25-30% единовременно, | IV кв. 1995 |
| остальное до ввода | |||
| дома равными долями | |||
| 890 | то же | I кв. 1995 | |
| "Экипаж" | 620 | без рассрочки | 1997 |
| 670 | 10% единовременно, | 1997 | |
| далее в зависимости от | |||
| срока сдачи дома | |||
| 670 | без рассрочки | 1996 | |
| 980 | без рассрочки | IV кв. 1995 | |
| 1050 | 10% единовременно, | IV кв. 1995 | |
| далее в зависимости от | |||
| срока сдачи дома | |||
| "Юнисстрой" | 750 | 1-й взнос — 40%, | IV кв. 1995 |
| остальное в течение | |||
| года |
Правда, не исключено, что в конечном итоге ваша квартира может оказаться и дороже, поскольку в договорах "Темы" и "Экипажа" предусмотрена доплата на случай, если возрастет себестоимость строительства.
Компании"Экипаж" и "Юнисстрой" начали сбор средств на строительство около полугода назад. В декабре прошлого года финансово-строительная корпорация "Зкипаж" перешла от подготовительных работ непосредственно к строительству своего первого дома в Кунцеве, где она намерена построить целый жилой комплекс.
А вот компания "Юнисстрой", судя по состоянию строительной площадки на момент сдачи номера в печать, к строительству пока не приступила. На площадке и по сей день находятся гаражи, которые подлежат сносу. Так что, кроме обнесения площадки строительным забором, порадовать вкладчиков этой компании пока нечем.
Пятилетку — в $3,2 тысячи
Схема, применяемая компанией "Соцжилстрой", предполагает получение квартир за 65% от их рыночной стоимости, но через год. Схема предельно проста (впрочем, как и во всех предыдущих случаях): вы выплачиваете от 10 до 75% стоимости квартиры ($850 за кв. м) и ждете некоторое время, продолжительность которого зависит от величины вашего взноса (от полугода до пяти лет). Фактически, если вы нацелились на пять с половиной лет ожидания, то однокомнатная квартира вам может обойтись в $3,2 тыс, что само по себе кажется невероятным. За это время фирма оборачивает ваши деньги таким образом, что их становится достаточно для покупки вами квартиры. Потом средства инвестируются в строительство, и через некоторое время вам звонят, и вот он счастливый миг, вы въезжаете в свою новую квартиру.
Вам все понятно? Нет? Тогда попробуем разобраться подробнее и по порядку. Привлечением средств населения под строительство жилья фирма занимается сравнительно недавно, с IV квартала 1993 года. За это время фирма несколько раз меняла условия договоров с клиентами, изменяя стоимость квадратного метра, которую необходимо внести для получения квартиры. Правда, как утверждают в фирме, на клиентах это никак не скажется, и для тех, кто уже заплатил за квартиру, будут действительны первоначальные условия договора.
Поскольку фирма работает меньше года, сроки выдачи квартир по первым договорам еще не подошли. Поэтому фирма не успела еще ощутить всей глубины благодарности счастливых новоселов. Эту радость впервые предстоит пережить фирме во втором квартале этого года.
АО "Соцжилстрой" предоставляет клиентам только новые квартиры: компания заключила генеральный договор с фирмой "Мосстроймеханизация-5", которой принадлежит большая часть строительной техники, работающей на стройплощадках Москвы. По договору с домостроительными комбинатами оплату за предоставляемую технику МСМ-5 получает готовыми квартирами, права на часть из которых переуступает "Соцжилстрою". Таким образом, "Соцжилстрой", вкладывая через МСМ-5 деньги в строительство, получает квартиры практически по себестоимости. При заключении договора с клиентами фирма также ориентируется на сметную стоимость строительства, поэтому в договорах цена квартиры рассчитывается исходя из $850 за квадратный метр. Кроме того, по договору с МСМ-5, в случае нарушения сроков сдачи конкретного дома, МСМ обязуется предоставить "Соцжилстрою" готовые квартиры в других домах, получаемых МСМ , что также увеличивает вероятность выполнения обязательств.
Спору нет, совместная деятельность с такой крупной и авторитетной фирмой, как МСМ-5, внушает доверие. Правда, некоторую опасность представляет ориентация только на один вариант сотрудничества. В случае разрыва договорных отношений с МСМ, АО встанет перед необходимостью найти другого партнера, что грозит увеличением сроков предоставления жилья.
Чем же располагает в настоящее время АО "Соцжилстрой"? Реально проплачено и работает три инвестиционных проекта — строительство дома недалеко от ст. м. "Полежаевская", в Медведкове и на Щелковском шоссе. В конце декабря дом на "Полежаевской" принят, квартиры в нем получит первая группа клиентов, сроки действия договоров с которыми заканчиваются во II квартале 1995 года.
И тем не менее, каким бы дешевым ни было строительство, та сумма, которую вы вносите, не покрывает всех расходов фирмы. Поэтому, прежде чем инвестировать средства в строительство, "Соцжилстрой" должен эти средства как-то обернуть и получить сумму, достаточную для покрытия стоимости квартир и компенсации собственных расходов. Да и прибыль получить фирме также надо — это же не благотворительность.
Фирма пошла по наиболее простому пути и решила пустить деньги в основном в торговый оборот. Сама фирма "крутить" деньги в торговле не может: нет соответствующих специалистов и связей. Поэтому деньги передаются, как было сказано, "дружественным фирмам", которые занимаются оптовой торговлей, в основном продуктами питания. Сообщить названия нам отказались из соображений безопасности этих фирм. Здесь возникает одно из самых серьезных опасений — о надежности таких вложений. Да, известно, что торговые операции на настоящий момент являются одним из самых доходных и быстрых способов оборота денег. Поэтому отбить за 6-8 месяцев недостающие 50-100% представляется сложной, но вполне решаемой задачей. В то же время торговля является одной из наиболее рискованных и труднопредсказуемых сфер деятельности. Поблемы могут возникнуть любые — от изменения конъюнктуры и сложностей с реализацией до изменения "правил игры". Кроме того, не зная ни конкретных условий договоренностей "Соцжилстроя" с "дружественными фирмами", ни самих фирм, сложно судить об эффективности подобных вложений.
Существует еще одно опасение. Поскольку неизвестны условия передачи денег в оборот, существует опасность невозврата средств в случае банкротства АО "Соцжилстрой". Средства могут так и "зависнуть" на счетах торговых фирм, а вкладчики будут безуспешно требовать свои деньги.
Все минусы, связанные с оборотом денег в торговле, признают и в самой фирме. Поэтому часть средств, по словам руководства АО, вкладывается в ценные бумаги. Утверждается, что рискованных вложений в акции частных компаний не делается, а большинство средств направляется на приобретение ГКО, безусловно надежных ценных бумаг. Но все дело в том, что ГКО не приносят необходимой прибыли для покрытия разницы между первоначальным взносом клиента компании и себестоимостью строительства жилья. Кроме того, их невозможно быстро реализовать в том случае, если необходимы средства для срочной проплаты по строительным проектам.
"Соцжилстрой" имеет договор со страховой компанией "Лайнер", которая страхует клиентов "Соцжилстроя" от невыполнения фирмой обязательств по договорам. Причем страхование идет за счет "Соцжилстроя". В случае невыполнения обязательств страховая фирма выплачивает вам всю сумму взноса за квартиру.
Страховая компания"Лайнер" зарегистрирована мэрией г. Жуковского Московской обл. 27 марта 1992 года; лицензия # 358М, полученная 11 августа 1992 года, дает право на проведение страхования: жизни, от несчастных случаев, средств наземного транспорта, грузов, имущества, ответственности заемщика за непогашение кредита и на перестрахование. Учредители: Страховое общество "Юпитер", АО "Импульс".
Существенным минусом схемы является неопределенность месторасположения вашей будущей квартиры. Фирма лишь гарантирует, что в указанный срок вы получите квартиру в административных границах Москвы. Заключая договор с "Соцжилстроем" сегодня, вы и представить себе еще не можете, в каких районах вам будут предложены дома через год. А если они вам не понравятся? Ждать лучшего или забирать деньги назад? А вот с этим проблемы. Деньги вам, конечно, вернут, но за вычетом 10%.
Безусловно, возможность получения квартиры, которая, как минимум, на 25% окажется дешевле ее рыночной стоимости (а максимум на 90), чрезвычайно заманчива. Ведь при постоянном росте цен на жилье в Москве такая операция может принести очевидную прибыль. Так, если вы выбираете минимальный срок ожидания 6 месяцев, то при продаже полученной однокомнатной квартиры (компания обещает, что вам она обойдется в $24,2 тыс.) вы сможете рассчитывать на прибыль, как минимум, в 30%, что составит $8 тыс. Понятно, что в такой ситуации банковские проценты по вкладам кажутся смешными.
Однако, как бы ни были привлекательны такие условия, возникают некоторые опасения, во-первых, по соблюдению сроков строительства и, во-вторых, по окончательной стоимости жилья. И совсем не случайно в договорах практически всех фирм, занимающихся привлечением средств вкладчиков, предусмотрена возможность изменения окончательной стоимости квартир.
В центр нельзя, а в зону — пожалуйста!
Примерно от тех же исходных параметров (60% стоимости квартиры при сроке предоставления 1 год) отталкивается в своей деятельности корпорация "Соцжилконтракт". Правда, в этой фирме вы можете конкретно указать параметры будущей квартиры, да и методы работы во многом отличаются от тех, что использует "Соцжилстрой". Схема покупки жилья заключается в следующем. Потенциальный покупатель заключает с фирмой жилищный контракт, в приложении к которому указывает, какого типа квартиру и через какой срок он желает приобрести. Покупатель вносит сумму, составляющую от 12 до 60% от текущей стоимости желаемой квартиры в зависимости от срока ее предоставления (от 9 месяцев до 6 лет). По прошествии этого времени фирма обязуется предоставить покупателю три квартиры на выбор согласно составленному им описанию.
В стандартной заявке на приобретение квартиры предусмотрено лишь 4 параметра — местоположение, тип дома, количество комнат и срок предоставления квартир. Для задания местоположения карта Москвы разделена на 8 зон, и вы можете указать одну из них. При этом заметим, что центр города ни в одну зону не входит и заказать его нельзя. Ну а если этой информации о будущей квартире вам покажется мало, то ее можно уточнить, но уже за другие деньги. Размер доплаты устанавливается индивидуально в каждом конкретном случае. Например, если вы укажете ближайшую к квартире станцию метро и расстояние до него, то придется доплатить дополнительно 9% от первоначально предполагавшейся стоимости. Но это больше к вопросу о том, что чудес не бывает, и вам не удастся приобрести с помощью этой схемы квартиру в элитном доме и элитном районе по цене "хрущевки".
Учредителями "Соцжилконтракта" стали две весьма известные на рынке недвижимости компании — Российское агентство инвестиций и недвижимости и фирма "Пирамида". Чтобы покрыть недостающую разницу между рыночной стоимостью квартир и той суммой, которую вносит покупатель, "Соцжилконтракт" намерен задействовать полученные средства в операциях с недвижимостью, и опыт подобных операций у учредителей есть. Так, по словам генерального директора компании Эдуарда Бычкова, обычное инвестирование покупки муниципального жилья на этапе строительства с последующей перепродажей уже готовых квартир является практически безрисковым и способно принести около 50% годовых в валюте. Операции по расселению коммунальных квартир, съезду, разъезду и обменам с доплатой относятся к числу более рискованных, но способны принести в среднем 30% за 2-3 месяца, то есть более 100% годовых в валюте. С учетом показателей работы риэлторов на вторичном рынке обещания фирмы выглядят достаточно реальными.
Кроме того, фирма предусмотрела возможность постепенного накопления клиентами средств до суммы, необходимой для заключения жилищного контракта. Пока минимальная сумма установлена в размере $300, на которую будет ежемесячно начисляться 5%. Внесение средств оформляется в форме заключения предварительного договора о намерениях заключить впоследствии жилищный контракт. В том случае, если клиент передумает и захочет вернуть вложенные средства с процентами, договор предусматривает выкуп фирмой своих обязательств из расчета 60% годовых в валюте.
Корпорация стремится таким образом расширить круг своих клиентов. Тем не менее она совершенно не заинтересована в тех, кто рассчитывает просто покрутить деньги без намерения купить квартиру. Поэтому минимальная сумма первоначального взноса будет впоследствии увеличиваться, сначала до $500, затем до $1000.
К плюсам схемы можно отнести факт инвестирования средств непосредственно в недвижимость, поскольку в этом случае у вкладчиков появляется возможность, по крайней мере, рассчитывать на средства от продажи этих объектов (в случае чего). Отрадно и то, что в отличие от, например, "Сотара" первые лица корпорации ежедневно с 10 до 11 часов находятся в офисе и охотно отвечают на любые вопросы клиентов.
Тем не менее и у этой схемы есть свои недостатки. Подобная деятельность по привлечению средств может быть истолкована ЦБ как банковская и поставлена таким образом вне закона. Поэтому корпорация впредь намерена использовать при привлечении средств простые векселя (но пока это только проект).
Бумажные реки, квартирные берега
Если идея получить квартиру не сразу вас не пугает, то вы можете выбрать и несколько иную схему. Можно заняться, например, приобретением жилищных сертификатов. Корпорация "Жилищная инициатива" с марта прошлого года начала первичное размещение жилищных сертификатов под новое строительство или дострой. Сертификат свидетельствует о долевом участии граждан и предприятий в жилищном строительстве и закрепляет права на эти доли. Минимальной долей, на которую может быть приобретен сертификат, является 0,1 кв. м, а его цена зависит от качества и срока ввода строящихся домов в эксплуатацию. В этой схеме вам, правда, вряд ли удастся купить квартиру значительно дешевле ее реальной стоимости. И тем не менее.
Если вы ограничены в средствах, то, возможно, этот способ покупки квартиры вам покажется наиболее удачным, поскольку к каким-то временным рамкам вы не привязаны. Корпорация ведет строительство не одного дома, а целой серии, причем в разных районах и с различными сроками сдачи в эксплуатацию. И если вы не накопили достаточного количества сертификатов на квартиру, которая будет вот-вот готова, то вы можете не расстраиваться и продолжать копить на то, что будет сдаваться позже. Надо при этом учесть, что чем ближе сдача дома, тем дороже сертификаты — они ведь "привязаны" к конкретным адресам. Но вам ничего не мешает отдалить срок новоселья, если сертификатов оказалось недостаточно. "Переадресовав" сертификаты, в компании пересчитают стоимость квадратного метра, и окажется, что на сертификат, купленный ранее, у вас получится не 0,1 кв м, а уже больше, но срок получения квартиры будет отодвинут.
Если же вы, накопив некоторое количество сертификатов, вдруг откажетесь от самой идеи получения квартиры, то компания выкупит свои бумаги по текущим котировкам, которые непосредственно зависят от стоимости кв. м жилья.
В настоящий момент в различной стадии готовности находятся 11 домов, три из которых расположены в Москве (в Кунцеве, Гольянове и на ул. Челюскинцев), а остальные в Подмосковье. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию, по словам президента корпорации Владимира Кудрявцева, около 120 тыс кв. м жилья.
Однако сама схема сертификатов при нынешних условиях налогообложения не лишена недостатков. Так, например, если вы приобрели сертификат в мае за 1,5 млн руб. (в долларах по курсу это означает 700), то сейчас, если вы вернете сертификат корпорации, вам возвратят те же $700 по текущему курсу, то есть 2,5 млн руб. А разница в рублевой цене будет считаться вашим доходом, с суммы которого придется заплатить подоходный налог, хотя на самом деле дохода вы не получали, а лишь возвратили внесенную сумму. И такой казус может возникнуть с каждым, кто раздумает в обмен на сертификаты получить жилье и захочет вернуть бумаги. На тех же, кто решит обменять их на квартиру, этот недостаток не распространяется.
И напоследок необходимо сказать несколько слов об использовании для сбора средств населения такого распространенного инструмента, как акции. Приобрести акции, которые можно будет когда-нибудь потом обменять на жилье, вам предложат в нескольких структурах, в частности в "Гермесе" и Федеральном фонде "Жилье" (см. "Деньги" # 5). Не рассматривая подробно условий, которые предлагают эти компании, отметим лишь несколько весьма важных для вкладчика моментов.
Акция удостоверяет право акционера на получение части прибыли компании и участие в управлении этой компанией (в случае простых акций). И никаких других прав акции не дают. То есть, если компания не получит прибыли и покажет этот факт в финансовых документах, ни на какие дивиденды вам рассчитывать не придется. А поэтому любые обещания фирм о том, что определенное количество акций дает право на получение жилья, являются не более чем обещаниями. И в том случае, если фирма откажется предоставить вам квартиру в обмен на акции, ни один суд не примет ваши претензии к рассмотрению.
Кроме того, не забывайте, что акции, в принципе, не могут иметь привязки к конкретному количеству площади в квартире (как это имеет место в случае сертификатов). А потому, если курс акций упадет, то вы потеряете вложенные деньги, а следовательно, количество метров, которое вы могли на них приобрести до падения курса, уменьшится. Так что с акциями нужно быть столь же осторожными, сколь и с предложениями приобрести квартиры по нереально низкой цене — чудес не бывает.
МАРИЯ УХОВА, НИКОЛАЙ ЛЯМИН