Как стало известно Ъ, Украина и Россия начали консультации о пересмотре перечня объектов, арендуемых Черноморским флотом РФ. Москва может отказаться от использования ряда крупных земельных участков в центре Севастополя, если будут найдены инвесторы для их коммерческой застройки. По оценке украинской власти, суммарная стоимость инвестпроектов превысит $1,7 млрд. Однако участники рынка считают эти ожидания завышенными.
О том, что Киев и Москва ведут предварительные переговоры об отказе Черноморского флота Российской Федерации (ЧФ РФ) от аренды нескольких крупных земельных участков в Севастополе, Ъ рассказал источник, близкий к переговорам. В украинском МИДе и Севастопольской городской государственной администрации (СГГА) подтвердили эту информацию. "Это инициатива Севастополя,— пояснил Ъ председатель СГГА Валерий Саратов.— Данный вопрос сейчас находится в разработке и в процессе согласования с российской стороной".
Посол Украины по особым поручениям Виктор Семенов, курирующий взаимоотношения с Россией по вопросам, связанным с ЧФ РФ, заявил Ъ, что переговорный процесс будет проводиться в рамках подкомиссии по вопросам функционирования ЧФ РФ. "В июне на экспертном уровне будет рассмотрен ряд вопросов, касающихся участия российской стороны в развитии социальной сферы Севастополя и других пунктов базирования ЧФ. В том числе будем говорить и по этому поводу",— отметил посол.
В распоряжении Ъ оказалась пояснительная записка СГГА, включающая описание обсуждаемых участков. Предметом переговоров является отказ ЧФ РФ от использования пяти участков суммарной площадью 749 га, расположенных в центре или неподалеку от центра Севастополя. "Данные участки потеряли свою функциональную и стратегическую значимость для ЧФ РФ",— утверждают власти города. Согласно Большому флотскому договору 1997 года, всего в аренде ЧФ РФ пребывает 3312 га в Севастополе и почти 15 тыс. га в Автономной республике Крым.
Наиболее привлекательными для инвесторов считаются 35 га на мысе Хрустальном, непосредственно в центральной части города, которые планируется застроить "жилыми, общественными и гостиничными комплексами". Сейчас там находятся 54-й мехстройзавод и 24-й завод железобетонных изделий и конструкций. Предприятия оказались в аренде ЧФ РФ по итогам раздела флота, но их мощности не используются по назначению. Инвестиции в эту площадку в СГГА оценили в $175 млн.
6 га избыточных для ЧФ РФ глубоководных причалов в Южной бухте предлагается использовать для создания городского морпорта ($75 млн); 133 га заброшенного автодрома на берегу бухты Казачьей — для нового жилого района ($665 млн); 380 га на Каранском плато близ мыса Фиолент — для строительства рекреационных объектов ($381 млн); 9 га на побережье бухты Матюшенко — для создания яхтовой стоянки и гостиничного комплекса ($48 млн). Предлагается также инвестировать $372 млн в создание аэродрома средней авиации на базе практически не используемого военного аэродрома с грунтовой взлетно-посадочной полосой на мысе Херсонес.
Как стало известно Ъ, российская сторона уже выразила заинтересованность в реализации предложений СГГА — в конце апреля МИД РФ уведомил об этом Киев дипломатической нотой. "Достигнутые договоренности применительно к земельным участкам, арендованным в интересах ЧФ РФ, целесообразно оформить украинско-российским соглашением 'Об инфраструктуре ЧФ РФ на территории Украины'",— говорится в документе.
Формально России выгодно передать украинской стороне избыточные объекты — это снизит затраты на поддержание жизнеспособности ЧФ РФ. Однако собеседники Ъ уверены, что в рамках переговоров Москва затребует от Киева какие-то компенсаторы в обмен на свое решение об отказе от аренды территорий. "Сейчас проходит инвентаризация имущества, арендуемого ЧФ РФ. В рамках этого процесса у российской стороны могут возникнуть определенные просьбы. Не исключено, что они попросят Украину закрыть глаза на нарушения по другим объектам, где территория уже роздана под дачи. Возможны и более серьезные претензии",— отмечает заместитель гендиректора Центра им. Разумкова Валерий Чалый.
С тем, что положительное решение относительно передачи участков зависит от итогов инвентаризации, соглашается и Виктор Семенов. "Передача участков для развития социальной сферы Севастополя будет возможна только после окончания инвентаризации и согласования сторонами ее результатов, причем инвентаризации не только участков, но и объектов недвижимости на них",— сказал Ъ посол.
Для успешного завершения консультаций по земельному вопросу сторонам предстоит также преодолеть сложности в переговорах по соглашению "Об инфраструктуре ЧФ РФ...", о котором упомянул в своей ноте МИД РФ. Кроме того, сторонам придется внести изменения в Большой флотский договор 1997 года — обсуждаемые сегодня объекты перечислены в дополнениях к этому документу как закрепленные за ЧФ РФ.
Но главным препятствием для реализации проекта могут стать сложности с поиском инвесторов. "В Крыму нет компаний, способных найти такие средства. Сегодня достаточно сложно найти инвестора даже для объекта стоимостью около $10 млн",— утверждает Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости крымской компании "Союзстройтехнология". Привлечь к проекту игроков мирового рынка девелопмента также будет непросто. "Остались считаные единицы инвесторов, готовых вложить суммарно порядка $500 млн в украинский рынок недвижимости. Но я не знаю ни одного, готового инвестировать столько в один проект в Украине",— пояснил Ъ управляющий директор Colliers International в Украине Александр Носаченко.
Участники рынка отмечают, что реализовывать масштабные проекты в Крыму способна только Россия. "В Севастополе не так давно стартовал девелоперский проект в районе бухты Омега. Там планируется строительство около 0,5 млн кв. м стоимостью порядка $200 млн. Финансирование идет из российского бюджета",— заявила Ъ госпожа Петрусевич.
Не исключено, что предложения Украины будут скорректированы — эксперты считают, что в СГГА несколько завысили ожидаемый объем инвестиций.