Группа ПИК передает около 160 тыс. кв. м коммерческих площадей в своих жилых комплексах в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). С помощью такой схемы девелопер рассчитывает привлечь минимум $225 млн для финансирования своих проектов.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала пять ЗПИФН, созданных группой ПИК, говорится на сайте ФСФР. Это — ЗПИФН "ПИК Английский квартал", "ПИК Ритейл Столица", "ПИК Ритейл Столица 2", "ПИК Ритейл Подмосковье" и "ПИК Ритейл Подмосковье 2". Управляющей компанией фондов станет "Тринфико Проперти Менеджмент".
В эти ЗПИФН будут внесены коммерческие площади в девяти строящихся и построенных жилых комплексах группы ПИК: площадь их коммерческих помещений — около 160 тыс. кв. м (общая свыше 3,5 млн кв. м), возможный доход от сдачи в аренду оценивается в $55 млн в год.
Ранее группа ПИК наняла консалтинговые компании — Penny Lane Realty, S.A. Ricci и Astera/BNP Paribas, которые разработали стратегию развития коммерческих помещений девелопера: нежилые помещения будут сдаваться в аренду торговым сетям в рамках единой концепции. Продажа паев позволит ПИК привлечь финансирование, необходимое для строительства своих объектов. Доходность фондов для инвесторов составит примерно 15% годовых, полагает один из собеседников "Ъ", знакомый с презентацией девелопера. "Обычно такие фонды гарантируют доходность в пределах 10%, но в данном случае инвесторы понесут дополнительные риски, связанные с тем, что многие вносимые в фонд объекты недвижимости еще не построены",— поясняет источник "Ъ". По его словам, стоимость пая и срок действия фондов пока не определены, но всего на первом этапе от реализации паев ПИК планирует привлечь $225 млн.
В "Тринфико" и ПИК от комментариев отказались.
Фото: Сергей Шахиджанян, Коммерсантъ
38% ПИК принадлежит компании "Нафта Москва", у основателей компании — Кирилла Писарева и Юрия Жукова — в начале года было 22,5% на двоих, остальное — free float. Выручка в первом полугодии 2011 года — 14,2 млрд руб., совокупный долг — 42,7 млрд руб. Капитализация в пятницу на LSE — $1,8 млрд.
Еще до кризиса часть своих активов в ЗПИФН передавала компания "Интеко", несколько фондов создала "Промсвязьнедвижимость", были аналогичные планы и у Mirax Group, но в кризис девелопер отказался от этой идеи. Чаще всего в фонды вносилась недвижимость с целью минимизации налогов. Однако в 2011 году инвесторы охладели к ЗПИФН: отчасти это было вызвано поправками в законодательство, согласно которым фонды стали обязаны платить налог на недвижимость. В результате в первом полугодии 2011 года были зарегистрированы правила лишь 58 фондов недвижимости, что составило чуть более 43% от их общего числа. Для сравнения: в 2009 году были зарегистрированы правила 198 фондов (с учетом рентных фондов), или почти 56% от их общего числа. Как правило, площадь активов в рентных фондах торговой недвижимости не превышает 10 тыс. кв. м. Однако существуют и более крупные фонды: в частности, "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог", более 61 тыс. кв. м), "Трейд Эстейт" (УК "Тринфико Проперти Менеджмент", около 50 тыс. кв. м), фонд "Реконструкция и развитие" (УК "Деловой дом Калита", около 40 тыс. кв. м).
По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, для ПИК и других девелоперов панельного жилья создание ЗПИФН — хороший инструмент, позволяющий повысить капитализацию этих помещений. "По отдельности такие объекты, как правило, неликвидны, так как ориентированы на арендаторов, неспособных платить высокие ставки аренды, поэтому продать их инвесторам как существующий бизнес сложно",— отмечает он.