Из всего жилья, вводимого в эксплуатацию в Сибири в 2011 году, 40-50% приходится на кварталы индивидуальной застройки. Несмотря на всю привлекательность, эти проекты нельзя назвать доступными для покупателей и интересными для инвесторов. Дорогостоящая инженерная инфраструктура, высокие процентные ставки по ипотеке и ограниченное количество современных производственных мощностей сдерживают темпы развития малоэтажного строительства.
Сибирский рынок малоэтажного строительства в 2011 году по сравнению с предыдущим периодом продемонстрировал сравнительно высокие результаты. При этом, как подчеркивают эксперты, на фоне низкой базы кризисных 2008 и 2009 годов темпы ежегодного прироста пока не дотягивают до обозначенных президентом РФ Дмитрием Медведевым показателей: 60-65% вводимого в регионах жилья должно быть малоэтажным. За девять месяцев текущего года, по данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), в СФО было введено 3,9 млн кв. м жилья — на 7% больше аналогичного периода прошлого года. Из них около 1,69 млн кв. м построено за счет индивидуального строительства (рост составил 10,2%).
Президент новосибирской Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инна Свечникова подчеркивает, что прирост к показателям прошлого года в отрасли еще не свидетельствует о выполнении плана по вводу жилья регионами в 2011 году. «Например, в Новосибирской области на конец октября выполнение плана составило лишь 61,7%. Аналогичная ситуация складывается и в других регионах», — подчеркнула госпожа Свечникова. По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, с учетом традиционного увеличения ввода квадратных метров жилья в четвертом квартале уходящего года есть все основания прогнозировать, что регионы СФО дотянут до запланированных показателей. «Тем не менее очевидно, что индустрия все еще не может восстановиться от последствий кризиса и испытывает давление текущей неблагоприятной конъюнктуры», — добавляет аналитик.
В уходящем году малоэтажное жилье активно строилось в республиках Бурятия (78%), Алтай (72,4%), Хакасия (63,4%), в Кемеровской области (64%), Алтайском (58%) и Забайкальском (51%) крае. Низкими темпами, по словам Инны Свечниковой, шло строительство индивидуального жилья в Красноярском крае и Новосибирской области (32%), а также Томской области (27,85%). «Это говорит о том, что меры, принимаемые властями, для развития и поддержки именно этого вида жилищного строительства недостаточны. Развитие малоэтажного строительства активно идет в тех регионах, где приняты соответствующие программы и региональная власть берет на себя координирующую функцию», — делает вывод госпожа Свечникова.
Например, в Омской области за счет консолидированного бюджета власти готовят земельные участки под строительство жилья экономкласса. «В муниципальных районах сформировано около 60 площадок комплексной застройки, обеспеченных за счет областного бюджета инженерными коммуникациями, что значительно снижает стоимость строительства. В 2011 году из областного бюджета направлено 230 млн руб. на подключение к электроснабжению объектов жилищного строительства. Застройщики теперь не платят за подключение к электросетям, эти расходы включены в инвестиционную составляющую электросетевой компании региона», — сообщили в пресс-службе министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области. По данным областных чиновников, около 700 сельских индивидуальных застройщиков получили в текущем году из региональной казны 330 млн руб. для достройки собственных домов. Им, по информации министерства, также предоставлялась возможность приобрести по льготным ценам древесину для строительства. За 10 месяцев текущего года в Омской области ожидают ввода 670 тыс. кв. м жилья, 320 тыс. кв. м из которых в муниципальных районах Омской области. Доля индивидуального жилья, по оценкам омских чиновников, составит 51,5% от общего объема.
Крупными застройщиками индивидуального жилья в СФО, которые предлагают потребителям готовый жилой дом с земельным участком и инженерным обеспечением, эксперты называют новосибирские ООО «Зеленый дом», ПСК «Сибирь», ЗАО «Русь», алтайское ООО «Боливар» (Сибирская Долина), томское ОАО РИАТО (Снегири, Петровский Участок), кемеровскую ассоциацию «Союз строителей Кузбасса» (Лесная Поляна).
Основной спрос, по оценкам экспертов, приходится на индивидуальные дома под ключ площадью 100-120 кв. м с земельным участком в собственности не менее 10 соток. Стоимость таких домов в регионах СФО ориентировочно от 3 до 4 млн руб. «Стоимость строительства, которую ищет сегодня застройщик, колеблется от 15-20 тыс. за кв. м в различных технологиях. Доля инженерной инфраструктуры, земли и дорог в стоимости квадратного метра жилья достигает 30-40%. Говорить о дальнейшем снижении цены квадратного метра можно только за счет конвейерного способа строительства или развития производств, выпускающих домокомплекты, обеспечивающие быструю сборку домов на строительной площадке», — подчеркнула Инна Свечникова.
Конвейерный способ строительства малоэтажных домов в этом году решила опробовать омская строительная компания ООО «Джаст Фит Лайф». Как рассказал ее директор Виталий Королев, на участке в 35 га рядом с поселком Светлый в Омске компания намерена построить 345 усадебных домов экономкласса. «В жилом квартале малоэтажной застройки «Зеленая долина» нам существенно удалось снизить себестоимость строительства за счет централизованного решения по энергоресурсам, гибкой политики по земельным правоотношениям и конвейерного производства домов. Технология строительства — сборно-каркасная. Таким образом, дом площадью 80 кв. м с земельным участком в собственности, чистовой отделкой, установленным сантехническим и кухонным оборудованием, с подключенными инженерными коммуникациями обойдется по цене двухкомнатной квартиры в Омске — 2,1 млн руб.», — подчеркнул Виталий Королев. Объем инвестиций в проект оценивается им в 400-450 млн руб., 150 млн руб. из которых уйдет на инженерную инфраструктуру. Первая очередь коттеджного поселка — 97 домов — будет сдана в июле 2012 года, остальные — до февраля 2013 года.
Несмотря на положительные тенденции на рынке индивидуального жилья эксперты подчеркивают, что в отрасли сохраняется ряд серьезных проблем. Негативными факторами, тормозящими развитие индустрии малоэтажного домостроения, как подчеркивает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, являются различные инфраструктурные проблемы — от дефицита качественных земельных участков или отсутствия градостроительной документации, которое затрудняет выделение участков, до крайне низкого уровня развития инженерной инфраструктуры и коммуникаций. «Дефицит ликвидных локаций, обеспеченных необходимой инфраструктурой с нормальной транспортной доступностью, выступает одним из ключевых факторов, негативно влияющих на темпы жилищного строительства. Издержки по формированию инфраструктуры, как правило, слишком велики для профильных участников рынка, даже если речь идет о крупных компаниях. Очевидно, что задача качественного расширения массового жилищного строительства, в том числе малоэтажного, требует активного внедрения решений комплексного освоения территорий. Вероятно, одним из наиболее целесообразных вариантов может быть использование механизмов государственно-частного партнерства, life cycle contracts и т. п.», — считает аналитик.
С Максимом Клягиным соглашаются и участники рынка. «Интенсивное развитие малоэтажного строительства в условиях низкой платежеспособности населения и высоких ставок ипотечных продуктов возможно только при участии государства в подготовке земельных участков, обеспечении их необходимой инженерной и дорожной инфраструктурой, а также реализации различных форм государственно-частного партнерства. Частные застройщики, владеющие большими земельными участками, не в состоянии их сегодня осваивать из-за отсутствия достаточных оборотных средств, опыта строительства поселений и, как правило, занимаются спекуляцией землей. При этом сроки освоения таких земель становятся неопределенными, что сдерживает спрос на приобретение участков и их застройку у граждан», — отмечает Инна Свечникова.
Еще одним неблагоприятным фактором, тормозящим развитие малоэтажного домостроения, эксперты называют ограниченное количество современных технологичных производственных мощностей, которые позволили бы поставить на поток деревянное домостроение и нарастить объем предложения. «Согласно оценкам специалистов, основной задачей, решение которой будет способствовать динамичному развитию отрасли, остается внедрение массового выпуска индустриальных конструкций на базе открытой системы типизации — так называемый переход к открытой архитектурно-строительной системе. Это подразумевает серьезную модернизацию существующих и ввод новых, отвечающих подобным требованиям предприятий домостроения, что, конечно, потребует существенных инвестиций. В среднесрочной перспективе это позволит перейти от практики строительства типовых домов к возможности массового производства унифицированных конструкций для различных типов зданий», — подчеркнул Максим Клягин.
Негативную роль на рынке индивидуального жилья, по словам экспертов, играет и дефицит доступных механизмов кредитования застройщиков и потенциальных потребителей. «Остаются высокими процентные ставки по ипотечным кредитам, не позволяющие основной части граждан привлечь ипотечные займы. Процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в среднем по СФО составляет 12,5%, за исключением Республики Алтай (15%). Наименьшая процентная ставка в 11,3% — в Кемеровской области», — привела пример Инна Свечникова.
Сами участники рынка главным сдерживающим фактором развития малоэтажного строительства называют отсутствие внятного предложения и «очень высокую стоимость жилья». «Застройщики строят не то, что клиентам нужно, а то, что строить удобно. Самое удобное для строителя — это возвести стены и вставить окна, а дальше клиент пусть сам все доделывает. Между тем покупатель желает приобрести то, чем можно сразу пользоваться. Поэтому философию полной готовности жилого дома считаем идеальной и конкурентоспособной», — подчеркнул Виталий Королев. По его оценкам, омский рынок малоэтажного жилья из-за его «огромного неудовлетворенного спроса» может вместить в ближайшее время порядка 10-20 тыс. городских домохозяйств.
Эксперты сходятся во мнении, что массовому малоэтажному строительству в СФО и в целом в России еще предстоит проделать серьезный путь. По мере разработки и внедрения новых технологий и решений, ориентации на экологичность и доступность, будет расти его конкурентоспособность. Впрочем, в ближайшие годы эксперты не ожидают высоких темпов ввода малоэтажного жилья в регионах. В среднесрочной перспективе массовый спрос по-прежнему сохранится на ликвидные объекты низкого ценового сегмента.
Как развивается жилищное строительство в Новосибирске
По расчетам областного минстроя, к 2015 году на малоэтажный сегмент должно приходиться не менее 60% годового объема новостроек. Уже в 2011 году эта доля достигнет примерно 40%. В текущем году на малоэтажное жилье придется 506,4 тыс. кв. м из запланированных 1,326 млн кв. м.
Для развития малоэтажного строительства региональный минстрой определил 72 перспективные площадки. По некоторым уже оформлены землеотводы и определены застройщики. Так, осенью 2010 года начала реализацию проекта компания «Малоэтажное строительство „Мичуринский“». Получив в аренду от федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства участок в 221 га в Искитимском районе, она планирует построить здесь поселок на 1,9 тыс. домов общей площадью около 280 тыс. кв. м. Крупный проект малоэтажной застройки предполагается осуществить на территории в 40 га неподалеку от аэропорта Толмачево. Начиная с 2013 года запланировано построить для сотрудников компаний — резидентов промышленно-логистического парка около 1 млн кв. м жилья. Близится к завершению инженерное обустройство участков первого микрорайона на 74 тыс. кв. м на территории поселка Ложок (близ Академгородка) площадью 68,7 га. Проект планировки данной территории предполагает строительство малоэтажного жилья общей площадью 111 тыс. кв. м. При этом не менее 60% возводимого жилья должно удовлетворять параметрам экономкласса.
На этой же площадке реализуется пилотный проект строительства доходных домов с инвестициями 220 млн руб. Застройщиком выступает областное агентство ипотечного кредитования. До конца года должны быть сданы два трехэтажных дома на 130 квартир, предназначенных под коммерческий наем для сотрудников компаний — резидентов технопарка и Сибирского отделения РАН. По расчетам министерства экономического развития области, начальная цена аренды не превысит 12,5 тыс. руб., тогда как среднерыночная арендная ставка на городскую «хрущевку» сегодня составляет 16 тыс. руб. После отработки этого нового механизма стимулирования жилищного рынка правительство области предложит его и другим застройщикам. Этот опыт планирует использовать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое уже в 2012 году намерено сформировать новое направление — создание фондов арендного жилья.
Помимо Ложка и территории вблизи Толмачево в ближайшие годы планируется начать освоение участков поселов Приобское (30 га, Новосибирский район), Садовый (50 га, недалеко от поселка Мочище), а также участка площадью 25 га в поселке Кольцово.