Все мы давно усвоили, что недвижимость всегда в цене, но не всегда помним о том, что и на виду. В отличие от других статей наших доходов скрыть ее — дело почти безнадежное. Однако некоторую экономию на этом налоге получить можно. А если учесть, что в самом недалеком будущем ставку налога предполагается увеличить в 10 раз, вопрос налогообложения недвижимости становится весьма и весьма актуальным.
Что облагается налогом и кто его должен платить?
Пока этим налогом не облагается только один объект — земля — для нее предусмотрен особый, земельный, налог. Разумеется, облагается только та недвижимость, которая находится в России, — за зарубежный дом надо за рубежом и платить.
Ставка налога на недвижимость составляет 0,1% от так называемой "инвентаризационной" стоимости (ее величину можно узнать в соответствующем органе коммунального хозяйства). Что же делать, если эта стоимость не определена? Что часто бывает, например, с дачами. В этом случае размер платежа рассчитывается, исходя из страховой оценки недвижимости, определяемой по состоянию на 1 января каждого года.
Разумеется, сам налогоплательщик вовсе не обязан нанимать специалиста для оценки своей недвижимости. Об этом должны позаботиться местные власти — ведь именно в их бюджеты идут поступления по налогу.
А если дом принадлежит не только вам, но и кому-нибудь еще (сегодня в любой рекламной газете встречается множество объявлений с предложением купить или продать половину дома)? В таком случае каждый из владельцев недвижимости должен платить налог соразмерно собственной доле.
То же относится и к квартире, приватизированной сразу несколькими людьми, — платить налог они должны совместно. А так как доли в квартире, как правило, не выделяются, налог платится "по договоренности". Если они не договорятся, кому и сколько платить (и в результате никто так и не заплатит), налоговая инспекция может обратиться в суд с иском одновременно к любому из них или ко всем сразу.
Все это касается собственников имущества. А как действовать, если дача, например, сдана в аренду? В этом случае все равно платить налог придется собственнику. По российскому закону временный владелец недвижимости никаких обязанностей по уплате налога не несет. Поэтому, если ваше жилье принадлежит не вам, а государству (то есть неприватизировано), предприятию или частному лицу, то налог платить вам не придется. Даже в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды, — свои налоговые обязательства нельзя передавать никому.
Поэтому, если владелец продает вам половину своего дома с условием, что вы будете платить налог за весь дом, можно без опаски подписывать этот документ — ни один суд не поддержит незаконные требования бывшего хозяина.
Другое дело, если дом продается целиком. Тут даже условие, что вы предоставляете бывшему хозяину право в течение какого-либо времени (например, пожизненно) пользоваться частью дома, не освободит вас от налога, независимо от того, что будет записано в договоре.
----------------------------------------------------
Льготы по налогу на недвижимость
Некоторые категории граждан, традиционно обладающие льготами, полностью освобождены и от уплаты налога на недвижимость. Это Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы (по предъявлению в налоговой инспекции книжки Героя и орденской книжки), инвалиды I и II групп (по удостоверению инвалида или справки врачебно-трудовой экспертной комиссии — ВТЭК), ветераны гражданской, Великой отечественной войн и других "боевых операций по защите СССР" (по удостоверению участника войны или удостоверению о праве на льготы) и чернобыльцы (по специальным удостоверениям). От налога на недвижимость также освобождены пенсионеры (имеются в виду государственные пенсии), военнослужащие, воевавшие в Афганистане и других странах, родители и супруги погибших военнослужащих и госслужащих, деятели культуры и искусства, народные мастера. Не взимается налог и с тех, кто использует свою жилплощадь для организации открытых для посещения музеев, библиотек, галерей и т. д.Но свое право на льготы надо, конечно, документально подтвердить.
"Действующим" военнослужащим для этого достаточно принести в налоговую инспекцию справку о прохождении воинской службы, а "афганцам" — удостоверения о праве на льготы. Разумеется, эти льготы предусмотрены только для тех, кто был набран в армию по призыву, а не поступил служить добровольно, по найму.
Потерю близкого человека ничто не заменит — но жизнь есть жизнь. Следует знать, что родственники умерших военных и государственных служащих имеют право на льготу и в случае, если близкий человек умер дома, но в результате полученного на службе заболевания. В этом случае для получения льготы нужно представить пенсионное удостоверение со штампом "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина". А если родственники еще не являются пенсионерами, льгота предоставляется на основании справки о гибели. Родители погибших служащих получают льготу пожизненно, супруги же погибших — до тех пор, пока не вступят в новый брак.
Это что касается военных. Деятели же культуры и искусства освобождаются от налога только по той недвижимости, которую они используют для творчества.
При приватизации квартиры лучше всего оформить ее на того члена семьи, который является пенсионером (если, конечно, отношения в семье вполне доверительные). В таком случае налог на недвижимость платить не придется. В то же время после смерти пенсионера-собственника наследникам придется платить налог на наследство (очень значительный). Избежать этого можно, прописав наследника в квартире пенсионера (подробнее о налоге на наследования читайте в дальнейших номерах журнала).
По налогу на недвижимость местные органы власти могут устанавливать дополнительные льготы. Установлены ли они в вашем городе, можно узнать в вашей территориальной налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.
Весьма важно, что налог можно не платить уже с того месяца, в котором вы получили право на льготу (даже если это случилось 31 числа). А вот если право на льготу потеряно, недвижимость будет облагаться только со следующего месяца.
Но льгота задним числом не действует. То есть, получив право на льготу в июне, в июле платить налог за год все-таки нужно, но только за период с января по май.
--------------------------------------------------------
Как платить налог
Мы определили, кому и за что платить, а теперь о том, как это делать.
Налог на недвижимость платится на основании специального документа налоговой инспекции — платежного извещения, которое налоговая инспекция вручает по месту прописки. В этом извещении указываются и стоимость вашего имущества, и сумма причитающегося налога. Если извещения вы не получите, это проблемы налоговой инспекции, а не ваши — вы никакой ответственности за это не несете и платить ничего не нужно.
Платежное извещение налоговый орган обязан вручить Вам лично. Чаще извещение присылается по почте — по тому адресу, где Вы прописаны. В такой ситуации вы не отвечаете, если извещение не дойдет. Это уже вопрос вашей честности — признавать факт его получения или нет. Конечно, если извещение отдано вам почтальоном под расписку, оно безусловно считается врученным.
Специально скрываться от налогового инспектора не имеет смысла — найти вас налоговые органы сумеют. Для этого существуют специальные подразделения, в частности, у налоговой полиции — в результате с вас удержат не только налог, но и штраф.
Если имеются права на льготу, нужно сообщить об этом в инспекцию и налог будет уменьшен. Впрочем, можно пересчитать платежи и самим: для этого нужно сумму налога разделить на 12 и умножить на число месяцев, в течение которых льготы не было. Заплатив полученную сумму, вы свои обязанности перед бюджетом выполните. В дальнейшем налоговая инспекция может попросить Вас объяснить, почему ваш платеж меньше общеустановленного. Покажите инспектору документ, удостоверяющий право на льготу и ваш расчет, — на этом проблема и будет исчерпана.
Следует, правда, помнить, что налог уплачивается равными долями дважды в год (как будет показано ниже). Соответственно, уменьшать сумму налога надо не целиком по первому платежу, а также равными долями: полученную в результате проведенного Вами перерасчета сумму следует разделить на два и уплатить каждую из них в сроки, предписанные налоговой инспекцией.
Еще одно немаловажное замечание о сроках уплаты налога. Извещение по уплате налога вы должны получить не позднее 1 августа. Одну половину указанной в нем суммы нужно уплатить до 15 сентября, а другую — до 15 ноября. Если налог вовремя не заплатить, на недоплату будет начисляться пеня — по 0,7% за каждый день просрочки платежа (включая как день истечения срока платежа, так и день фактической уплаты). Других санкций к Вам применить нельзя.
В принципе, налоговая инспекция может прислать извещение и позднее 1 августа (часто именно так и происходит). В таком случае налог платится в сроки, указанные в извещении. Однако следует учитывать, что инспекция не вправе требовать уплаты налога ранее, чем через 15 дней после получения документа.
Существуют и дополнительные оговорки: если извещение получено до 1 сентября, платить налог надо 15 сентября и 15 ноября; если — с 1 сентября по 15 октября, срок первого платежа может быть назначен не ранее 15 дней после получения извещения, а второй остается прежним — 15 ноября. Если же документ об уплате поступил во второй половине октября или в первой половине ноября, до первого срока уплаты, а также между первым и вторым сроком должно быть не менее 15 дней. Если же извещение вручено на три с половиной месяца позже (после 15 ноября), первая часть налога вносится не ранее, чем через месяц после вручения, а вторая — не ранее, чем через месяц после первой. Также решается вопрос и со сроками уплаты налога за предшествовавшие годы, если налогоплательщика вовремя не привлекли к уплате налога.
Во всех случаях, когда эти правила налоговой инспекцией не выполняются, можно заплатить позже указанного в извещении срока — без какого-либо начисления пени. Когда именно заплатить, определить вполне можно и самим, отсчитав 15 дней (или месяц — для последнего случая) от даты получения извещения.
На всякий случай стоит хранить квитанции об уплате налогов в течение двух лет после окончания года, за который уплачивался налог, — например, квитанцию об уплате налога за 1994 год — до 1 января 1997 года. Кто знает — бывает, что и в госорганах документы теряются. В 1997 году все претензии налоговых органов о неуплате налогов за 1994 год будут несостоятельны — привлечь к уплате налогов можно не более чем за три предшествовавших года.
Правильно оформленный документ поможет снизить налоги
Недвижимость можно приобрести одним из следующих способов: построить, купить, выменять или получить в подарок или в наследство.
Вы — застройщик
Начнем с наиболее часто встречающегося случая — Вы построили дом, гараж или другой недвижимый объект, не имеет значения — лично или с привлечением подрядчиков. Налог за новостройку нужно платить только со следующего года. Соответственно, если строительство заканчивается в декабре, то акт сдачи-приемки работ лучше подписывать в январе. В таком случае уплаты налога за весь следующий год удастся избежать. Так же решается вопрос и в случае приобретения (покупки, наследования, получения в подарок или в результате обмена) вновь построенной недвижимости.
Весь секрет здесь в том, что недвижимость оценивается (для исчисления налога) на 1 января каждого года. Если на эту дату недвижимости не существует, то и оценка ее невозможна.
Это правило распространяется и на различные надстройки и пристройки, увеличивающие стоимость строения, — они также будут учитываться только со следующего за их возведением года.
Вы — покупатель
Для того, чтобы самому построить дом, нужно потратить много времени и сил. Поэтому многие предпочитают купить готовую недвижимость. В этом случае, а также если она получена в обмен на что-то иное либо в подарок (при условии, что она существовала до 1 января года ее приобретения), то налоговые платежи начисляются с месяца, когда она получена в собственность. За предыдущие месяцы года платит прежний владелец. Поэтому покупать квартиру (или официально оформлять покупку) лучше в начале месяца, а продавать, наоборот, — в конце.
Вы — наследник
Но, предположим, деньги на приобретение недвижимости тратить и не пришлось — вы получили в наследство от любимой бабушки родовой замок. Что будет с налогом в этом случае? Платить за эту нежданную радость нужно будет с месяца смерти бабушки. Однако платежное извещение может быть вам вручено не ранее шести месяцев после этого печального события (этот срок предоставляется для урегулирования вопроса о наследстве). Если его вдруг прислали раньше, отсчитайте сами шесть месяцев и прибавьте еще 15 дней (или — в случае, описанном выше, месяц). До этой даты налог можно не платить.
Разумеется, если Вы отказались от наследства (либо сделали об этом заявление нотариусу, либо фактически не вступили во владение наследством и не заявили о его принятии), налог платить не нужно — его просто не за что платить.
Вот, впрочем, и все о недвижимости и о том, во сколько нам обходится факт обладания ею. Остается лишь добавить, что если вы решили снести свой дом — например, для постройки нового (или, не дай Бог, он по каким-то причинам оказался разрушен), налог не надо уплачивать с того месяца, когда его не стало.
Телефон: 943-9769; FAX: 943-9748
НАТАЛЬЯ Ъ-ВАРНАВСКАЯ, ЕВГЕНИЙ Ъ-ТИМОФЕЕВ