Руководитель Федеральной службы земельного кадастра СЕРГЕЙ САЙ планирует собрать полную информацию обо всех российских землях. О том, как это надо сделать, он рассказал в интервью корреспонденту Ъ ИРИНЕ Ъ-ГРАНИК.
— Есть в России земельный кадастр или его нет?
— В 2000 год государство вошло, имея наконец закон, который определяет возможность вовлечения в оборот земли и всей недвижимости. Без этого закона мы не получим гарантий прав собственности. Пока не было закона, идеология гарантии прав собственности была выражена нечетко. В регионах делали кто во что горазд. И потребовалось много времени, чтобы перейти от тех представлений о кадастре, которые существовали в советское время, к тем, которые выражены в законе. То есть от представлений о кадастре только как о системе учета к представлению о ней как о системе регистрации прав на имущество. Мы занимаемся созданием кадастра уже несколько лет. И сейчас уже можно говорить о том, что земельный кадастр существует, он каждый день работает. Если бы его не было, то никакого оборота объектов недвижимости в стране не существовало бы. Проблема заключается в степени его автоматизации, уровне его ведения, степени достоверности информации.
— Вы хотите сказать, что у вас уже есть вся информация о земельных участках и недвижимости в стране?
— Нет, не вся. В соответствии с законом о регистрации действует заявочный принцип сбора информации. То есть если подается заявка, то информация заносится в информационную систему. А если не подается, то информации нет. С другой стороны, получение информации происходит в результате инвентаризации, в том числе и земельных границ. Это государство проводит за свой счет. Но у нас очень большой объем территории. И нужно время на полную инвентаризацию. Пока не было закона, сложности возникали из-за того, что был не регламентирован состав информации, права, ответственность и так далее. Сейчас наличие закона о кадастре позволяет с оптимизмом смотреть вперед.
— Сколько стоило отсутствие кадастра?
— Если нет кадастрового учета, то нет никаких гарантий прав собственника. Типичный пример. В петербургском метро открылся Дом мод. Администрация пришла оформлять свои права на помещение. Чисто формально документы позволяли произвести регистрацию права на помещение. И регистраторы уже готовы были это сделать. Однако служба кадастрового учета не пропустила. Там ведь выход метро. Отсюда совсем другие правовые последствия: помещение можно оформить в долевую собственность или что-то типа этого. Ошибок можно избежать при наличии кадастра. В общем, какие гарантии собственности я могу получить, если я однозначно не идентифицировал объект? Еще типичные примеры. Что раньше происходило при реализации инвестиционных проектов: появлялся инвестор, готовил инвестиционный проект, выделялась территория и только задним числом выяснялось, что эта территория обременена, что там еще 50 землепользователей. Кстати, в этом отношении показательна ситуация в Восточной Германии. Земля от земли отличается по инвестиционным пакетам в зависимости от того, насколько она обеспечена кадастровой поддержкой. Западные немцы ведут себя по отношению к восточным территориям очень просто. Если есть кадастровая поддержка, то они туда идут, а если нет, то не идут. Все очень просто.
— Вы считаете, что ваша служба должна заниматься и оценкой земли?
— Оценка нами уже ведется по специальным методикам, и мы в течение следующего года должны эту работу завершить. Любой объект должен представлять собой единство четырех составляющих. Это его физическое состояние, граница или фундамент, его правовое состояние, его экономическое состояние и некоторые качественные параметры, которые также могут быть предметом учета в зависимости от необходимости.
— Откуда вы знаете, что правильно оценили землю?
— Я не никогда говорил, что наша оценка абсолютно правильная. Вопрос в том, чтобы была создана система, позволяющая постоянно отслеживать актуальную информацию о цене, в том числе рыночную, производить корректировку. Это задача нашего будущего.
— Ваша оценка даст больше налогов в бюджет?
— Да, конечно. На вложенный рубль в проведение кадастровой оценки поступления налогов увеличиваются в пять-десять раз. Даже без полной переоценки, а при пересмотре существующего кадастрового деления, при проведении дифференциации. Ведь начиная с 1992 года система оценки была порочной. В Санкт-Петербурге, например, квадратный метр земли в среднем оценивался в десять с половиной рублей. Почему десять, а не двенадцать или не восемь, непонятно. В основу этих оценок были положены совершенно умозрительные принципы. А дальше в течение десяти лет государство просто использовало повышающие коэффициенты. Земли — и дешевые, и дорогие — одинаково повышались в цене. Но такая политика приводит лишь к потерям. В то же время от правильной оценки регионы и города пополняют свои бюджеты. Сейчас в соответствии с поручениями правительства мы подготовили методики оценки сельхозземель, методики по кадастровой оценке земель поселений, готовится методика оценки по землям лесов, по землям промышленности вне населенных пунктов (газопроводы и др.). Необходима и кадастровая оценка земель в связи с полезными ископаемыми. И в течение 2001 года мы должны провести переоценку и подготовить данные по кадастровым оценкам.
— Информация о недвижимости хранится не только в земельном кадастре. Как должно быть построено взаимодействие всех кадастровых систем?
— Отправной точкой должна быть земля. И не потому, что я этим занимаюсь. А потому, что землю можно рассматривать только как пространственный базис или как в советское время — как ресурс, который позволяет получать продукцию сельского хозяйства. А можно рассматривать землю как экономический фактор, который обеспечивает становление и развитие экономики. И здесь для гарантии прав собственности необходима точная идентификация объекта, получение четких площадных характеристик, чтобы точно знать, какими ресурсами мы обладаем. Любое строительство начинается с землеотвода. Поэтому необходимо надежное, гарантированное и юридически грамотное оформление земельного участка под строительство.
В этом смысле необходима организация взаимодействия структур. Надо создавать единую систему учета недвижимого имущества на территории России. Федеральным законодательством определены 14 различных, по большей части подведомственных кадастров, реестров и баз данных, в которых сосредоточена учетная информация об объектах и ресурсах, связанных с конкретными территориями. Хранимая в них информация не может быть полной, зачастую она и недостоверна. Необходимо создать независимую подчиненную правительству федеральную службу учета ресурсов недвижимого имущества с развитой структурой. Базой для этой службы могла бы стать существующая служба земельного кадастра. Тем более что все технические и технологические ресурсы у нас уже есть.