Политика одного дома

Еще недавно китайский рынок недвижимости был одним из самых привлекательных для частных инвесторов. Цены на жилье росли в среднем на 20% в год, а в Шанхае или на тропическом острове Хайнань — на все 50%. С этого года власти КНР решили резко закрутить гайки в секторе недвижимости, чтобы сделать жилье более доступным для собственных граждан. Несмотря на это, цены вновь начали расти. Но для частных иностранных инвесторов рынок все равно остается малопривлекательным из-за юридических барьеров.

Китайский эльдорадо

Хотя экономические реформы в коммунистическом Китае идут уже более 30 лет, настоящий рынок недвижимости в стране появился относительно недавно. Долгое время городские жители КНР получали жилье от той организации, в которой они работали, уплачивая символическую цену. Рынка вторичного жилья практически не существовало. И лишь в 1998 году правительство приняло постановление, разрешающее гражданам покупать жилье на условиях, максимально приближенных к полной собственности — права на владение квартирой или домом давались на 70 лет. С этого момента, по подсчетам Property Frontiers, цены на недвижимость в Китае в среднем росли на 22% в год.

Объективные причины для столь динамичного роста есть. В 1998 году уровень урбанизации в Китае составлял всего 30%, в этом году — уже 47,5%. Таким образом, за 12 лет число городских жителей возросло примерно на 230 млн человек. Несмотря на начавшийся в 1990-х строительный бум (в среднем в Китае вводится до 8 млн единиц нового жилья в год), предложение все равно не поспевает за спросом. Кроме того, за последние 20 лет средний темп прироста ВВП в стране составил 10,5%, причем первыми плоды роста вкусили жители богатых прибрежных провинций. Первым делом они бросились улучшать свои бытовые условия.

"При Мао Цзэдуне у нас было популярное словечко — "четыре драгоценности". Тогда это были велосипед, наручные часы, радиоприемник и швейная машинка. Потом это были черно-белый телевизор, стиральная машина, холодильник и кондиционер,— рассказывает Ши Иньхун, преподающий международное право в Пекинском университете.— Нынешние "четыре драгоценности" — своя квартира, машина, компьютер и смартфон. И квартира, конечно же, венчает эту четверку". Сам Ши Иньхун купил свою 80-метровую квартиру около университета в 1999 году. Тогда метр жилья в его районе стоил около $200. "Для нас это были огромные деньги, преподаватели получали все еще немного. Хорошо, что кредиты были очень дешевыми",— говорит он. Сейчас тот же метр стоит около $3 тыс.

Атака на пузырь

Впрочем, у бума цен на недвижимость есть и менее очевидные факторы. Дело в том, что в условиях китайской "социалистической рыночной экономики" недвижимость — один из немногих надежных инструментов для инвестиций. Фондовый рынок в стране крайне волатилен, инвестировать за рубеж граждане КНР не могут (пилотные эксперименты по снятию этих ограничений начались лишь с этого года в приморском Вэньчжоу), а законодательство КНР ограничивает покупку иностранной валюты. В условиях притока горячих денег рынок недвижимости в Китае рос баснословными темпами.

Положение несколько изменилось после начала всемирного кризиса. С начала 2009 года госсовет КНР, опасаясь схлопывания пузыря, начал принимать меры по охлаждению перегретого рынка. Особенно рьяно бороться со спекулянтами Пекин начал после того, как в марте 2009 года государственное бюро статистики опубликовало цифры, согласно которым почти треть антикризисного пакета в $585 млрд утекло именно на рынок недвижимости.

Последний пакет мер был одобрен в марте текущего года. Власти запретили покупать новое жилье семьям, владеющим двумя объектами недвижимости. Первоначальный взнос на покупку жилья в кредит для покупателей квартир или домов, уже владеющих какой-либо собственностью, был повышен до 60% от суммы сделки (для покупателей первой квартиры действует норма в 30%). Были повышены налоги на перепродажу квартиры в течение пяти лет после покупки. Наконец, с января госсовет запустил эксперимент в Шанхае и Чунцине, введя налог на недвижимое имущество в размере 0,4-1,2% в год.

Однако усилия властей дали лишь временный эффект. Цены резко упали к концу 2008 года, когда вслед за крушением Lehman Brothers паника охватила инвесторов по всему миру. Но затем они быстро восстановились. Хотя на протяжении 2009 и 2010 годов в Китае периодически отмечались падения цен, в основном приуроченные к объявлению новых мер борьбы со спекулянтами, за прошлый год жилье в 70 крупнейших городах Китая подорожало в среднем на 7,6% (в Пекине — на 18%).

Прокатиться на драконе

Внимание иностранцев рынок недвижимости в Китае привлек вскоре после своего возникновения. Официально покупать жилье в Китае нерезидентам было разрешено в 2001 году. Тогда они пользовались фактически одинаковыми правами с гражданами КНР. В частности, иностранцы могли получить кредит на покупку жилья в китайском банке, предоставив не самый солидный по меркам китайской бюрократии пакет документов: удостоверение личности с действующей долгосрочной визой, соглашение о купле-продаже жилья, сведения о доходах, достаточных для погашения кредита и уплаты процентов. Первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. Налоговое бремя также было относительно небольшим: покупатель уплачивал лишь налог на документ о передаче прав собственности, гербовый сбор и взнос в фонд ЖКХ. Ставки налогов разнятся от провинции к провинции, однако в Пекине, например, налоговое бремя не превышало 3,5% от суммы сделки.

Многие вспоминают о 2001-2006 годах как о "золотом веке" частных инвестиций в китайскую недвижимость — многие сделали на этом приличные состояния. Самыми популярными были покупки в Шанхае, Пекине, на тропическом Хайнане или в городах богатого юга. "В 2001 году, как только появилась юридическая база для инвестиций, мы с друзьями бросились скупать квартиры в Шэньчжэне — главном промышленном хабе на юге страны. Часть из них мы продали через три года вдвое дороже",— рассказывает француз Рене Паскаль. Заработанные деньги он инвестировал в покупку земли под Шэньчжэнем для возведения частных коттеджей, через три года зафиксировав прибыль в 150% и выйдя из этого проекта миллионером.

Битва с иностранцами

Поскольку к середине 2000-х иностранцы стали одними из самых активных покупателей недвижимости в крупных городах, власти КНР решили навести в этом сегменте рынка порядок, отмечает Морган Лау из Jones Lang La Salle. 1 октября 2007 года в Китае вступил в силу новый закон "О недвижимости". Отчасти этот документ стал для инвесторов хорошей новостью: согласно новым нормам, право собственности на жилье возобновлялось автоматически по истечении первоначального 70-летнего срока пользования.

Однако на этом позитив заканчивался. В остальных аспектах закон резко ужесточил правила игры для частных иностранных инвесторов. Так, нерезиденты, желающие приобрести жилье в Китае, отныне могут купить только один объект недвижимости. Для этого они должны прожить в стране не менее года и предоставить подтверждающие документы. Эта мера сразу же отсекает значительное число потенциальных инвесторов, поскольку годовую визу в КНР можно получить только для работы или учебы. Во-вторых, жилье может приобретаться исключительно для собственных нужд, закон прямо запрещает сдавать его в аренду. Первые годы после вступления закона в силу в Пекине, Шанхае и на острове Хайнань сохранялся льготный режим, однако к середине 2009 года эти нормы начали действовать повсеместно. Не удивительно, что, по данным государственного бюро статистики КНР, инвестиции иностранцев в жилую недвижимость в Китае по итогам 2009 года составили всего 0,8% от общего объема.

Правда, как отмечает Мишель Гон из Baker & Mckenzie, в законе остались некоторые лазейки. Если нерезиденты оформляют покупку жилья через зарегистрированное в КНР юридическое лицо, то ограничения не действуют. Однако если власти узнают, что компания, на которую оформлялась покупка, фиктивная, инвестора могут ждать большие неприятности.

Именно это случилось с Рене Паскалем, который после принятия закона 2007 года решил продолжить опыт с покупкой квартир в Шэньчжэне, зарегистрировав свою фирму в КНР. Его новый бизнес продолжался недолго. Через год в его офис явилась местная полиция и произвела выемку документов. Самого Рене тогда не было в Китае, зато его жену — этническую китаянку с французским паспортом — арестовали за мошенничество. За ее освобождение и закрытие дела местные чиновники потребовали взятку в $300 тыс., а когда Паскаль перевел эти деньги на указанный счет в течение одного дня — еще $200 тыс. Во второй раз бизнесмен действовал умнее и перевел деньги лишь спустя неделю. Однако вызволить жену он все равно не смог: на выходе из тюрьмы, получая конфискованные при обыске вещи, она начала кричать, что у нее есть влиятельные знакомые в партии и этого дела она просто так не оставит. Разумеется, выйти на свободу ей так и не удалось.

А к ноябрю 2010 года оставшуюся в законе лазейку окончательно прикрыли. Министерство жилья КНР и государственное валютное управление приняли совместный циркуляр, согласно которому юридическое лицо с иностранным капиталом может покупать лишь один объект недвижимости и только в том пункте, где оно зарегистрировано.

Александр Габуев