О плюсах работы по госконтрактам и уроках кризиса в интервью "Ъ" рассказал президент девелоперской компании "Ренова-Стройгруп" ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ.
— "Ренова-Стройгруп" один из крупнейших поставщиков жилья для военных, но цены по этим контрактам сильно ниже рыночных. Почему вы сделали ставку на это сотрудничество?
— Мы во время кризиса выросли именно потому, что начали продавать большие объемы жилья Министерству обороны и МВД (см. таблицу). В последние годы, пока отрасль была на дне, эти госструктуры были практически единственным покупателем на рынке. По этим контрактам мы четко понимали, сколько компания реализует квартир, и с этими гарантиями нам было комфортно и просто кредитоваться в том же Сбербанке. В результате мы получали такие условия как никто из наших конкурентов. Обычно от девелоперов требуется около 40% собственных средств, в нашем случае при гарантиях от Минобороны было достаточно 10%. К тому же сотрудничество с военными помогло нам в кризис запустить проект "Академический" (более 9 млн кв. м жилья.— "Ъ"), который строился с нуля в чистом поле. Когда там появились первые жители, пришли ритейлеры, и проект начал жить.
— Какие выводы вы вынесли из этого кризиса?
— Не брать краткосрочные кредиты и не заниматься точечным строительством. Именно из-за таких кредитов, взятых на два-три года, и посыпались многие застройщики. Проект с большим сроком жизни значительно устойчивее. Когда вы вкладываете все деньги в один дом, инвестиционный срок полтора-два года, не дай бог, в эти полтора года что-то случится с рынком и упадут цены. Вам надо отдать деньги банку, а ничего не продается. Вы — банкрот. Срок жизни "Академического" около 20 лет, и у нас не было кредитов меньше чем на 10 лет, а значит, не было margin-call. Кроме того, когда ты занимаешься освоением большой территории, у тебя есть возможность более свободно менять параметры застройки. К примеру, сегодня есть спрос на экономкласс, мы строим экономкласс — и площадка, и проект позволяют. Экономика оживет, мы будем строить элитное жилье в другой части площадки.
— За последние два года банки стали крупнейшими владельцами активов на рынке недвижимости. Долго они, по вашему мнению, будут играть в девелоперов?
— Мое ощущение, что банки смотрят на этот бизнес как неофиты: они видят, что эта сфера активно оживает, а у них есть активы, полученные с большим дисконтом. Им кажется, что они вполне в состоянии ими управлять, достаточно просто купить с рынка компетентных специалистов. Но я глубоко убежден, что это не бизнес банков. И здесь две причины. Представляете, что такое банковская структура? Это масса согласований, отсутствие гибкости и скорости, без которых нельзя в девелопменте. Второе, нанятый топ-менеджер не сравнится с теми, кто работает на себя, а именно такие люди создавали рынок недвижимости России последние десять лет. Уверен, что многие банкиры уже стали осознавать это и потихоньку начинают привлекать к развитию доставшихся активов профессиональных девелоперов.